🟦 Préstamo FHA – Guía Completa en Español

🌱 Todo lo que necesitas saber antes de solicitar un préstamo FHA para comprar tu casa

Comprar casa por primera vez puede ser emocionante, pero también puede generar muchas dudas. Una de las preguntas más frecuentes es:
¿Qué tipo de préstamo me conviene si no tengo mucho dinero para el enganche o si mi crédito no es perfecto?

El préstamo FHA, respaldado por el gobierno federal, es una de las opciones más utilizadas por compradores primerizos en Estados Unidos.
Sin embargo, entender cómo funciona, quién califica, qué protege y qué condiciones exige es clave para tomar una decisión bien informada.

En esta página te explicamos paso a paso todo lo que necesitas saber sobre el préstamo FHA, desde los requisitos básicos hasta los mitos más comunes. Puedes leerlo completo o ir directo a la sección que más te interese:

📚 Índice de Contenido

🔷 01. Introducción General
¿Qué es un préstamo FHA y para quién está diseñado?

🔷 02. Requisitos del Solicitante
Crédito, ingresos, documentos y situación migratoria

🔷 03. Requisitos de la Propiedad
Tipos de casa, condiciones mínimas y restricciones

🔷 04. Detalles del Financiamiento
Enganche, límites de préstamo y fuentes permitidas

🔷 05. MIP – Seguro Hipotecario del FHA
Costo adicional, duración y cómo cancelarlo

🔷 06. Costos Permitidos y Concesiones
¿Qué puede pagar el vendedor por ti?

🔷 07. Proceso de Aprobación
Documentación, análisis financiero y pasos clave

🔷 08. La Tasación FHA
Reparaciones obligatorias y riesgos del appraisal

🔷 09. Inspección vs Tasación
Diferencias, confusiones comunes y advertencias

🔷 10. Protecciones para Cada Parte
Cómo protege el FHA al comprador, vendedor, banco y gobierno

🔷 11. Ventajas y Desventajas del FHA
Lo bueno, lo no tan bueno y cuándo conviene más

🔷 12. FHA 203(k) – Compra + Renovación
Cómo financiar una casa que necesita arreglos

🔷 13. Escenarios Especiales
DACA, ITIN, foreclosures y otros casos únicos

🔷 14. Consideraciones Técnicas
Cálculos de pagos, tasas, APR y más

🔷 15. Cierre y Tiempo del Proceso
Duración típica, retrasos comunes y qué esperar

🔷 16. Refinanciamiento FHA
Opciones para mejorar tu préstamo más adelante

🔷 17. Programas Estatales + FHA
Cómo combinar ayudas locales con tu FHA

🔷 18. Comparación FHA vs Convencional
Tabla comparativa y escenarios reales

🔷 19. Reglas y Cambios Federales
Actualizaciones recientes del HUD y el FHA

🔷 20. Mitos Comunes del FHA
Ideas equivocadas que debes aclarar

🔷 21. FHA y Propiedades Especiales
Casas móviles, condos, duplex y más

🔷 22. Reparaciones Exigidas por FHA
Qué sí y qué no es obligatorio arreglar

🔷 23. Competencia en el Mercado
¿Aceptan los vendedores ofertas FHA?

🔷 24. Errores Comunes del Comprador
Lo que debes evitar para no perder tu casa o tu dinero

🔷 25. Cómo Prepararte para Calificar
Pasos concretos antes de aplicar

🔷 26. El Rol del REALTOR® en un FHA
Lo que debe hacer tu agente y por qué importa

🔷 27. El Cierre con Préstamo FHA
Revisión de documentos, dinero y condiciones finales

🔷 28. Qué Hacer Después de Cerrar
Cuidados, refinanciamientos y restricciones

🔷 29. Preguntas Frecuentes (FAQ)
Respuestas claras a dudas reales

🔷 30. Recursos y Enlaces Útiles
Calculadoras, mapas, HUD y otros apoyos oficiales

🔷 01. Introducción General

¿Qué es un préstamo FHA y para quién está diseñado?

El préstamo FHA es un tipo de financiamiento hipotecario respaldado por la Administración Federal de Vivienda (Federal Housing Administration), una agencia del gobierno de Estados Unidos que forma parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).

Este programa fue creado con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda a personas que, de otra forma, podrían no calificar para un préstamo convencional. Por eso, es especialmente popular entre compradores primerizos, personas con crédito moderado o ingresos limitados, y familias que no tienen suficiente dinero ahorrado para un enganche alto.

A diferencia de otros tipos de préstamos, el FHA no es otorgado directamente por el gobierno, sino por bancos y prestamistas privados autorizados. La diferencia es que el gobierno garantiza una parte del préstamo ante el prestamista. Eso le da al banco más confianza para prestar dinero, incluso si el perfil del comprador no es perfecto.

🎯 ¿Qué hace especial al préstamo FHA?

• Permite comprar casa con solo 3.5% de enganche

• Acepta puntajes de crédito desde 580 o incluso menos en algunos casos

• Permite que el dinero del enganche provenga de un regalo de familiares o programas de asistencia

• Tiene requisitos de documentación estandarizados que protegen al comprador

• Exige que la casa cumpla con ciertas condiciones mínimas de seguridad y habitabilidad

• Está diseñado para la residencia principal, no para inversiones

👥 ¿Para quién está pensado este tipo de préstamo?

Este programa está pensado para ayudarte si tú:

• Vas a comprar tu primera casa en Estados Unidos

• Tienes ingresos modestos o variables

• No cuentas con un crédito excelente (pero estás al corriente con tus pagos)

• No tienes mucho dinero ahorrado para un enganche alto

• Quieres una opción accesible y protegida por el gobierno

⚠️ Importante

Aunque es una excelente opción para muchas familias, no todos los compradores califican automáticamente para un préstamo FHA. Es necesario analizar tu situación financiera, tu historial crediticio y el tipo de propiedad que deseas comprar.

Por eso, es muy importante que te asesores con un prestamista autorizado y con agentes de bienes raíces que conozcan bien este tipo de transacciones.

🔷 02. Requisitos del Solicitante

¿Qué necesitas para calificar a un préstamo FHA?

El préstamo FHA es una opción accesible y flexible para muchos compradores primerizos, pero sí exige que cumplas con ciertos requisitos personales, financieros y migratorios. Aquí te explicamos con claridad lo que evalúa el banco al momento de analizar tu perfil como solicitante.

💳 1. Puntaje de crédito mínimo

El FHA permite calificar con:

• 580 puntos o más → puedes aportar el 3.5% de enganche

• 500 a 579 puntos → se requiere al menos 10% de enganche

• Menos de 500 puntos → no eres elegible bajo las reglas actuales

📌 Importante: Aunque el FHA lo permite, cada banco puede tener políticas internas más estrictas. Algunos exigen 600 o más, incluso si el FHA acepta desde 580.

💰 2. Ingresos estables y verificables

Deberás demostrar que cuentas con ingresos constantes que permitan cubrir tus pagos mensuales. Son aceptables, por ejemplo:

• Sueldo como empleado (W2 o talones de pago)

• Ingresos por cuenta propia (declaraciones de impuestos)

• Pensiones, jubilaciones, beneficios gubernamentales

• Child support o manutención, si están legalmente documentados

El banco evaluará tus ingresos de los últimos dos años, aunque no es necesario que hayas trabajado en el mismo lugar todo ese tiempo. Lo importante es que no haya lagunas sin explicación.

📊 3. Relación deuda-ingreso (DTI)

El préstamo FHA permite usar una mayor proporción de tu ingreso mensual para pagar tus deudas.
Se evalúan dos porcentajes:

• Ratio frontal (solo hipoteca): máximo 31%

• Ratio total (hipoteca + otras deudas): hasta 43% o más, dependiendo del resto de tu perfil

Este análisis es clave para determinar cuánto puedes pagar de hipoteca mensualmente sin poner en riesgo tus finanzas.

📄 4. Documentación completa y trazable

Deberás entregar todos los documentos necesarios para que el banco pueda verificar tu identidad, tus ingresos y tu capacidad de pago. Entre ellos:

• Identificación oficial con foto

• Número de Seguro Social válido (no se aceptan ITIN)

• Talones de cheque o estados de cuenta bancarios

• Declaraciones de impuestos recientes

• Cartas explicativas si hubo cambios laborales

• Carta de regalo, si alguien te ayudará con el enganche

🛂 5. Estatus migratorio requerido

🟥 NUEVA POLÍTICA FHA – Vigente desde el 25 de mayo de 2025

A partir de esa fecha, solo califican para un préstamo FHA las siguientes personas:

• 🇺🇸 Ciudadanos estadounidenses

• 🟩 Residentes permanentes legales (green card)

• 🇲🇭 Ciudadanos de Micronesia, Palau o Islas Marshall (bajo tratados especiales COFA)

Todas las demás personas —incluyendo quienes tengan visa de trabajo, estatus DACA, TPS, asilo pendiente o cualquier otro permiso temporal— ya no son elegibles para préstamos FHA, aunque anteriormente sí lo eran.

⚠️ Este cambio aplica a todos los préstamos cuyo “case number” FHA haya sido emitido el 25 de mayo de 2025 o después.

👥 6. Co-prestatarios o co-firmantes

Puedes incluir a un co-prestatario (co-borrower) que ayude a fortalecer tu solicitud si tú solo no calificas. Ese co-prestatario:

• Debe tener estatus migratorio válido según las reglas nuevas

• Debe tener ingresos estables y buen crédito

• Puede o no vivir contigo, pero eso puede influir en el monto aprobado

El banco evaluará a ambos con los mismos criterios.

🔷 03. Requisitos de la Propiedad

¿Qué tipo de casa puedes comprar con un préstamo FHA?

El préstamo FHA no solo evalúa a la persona que lo solicita, también impone ciertas condiciones a la propiedad que se va a financiar.
Esto se debe a que el FHA está diseñado para promover viviendas seguras, habitables y ocupadas por sus propios dueños.

Por eso, no todas las casas califican, y muchas veces es necesario hacer reparaciones antes de poder cerrar la venta.

🏠 1. La casa debe ser tu residencia principal

Este préstamo no se puede usar para propiedades de inversión, casas de vacaciones o rentas a terceros.
Debes vivir en la propiedad como tu domicilio principal, al menos durante el primer año.

Puedes comprar:

• Casa unifamiliar (single-family home)

• Duplex, triplex o fourplex, siempre que vivas en una de las unidades

• Townhouse

• Condominio (solo si está aprobado por FHA)

• Casa manufacturada (con condiciones específicas)

🏚️ 2. Debe cumplir con requisitos mínimos de habitabilidad

El tasador del FHA inspeccionará la casa para asegurarse de que cumpla con los estándares mínimos de seguridad, funcionalidad y salud definidos por HUD.
Estos requisitos se conocen como “Minimum Property Standards” e incluyen:

• Sistema eléctrico funcionando y sin riesgos

• Aire acondicionado o calefacción adecuada

• No debe haber goteras, humedad o moho visible

• Ventanas y puertas funcionales

• Barandales en escaleras o superficies elevadas

• Piso firme, sin hundimientos ni desniveles peligrosos

• No debe haber pintura con plomo expuesta (en casas construidas antes de 1978)

• Techo sin filtraciones activas ni daño visible

• No debe haber riesgos de seguridad evidentes

⚠️ Si la casa no cumple con alguno de estos puntos, el préstamo no puede cerrarse hasta que se hagan las reparaciones necesarias.

🛠️ 3. ¿Quién paga las reparaciones si la casa no califica?

• Lo más común es que el vendedor haga las reparaciones antes del cierre, si está dispuesto.

• También es posible negociar un crédito o reducir el precio, para que el comprador las haga con un préstamo FHA 203(k).

• Si el vendedor no quiere arreglar nada y la propiedad no cumple, el banco no aprobará el préstamo FHA.

Por eso, es muy importante revisar la propiedad con un REALTOR® que entienda los requisitos del FHA antes de hacer una oferta.

📑 4. Otras restricciones importantes

• Propiedades rentadas: si actualmente está rentada, debes poder mudarte justo después del cierre. No se puede comprar con FHA para rentarla desde el principio.

• Zonificación adecuada: si el inmueble tiene varias unidades (ej. duplex), debe estar zonificado legalmente como tal.

• Títulos claros: no debe haber conflictos de propiedad, herencias sin resolver, demandas pendientes, etc.

⚠️ Advertencia: la regla del “anti-flip” en préstamos FHA

El préstamo FHA no permite financiar propiedades que hayan sido revendidas muy rápido, incluso si se ven remodeladas o “como nuevas”.

• Si el vendedor compró la casa hace menos de 90 días, el FHA no permite que tú la compres usando este tipo de préstamo.

• Entre 91 y 180 días, sí se puede, pero si el precio ha subido significativamente, el banco puede:

  • Requerir una segunda tasación

  • Solicitar evidencia de mejoras reales (facturas, fotos, permisos)

Esto se conoce como la regla “anti-flip”, y su objetivo es protegerte de fraudes o inflaciones artificiales de precio.
Aunque la casa esté “lista para mudarse”, si no cumple con esta regla, el banco rechazará el préstamo.

📝 Siempre investigamos el historial de la propiedad antes de hacer una oferta, para evitar perder tiempo y dinero.

🔷 04. Detalles del Financiamiento

¿Cuánto puedes pedir prestado y qué reglas aplican?

El préstamo FHA permite comprar casa con un enganche bajo y condiciones flexibles, pero el banco evaluará cuánto prestarte, cómo se estructura el préstamo, y qué límites aplican según la zona donde compres.

Aquí te explicamos los puntos clave:

💵 1. Porcentaje mínimo de enganche

El enganche mínimo con FHA es:

• 3.5% del precio de compra, si tienes al menos 580 puntos de crédito

• 10% del precio de compra, si tienes entre 500 y 579 puntos

Este porcentaje se calcula con base en el precio de compra o el valor de la tasación, el que sea menor.

🎁 2. ¿De dónde puede salir el dinero del enganche?

Una gran ventaja del FHA es que permite el uso de fondos regalados por familiares o programas de asistencia, siempre que sean trazables.

Puedes usar:

• Dinero de tu propia cuenta bancaria

• Regalos de familiares (con carta de regalo)

• Fondos de ayuda estatal o local para compradores primerizos

• Bonificaciones del empleador

• Retiro parcial de tu 401(k), si aplica

⚠️ No se permite usar dinero en efectivo sin documentación. El banco debe poder verificar el origen y la legalidad de todos los fondos.

📈 3. Límites de préstamo según el condado

El FHA establece un límite máximo de préstamo que depende del condado donde está ubicada la propiedad.
Estos límites se actualizan cada año y varían bastante entre zonas rurales y áreas urbanas de alto costo.

Por ejemplo:

• En muchos condados de Texas en 2025, el límite para una casa unifamiliar es de $498,257 USD

• En condados de alto costo (como en California), el límite puede superar los $1,000,000 USD

🔗 Puedes consultar el límite específico de tu zona aquí: Mapa oficial de límites FHA por condado (HUD)

📉 4. ¿Cuánto puedes pedir prestado?

El banco evaluará cuánto puedes pagar mensualmente y, con base en eso, determinará:

• El monto máximo que puedes pedir

• La tasa de interés que te pueden ofrecer

• El plazo del préstamo (generalmente 30 años)

Esto dependerá de:

• Tus ingresos

• Tu nivel de deuda actual (DTI)

• Tu puntaje de crédito

• Tus ahorros disponibles

• Si usas o no asistencia para el cierre

📌 5. ¿Qué incluye tu pago mensual?

Tu pago mensual total se compone normalmente de las siguientes partes:

• P: Principal (lo que reduces del préstamo cada mes)

• I: Interés (lo que el banco gana por prestarte)

• T: Taxes (los impuestos de la propiedad)

• I: Insurance (seguro de vivienda y MIP del FHA)

A esta combinación se le llama comúnmente PITI.

📎 En muchos casos, estos pagos se hacen juntos en un solo cobro mensual al banco, y este se encarga de distribuirlos.

🔷 05. MIP – Seguro Hipotecario del FHA

¿Qué es el MIP y por qué lo tienes que pagar?

Cuando obtienes un préstamo FHA, estás obligado a pagar un seguro adicional llamado MIP (Mortgage Insurance Premium).
Este seguro no te protege a ti como comprador, sino que protege al banco en caso de que tú no pagues el préstamo.

Es un requisito obligatorio para todos los préstamos FHA, sin importar cuánto enganche pongas o qué tan buen crédito tengas.

💡 ¿Por qué existe el MIP?

El FHA permite calificar con bajo enganche y crédito más flexible. Eso implica más riesgo para el banco.
Para compensar ese riesgo, el gobierno requiere que pagues este seguro, lo cual permite que el programa siga funcionando.

💰 1. ¿Cuánto cuesta el MIP?

El MIP se cobra de dos formas:

🧾 A. MIP upfront (adelantado)

• Se paga una sola vez al inicio del préstamo

• Es el 1.75% del monto del préstamo

• Casi siempre se agrega al total del préstamo, no tienes que pagarlo en efectivo al cierre

Ejemplo:
Si tu préstamo es de $200,000
→ 1.75% = $3,500
→ Se suman al préstamo, quedando en $203,500

📆 B. MIP mensual

• Se paga cada mes como parte de tu pago hipotecario

• La tasa varía según el plazo del préstamo, el monto del enganche y el monto total financiado

Ejemplo típico para un préstamo a 30 años con 3.5% de enganche:

• Tasa de MIP mensual ≈ 0.55% anual

• Se divide entre 12 y se incluye en tu pago mensual

📅 2. ¿Hasta cuándo tienes que pagarlo?

Depende del porcentaje de enganche que pongas y del tipo de préstamo:

⚠️ Este seguro no desaparece automáticamente como en algunos préstamos convencionales. Por eso, muchos compradores FHA refinancian más adelante para eliminarlo.

🔁 ¿Se puede evitar el MIP?

No. En un préstamo FHA, el MIP es obligatorio.
Si tu prioridad es evitar pagar seguro hipotecario a largo plazo, puedes considerar:

• Ahorrar para dar 20% de enganche con un préstamo convencional (en ese caso no se requiere seguro)

• Refinanciar a un préstamo convencional más adelante cuando suba el valor de tu casa

📎 En resumen:

• 🔒 El MIP protege al banco, no a ti

• 🧾 Se paga una parte al inicio (upfront) y otra parte cada mes

• 📅 Si das menos de 10% de enganche, el seguro se paga de por vida

• 🔁 Puedes eliminarlo solo si das 10%+ o si refinancias en el futuro

🔷 06. Costos Permitidos y Concesiones del Vendedor

¿Qué puede pagar el vendedor por ti en una compra con FHA?

Uno de los beneficios más importantes del préstamo FHA es que permite que el vendedor te ayude a cubrir algunos de tus costos de cierre, siempre que estén dentro de los límites establecidos por el programa.

Esta ayuda se llama oficialmente “Seller Concessions”, o concesiones del vendedor, y puede marcar una gran diferencia en el dinero que necesitas tener disponible para cerrar la compra.

🤝 1. ¿Cuánto puede aportar el vendedor?

Con FHA, el vendedor puede contribuir hasta un máximo del 6% del precio de venta para ayudarte con ciertos gastos.

Ejemplo:
Si compras una casa de $250,000
→ 6% = $15,000 máximos permitidos en concesiones

⚠️ Este límite no significa que el vendedor esté obligado a darte esa cantidad, sino que ese es el tope permitido si ambos lo negocian.

🧾 2. ¿Qué puede cubrir esa ayuda?

Las concesiones del vendedor se pueden usar para pagar:

• Costos de cierre cobrados por el banco o el título

• Primas iniciales del seguro (homeowners insurance)

• MIP upfront del FHA

• Impuestos prepagados

• Cuotas del HOA adelantadas

• Honorarios de inspección o tasación, en algunos casos

📌 No se pueden usar para cubrir tu enganche de 3.5% ni darte dinero directo al bolsillo.

📉 3. ¿Cómo se relaciona esto con el valor de tasación?

El banco solo te permite usar concesiones si el valor de tasación lo justifica.
Es decir:

• Si el precio de compra es mayor al valor de tasación, se limita o elimina la posibilidad de usar concesiones

• Por eso, es común negociar un precio ligeramente más alto (siempre dentro de lo razonable) para incluir las ayudas dentro del préstamo

Ejemplo:
→ Precio negociado: $255,000
→ Valor de tasación: $255,000
→ Se incluyen $8,000 en ayudas sin afectar la aprobación

Pero si el avaluador reporta $245,000, entonces habrá que renegociar porque el banco no prestará más de eso, y las ayudas quedarían fuera.

📝 Recomendación práctica

Antes de pedir ayudas al vendedor, es importante:

1. Consultar con tu prestamista para saber cuánto necesitas realmente

2. Verificar que la propiedad tenga potencial de valorar lo suficiente en la tasación

3. Acordarlo por escrito desde el contrato de compra, para evitar malentendidos al final

🔷 07. Proceso de Aprobación y Documentación

¿Qué revisa el banco y qué documentos necesitas?

Una de las etapas más importantes al usar un préstamo FHA es la aprobación bancaria, también conocida como underwriting.
Este proceso consiste en que el banco revise todo tu perfil financiero, laboral, migratorio y crediticio para asegurarse de que puedes cumplir con el préstamo que estás solicitando.

Aquí te explicamos cómo funciona y qué puedes esperar.

📋 1. Precalificación vs Preaprobación

• Precalificación:
  Es una estimación preliminar basada en la información que tú proporcionas verbalmente.
  No tiene valor legal ni garantía.

• Preaprobación (o aprobación condicional):
  Es un análisis formal, respaldado por tus documentos reales.
  Se emite una carta de preaprobación que puedes usar para hacer ofertas.
  Incluye el monto aprobado, tipo de préstamo, tasa estimada y condiciones pendientes.

🔎 En el proceso FHA, la preaprobación no significa que todo esté garantizado. Todavía falta el análisis final del “underwriter”.

📄 2. Documentos que necesitas entregar

Debes entregar documentos verificables que respalden todo lo que declaras. Estos pueden incluir:

• Talones de cheque de las últimas 4 semanas

• W-2 de los últimos 2 años

• Declaraciones de impuestos (si eres self-employed o 1099)

• Estados de cuenta bancarios recientes (1 o 2 meses)

• Identificación oficial válida y número de Seguro Social

• Evidencia de residencia legal (si aplica)

• Carta de regalo (si alguien ayuda con el enganche)

• Explicaciones por escrito si hay irregularidades (gaps de empleo, depósitos grandes, etc.)

⚠️ Toda la información debe coincidir. Si algo no cuadra, el proceso puede detenerse o requerir más aclaraciones.

📊 3. Análisis del “underwriter”

Una vez que entregas todo, el prestamista envía tu expediente al underwriter: una persona experta que analiza los riesgos del préstamo.
Este paso no es automático; se hace a mano, caso por caso.

El underwriter revisa:

• Estabilidad de tus ingresos

• Nivel de tus deudas (DTI)

• Historial de pagos y puntaje de crédito

• Origen de tus fondos

• Estatus migratorio y legalidad de tu presencia en EE.UU.

• Consistencia de toda la documentación

Puede emitir una respuesta:

• ✅ Aprobado con condiciones (lo más común)

• 🔄 Pendiente de documentación adicional

• ❌ Rechazado (si el perfil no cumple con los requisitos)

📑 4. ¿Qué significa “aprobación con condiciones”?

Es la aprobación más común y significa que todo está en orden, pero faltan algunos documentos específicos antes de avanzar al cierre.

Ejemplos de condiciones comunes:

• Prueba de que ya diste el enganche

• Confirmación del empleo por parte de tu patrón

• Evidencia de cancelación de una deuda vieja

• Carta explicando un depósito grande reciente

Una vez que se cumplen todas las condiciones, se emite el “Clear to Close”, que autoriza formalmente programar el cierre.

🧠 Recomendación para compradores FHA

• Ten tus documentos listos desde el inicio

• Sé honesto y transparente con tu prestamista

• No hagas cambios financieros mientras estás en trámite (cambiar de trabajo, sacar préstamos, cerrar cuentas)

• Si algo cambia, notifícalo de inmediato. Es mejor corregir a tiempo que arriesgar todo el proceso.

🔷 08. La Tasación FHA

¿Qué es la tasación y qué busca verificar el tasador?

La tasación, también conocida como appraisal, es un paso obligatorio en cualquier préstamo FHA.
Su objetivo principal es determinar el valor real de la propiedad y verificar que cumpla con los estándares mínimos de seguridad y habitabilidad definidos por el programa FHA.

Este paso lo solicita el banco, pero lo paga el comprador, y debe realizarlo un tasador certificado y aprobado por el FHA.

📈 1. ¿Cuál es la diferencia entre tasación e inspección?

⚠️ No debes confiar únicamente en la tasación como si fuera una inspección completa. Son dos cosas distintas.

📉 2. ¿Qué pasa si el valor de la tasación es menor al precio de compra?

Esta es una de las situaciones más delicadas y comunes.
Si el tasador determina que la casa vale menos de lo acordado en el contrato, el banco solo te prestará hasta ese valor, no más.

Ejemplo:

• Precio acordado en contrato: $255,000

• Valor que da el tasador: $245,000
  → El banco prestará con base en los $245,000

En ese caso, tienes tres opciones:

1. Renegociar con el vendedor para que baje el precio

2. Cubrir la diferencia en efectivo (aunque no se recomienda si la casa no lo vale)

3. Cancelar el contrato si no llegas a un acuerdo, y recuperar tu depósito si estás dentro del período legal

🛠️ 3. Reparaciones exigidas por el tasador

Si la propiedad no cumple con los requisitos mínimos del FHA, el tasador indicará que se deben hacer ciertas reparaciones antes del cierre.

Algunos ejemplos:

• Barandales faltantes en escaleras

• Cableado eléctrico expuesto

• Goteras activas o daños visibles en el techo

• Paredes con pintura descascarada en casas construidas antes de 1978

• Ventanas rotas o que no abren correctamente

• Signos de humedad o moho

Estas reparaciones:

• Usualmente debe hacerlas el vendedor

• Se deben completar antes de que el banco apruebe el préstamo

• El tasador puede regresar a verificar que fueron hechas

🧾 4. ¿Cuánto cuesta la tasación?

El costo varía según la zona y el tipo de propiedad, pero en promedio está entre $500 y $750 dólares.

Este pago:

• Lo haces tú directamente

• No es reembolsable, incluso si decides no seguir con la compra

• Es uno de los primeros gastos reales en el proceso

📋 5. ¿Qué pasa si el vendedor no quiere bajar el precio después del appraisal?

Cuando la tasación FHA resulta más baja que el precio acordado en el contrato, el comprador tiene derecho legal a cancelar la compra sin penalización.
Esto está protegido por la FHA Amendatory Clause, que es obligatoria en todos los contratos con préstamo FHA.

Sin embargo, el vendedor no está legalmente obligado a bajar el precio. Puede negarse, aunque eso no le da derecho a cancelar el contrato por su cuenta.

🧭 Entonces, ¿qué sucede?

• Si el comprador no quiere pagar la diferencia, y el vendedor no quiere bajar el precio, el proceso entra en una especie de pausa.

• Ninguna parte puede obligar a la otra a aceptar una renegociación.

• El contrato sigue vigente hasta que una de las partes actúe formalmente (cancelar o firmar una enmienda).

🔚 Opciones reales en ese punto:

⏰ Recomendación importante

El comprador debe tener muy claro cuál es la fecha límite para cancelar bajo esta cláusula.
Pasado ese tiempo, si no hay una cancelación formal enviada al vendedor, puede perder el derecho de recuperar su depósito si decide no cerrar más adelante.

📝 Nosotros como tus agentes te ayudaremos a vigilar esos plazos críticos y actuar a tiempo si ocurre esta situación.

📌 Consejos clave

• No hagas reparaciones sin consultar si afectan al préstamo FHA

• Nunca des por hecho que la casa va a tasar en el precio acordado

• Siempre espera el resultado del appraisal antes de avanzar con gastos mayores

🔷 09. Inspección vs Tasación

¿Cuál es la diferencia y por qué necesitas ambos?

Durante el proceso de compra con un préstamo FHA, muchas personas creen que la tasación y la inspección son lo mismo.
Sin embargo, son dos evaluaciones distintas, con objetivos diferentes, y es importante realizar ambas si deseas proteger tu inversión.

🧾 1. ¿Qué es la tasación (Appraisal)?

• Es un requisito del banco

• Determina el valor de mercado de la casa

• Verifica que cumpla con los requisitos mínimos del FHA

• La ordena el prestamista

• La paga el comprador

• Solo se enfoca en lo visible y básico para el préstamo

• Puede exigir reparaciones que afecten la seguridad o habitabilidad

• No revisa a fondo todos los sistemas ni garantiza el estado real de la propiedad

📌 La tasación protege al banco, no a ti.

🔍 2. ¿Qué es la inspección de la casa?

• Es un servicio privado y opcional (pero muy recomendable)

• Lo contratas tú directamente

• El inspector revisa toda la propiedad en detalle: techo, plomería, electricidad, fundación, sistemas de aire acondicionado y calefacción, drenaje, ático, etc.

• Te entrega un reporte detallado, usualmente con fotos

• Te ayuda a tomar decisiones: pedir reparaciones, cancelar el contrato o seguir adelante con confianza

📌 La inspección es lo que realmente te protege como comprador.

❌ 3. ¿Qué pasa si no haces inspección?

Legalmente no es obligatoria, pero si decides no hacerla:

• No sabrás si hay problemas importantes ocultos que el tasador no va a revisar

• Estás comprando la casa “a ciegas”

• No podrás negociar reparaciones basadas en defectos estructurales no evidentes

• En muchos casos, podrías arrepentirte después del cierre

🔎 El tasador puede estar solo 15 minutos en la propiedad. El inspector puede estar 2 a 3 horas.

🧠 4. ¿Qué hacer si el inspector encuentra problemas?

Depende del tipo de problema y del momento en que estés en el contrato:

• Si estás dentro del período de negociaciones o cancelación:

  • Puedes pedir reparaciones al vendedor

  • Puedes cancelar el contrato y recuperar tu depósito

• Si estás fuera de ese período, puede que pierdas tu derecho a cancelar sin penalización

Por eso es fundamental programar la inspección lo antes posible después de que se firme el contrato.

🛠️ ¿Se puede volver a hacer una inspección?

Sí. Si el vendedor hace reparaciones importantes (por ejemplo, de electricidad, techo o plomería), tienes el derecho de:

• Contratar nuevamente al inspector original, si lo deseas

• Revisar que todo haya sido corregido como se prometió

• Confirmar que los trabajos no causaron otros problemas

Esto se puede hacer incluso una semana antes del cierre.

🔷 10. Protecciones para Cada Parte

¿A quién protege el préstamo FHA y cómo?

El préstamo FHA no solo beneficia al comprador. También establece reglas de protección claras para el vendedor, el prestamista y el propio gobierno federal.

Estas reglas existen para garantizar que la operación sea justa, transparente y financieramente segura, tanto para quienes compran como para quienes financian o venden una propiedad.

✅ A. Protecciones para el comprador

• 🔍 Requisitos mínimos de habitabilidad:
  El tasador no aprueba casas peligrosas o dañadas. Esto evita que compres propiedades con problemas ocultos graves.

• 💸 Enganche bajo y fuentes permitidas:
  Puedes usar regalos de familiares o ayuda estatal sin poner en riesgo tu elegibilidad.

• 🧾 Revisión estricta de documentos:
  El banco debe verificar que puedas pagar sin comprometer tu estabilidad financiera.

• 🔐 Cancelación legal si la tasación es baja:
  Si la casa no vale lo que acordaron en el contrato, puedes cancelarlo y recuperar tu depósito.

• ⚖️ Normas antidiscriminatorias:
  El FHA prohíbe cualquier tipo de discriminación basada en raza, religión, género, estatus migratorio, discapacidad, etc.

• 📚 Acceso a educación y transparencia:
  Muchos programas de ayuda combinados con FHA exigen que el comprador tome un curso educativo gratuito.

🏠 B. Protecciones para el vendedor

• 📋 Claridad en reparaciones obligatorias:
  Solo se exige lo necesario para cumplir con los estándares mínimos. No se pueden pedir mejoras cosméticas como condición del préstamo.

• ⏳ Fechas definidas para objeciones:
  Si el comprador quiere cancelar por tasación o inspección, debe hacerlo en el tiempo legal establecido.

• 🔁 Oportunidad de renegociar si la tasación sale baja:
  El vendedor no está obligado a bajar el precio, y puede rechazar la venta si no se llega a un nuevo acuerdo.

• 📝 Revisión completa del historial del comprador antes de llegar al cierre:
  Esto reduce el riesgo de cancelaciones de último minuto por falta de fondos.

🏦 C. Protecciones para el banco o prestamista

• 🔒 Seguro hipotecario MIP:
  Si el comprador deja de pagar, el banco está parcialmente cubierto por el seguro exigido por FHA.

• 🧮 Evaluación técnica del riesgo (underwriting):
  Se exige documentación completa, ratios aceptables y estabilidad financiera.

• 📉 Tasación certificada:
  Se valida que el banco no esté prestando más de lo que vale la propiedad.

🏛️ D. Protecciones para el gobierno (HUD/FHA)

• 📑 Revisión y registro de todos los préstamos FHA otorgados:
  HUD puede auditar y sancionar prestamistas que no cumplan con los lineamientos.

• 🚫 Prevención de fraude y prácticas abusivas:
  A través de reglas como la anti-flip y la verificación de ingresos y fondos, se evita el mal uso del programa.

• 🧭 Promoción del acceso justo a la vivienda:
  Las reglas del FHA buscan fomentar la compra responsable sin discriminar ni excluir a comunidades vulnerables.

🔷 11. Ventajas y Desventajas del FHA

¿Es el préstamo FHA la mejor opción para ti?

El préstamo FHA es una de las herramientas más utilizadas por compradores primerizos, pero como cualquier programa financiero, no es ideal para todos.
Aquí te presentamos una comparación clara de sus principales beneficios y limitaciones, para que puedas evaluar si se ajusta a tus necesidades.

✅ Ventajas del préstamo FHA

💰 1. Enganche bajo

• Solo necesitas 3.5% de enganche si tienes 580+ puntos de crédito

• Puedes usar dinero regalado por familiares o ayuda estatal

💳 2. Acepta crédito imperfecto

• Puedes calificar con puntajes tan bajos como 580

• Incluso podrías calificar con 500–579, si das el 10% de enganche

🤝 3. Reglas más flexibles para aprobarte

• Permite ratios de deuda más altos que préstamos convencionales

• Acepta coprestatarios y diferentes tipos de ingresos (W2, self-employed, pensiones, etc.)

🏠 4. Protege al comprador

• El tasador verifica condiciones mínimas de habitabilidad

• La FHA Amendatory Clause te protege si el appraisal sale bajo

• No se permite cerrar si la casa es peligrosa o inhabitable

🧾 5. Transparencia y educación

• Muchos compradores pueden combinar el FHA con programas estatales de ayuda

• Requiere disclosures claros y documentación completa, lo que brinda mayor seguridad

⚠️ Desventajas del préstamo FHA

💸 1. Costo adicional por seguro (MIP)

• Se paga un seguro obligatorio (upfront y mensual)

• En la mayoría de los casos, el seguro no se puede eliminar durante la vida del préstamo

• Esto hace que el pago mensual sea más alto que un préstamo convencional equivalente

📉 2. Límite de préstamo según la zona

• No puedes pedir prestado más allá del límite FHA para tu condado

• En zonas de alto valor, podrías necesitar un préstamo convencional para acceder a mejores casas

🚫 3. Restricciones en el tipo de casa

• No se permiten propiedades de inversión o rentas

• La casa debe cumplir condiciones físicas específicas para que el tasador la apruebe

• Casas con problemas estructurales, pintura de plomo, o sin barandales pueden ser rechazadas

⏳ 4. El proceso puede tardar más

• Si hay reparaciones exigidas por el tasador, el cierre puede retrasarse

• Hay más pasos de verificación que en otros préstamos

📌 ¿Para quién es ideal el FHA?

El préstamo FHA suele ser una muy buena opción si tú:

• No tienes el 20% de enganche

• Tu crédito está entre regular y bueno (500 a 680)

• Quieres protección adicional como comprador primerizo

• Planeas quedarte varios años en la casa

• Vas a vivir en la casa, no a rentarla

🔷 12. FHA 203(k): Compra + Renovación

¿Se puede financiar una casa que necesita reparaciones?

Sí. Si la casa que te gusta no está en condiciones para calificar a un préstamo FHA tradicional, existe una opción especial: el préstamo FHA 203(k).
Este programa te permite comprar y renovar la propiedad al mismo tiempo, con un solo préstamo.

🏚️ ¿Para qué tipo de casas aplica?

Para casas que:

• No pasarían una tasación FHA normal por problemas estructurales, eléctricos o de seguridad

• Necesitan reparaciones mayores o menores

• Son más accesibles en precio, pero no están listas para vivir

• Tienen potencial de mejorar su valor con renovaciones

📌 También puedes usarlo para refinanciar tu casa actual y renovarla.

🛠️ Tipos de préstamo 203(k)

✅ 1. 203(k) Limited (antes “Streamline”)

• Para reparaciones menores (máximo $35,000)

• No se permiten cambios estructurales

• No necesitas arquitecto ni permisos grandes

• Ideal para: pintura, pisos, HVAC, electrodomésticos, ventanas, etc.

✅ 2. 203(k) Standard

• Para proyectos mayores y estructurales

• Requiere participación de un consultor 203(k) aprobado por HUD

• Se puede usar para:

  • Fundaciones

  • Reemplazo de techo completo

  • Redistribución de espacios

  • Reconstrucción parcial

  • Reparaciones severas

💵 ¿Cómo se estructura el dinero?

1. El banco te aprueba por una cantidad total que incluye:

   • Precio de compra de la casa

   • • Presupuesto de las renovaciones (estimado)

   • • Costos de contingencia (usualmente 10-20%)

2. Tú cierras la compra normalmente, pero el dinero de las renovaciones no se entrega todo junto.

3. Se coloca en una cuenta controlada, y los fondos se liberan por etapas, según avance la obra.

📑 ¿Qué se necesita para usar este tipo de préstamo?

• Un contratista con licencia que haga un presupuesto por escrito

• Una lista clara y aprobada de reparaciones

• Inspecciones de avance para liberar pagos

• Un consultor HUD si es 203(k) Standard

• Paciencia: el proceso es más largo que un préstamo FHA regular

🧠 Ventajas del 203(k)

• Te permite comprar casas que otros no pueden financiar

• Puedes personalizar una casa a tu gusto

• El valor futuro puede ser mayor al costo combinado

• Se hace todo con un solo préstamo y una sola mensualidad

⚠️ Desventajas del 203(k)

• El proceso es más lento y técnico

• Requiere contratistas, permisos y papeleo adicional

• No todos los bancos lo ofrecen

• No todos los REALTORS® tienen experiencia con este tipo de operación

📝 Recomendación

Si te interesa comprar una casa con necesidades de reparación, asegúrate de:

• Hablar con un prestamista que trabaje específicamente con FHA 203(k)

• Contar con un agente que entienda los requisitos de tasación, inspección y tiempos involucrados

• Tener flexibilidad para cerrar y mudarte más tarde de lo habitual

🔷 13. Escenarios Especiales

¿Puedo usar FHA si estoy en una situación migratoria o financiera particular?

El préstamo FHA tiene reglas muy claras sobre quién puede calificar y en qué condiciones. Aun así, existen escenarios especiales que merecen atención aparte, ya que muchas familias se preguntan si sus circunstancias les permitirán acceder al programa.

Aquí aclaramos los casos más frecuentes:

🛂 1. DACA, TPS, asilo, visa de trabajo u otros estatus temporales

⛔ A partir del 25 de mayo de 2025, estos estatus ya no califican para FHA.
El HUD eliminó la categoría de “residente no permanente” de su manual oficial. Ahora solo pueden obtener un préstamo FHA quienes:

• Sean ciudadanos estadounidenses

• Sean residentes permanentes con green card

• Sean ciudadanos de ciertos países con tratado especial (Micronesia, Palau, Islas Marshall)

📌 Si tienes DACA, TPS o una visa de trabajo, deberás considerar un préstamo convencional, siempre y cuando cumplas con sus requisitos.

🏚️ 2. Foreclosure o bancarrota en tu historial

Puedes calificar para un préstamo FHA después de un período de espera, si has reconstruido tu crédito.

• Capítulo 7 (liquidación):
  Deben pasar al menos 2 años desde la descarga de la bancarrota

  • Debes tener historial limpio y explicación válida

• Capítulo 13 (plan de pagos):
  Puedes calificar después de 12 meses de pagos puntuales

  • Con aprobación del administrador del caso

• Foreclosure:
  Deben pasar mínimo 3 años desde la ejecución de la propiedad

⚠️ Cada banco puede imponer reglas internas más estrictas, aunque el FHA lo permita.

🏠 3. Compradores que ya tienen una casa

El FHA está diseñado para residencia principal, pero sí puedes tener más de un préstamo FHA en circunstancias especiales, como:

• Cambio de ciudad por trabajo a una distancia considerable

• Crecimiento de familia donde tu casa actual ya no es adecuada

• Divorcio donde uno de los cónyuges se queda en la casa anterior

Cada caso debe documentarse bien, y el prestamista debe justificarlo ante HUD.

💍 4. Cónyuge con mal crédito

Si estás casado legalmente en Texas (estado de propiedad comunitaria), el banco evaluará las deudas del cónyuge, incluso si él o ella no está en el préstamo.

• Si el cónyuge tiene mal crédito, puede afectar tu DTI

• Si tiene juicios o cuentas en colección, pueden bloquear la aprobación

📝 Tu asesor hipotecario revisará el historial de ambos, aunque solo tú seas el prestatario.

💳 5. Sin historial de crédito tradicional

Si no tienes tarjetas de crédito, auto a tu nombre o préstamos, aún puedes calificar con un “non-traditional credit file”.

El prestamista puede aceptar:

• Historial de pago de renta

• Pagos de servicios públicos (agua, luz, celular, internet)

• Seguro de auto

• Membresías o suscripciones constantes

Estos deben estar bien documentados, preferentemente con al menos 12 meses de historial positivo y comprobable.

🔷 14. Consideraciones Técnicas

¿Cómo se calculan los montos y tasas en un préstamo FHA?

Aunque el préstamo FHA está pensado para ser accesible, no deja de ser un instrumento financiero complejo. Por eso es importante entender ciertos conceptos técnicos que afectan directamente tu pago mensual, tu capacidad de calificar, y tu estrategia a largo plazo.

A continuación te explicamos los términos clave de manera sencilla:

📏 1. LTV – Loan to Value (Relación préstamo–valor)

¿Qué es?
El LTV es la relación entre el monto del préstamo y el valor de la propiedad según la tasación.

Fórmula:

LTV=Monto del preˊstamoValor de tasacioˊn×100LTV = \frac{\text{Monto del préstamo}}{\text{Valor de tasación}} \times 100LTV=Valor de tasacioˊnMonto del preˊstamo​×100

Ejemplo:

• Valor de la casa: $250,000

• Enganche del 3.5% → Préstamo de $241,250

• LTV ≈ 96.5%

📌 En FHA, el LTV máximo permitido es 96.5%, lo que significa que debes aportar al menos el 3.5% como enganche.

💵 2. Tasa de interés (Interest Rate)

Es el porcentaje que el banco cobra por prestarte el dinero.
No es fijo para todos: depende de tu perfil crediticio, el mercado financiero y el prestamista.

• Una mejor puntuación de crédito generalmente te da una tasa más baja

• La tasa puede ser fija o variable (en FHA, casi siempre es fija)

⚠️ No confíes en tasas promocionales sin ver el APR ni todos los costos incluidos.

📊 3. APR – Annual Percentage Rate (Tasa anual equivalente)

El APR refleja el costo total real del préstamo en un año, incluyendo:

• Tasa de interés

• MIP

• Costos de originación

• Algunos gastos de cierre

Por eso, el APR siempre es más alto que la tasa de interés.
Es una herramienta útil para comparar entre distintos bancos o tipos de préstamo.

📉 4. ¿Cómo se calcula tu pago mensual?

Tu pago mensual incluye 4 componentes conocidos como PITI:

• P – Principal (lo que reduces de tu deuda cada mes)

• I – Interés (lo que pagas al banco)

• T – Taxes (impuestos de la propiedad, prorrateados)

• I – Insurance (seguro de vivienda y MIP)

Ejemplo:
Para una casa de $250,000 con FHA:

• Préstamo de $241,250

• Tasa fija del 6.25%

• Impuestos: $5,500/año

• Seguro de casa: $1,200/año

• MIP mensual: incluido

→ Pago mensual total aproximado: $2,100 a $2,300 USD

Este cálculo es solo estimativo. Tu prestamista te dará el número real con todos los detalles.

📈 5. ¿Qué pasa si das más enganche?

• Si aportas 10% o más, reduces tu LTV y el MIP mensual solo se paga durante 11 años

• También podrías calificar para una mejor tasa de interés

• Tu pago mensual sería más bajo

• Aumentas tu equidad desde el inicio

💡 A veces conviene guardar tu dinero para reparaciones o emergencias, pero si tienes capacidad, dar más enganche puede ser una decisión financiera muy sólida.

🔷 15. Cierre y Tiempo del Proceso

¿Cuánto tarda un préstamo FHA y qué ocurre en el cierre?

Una vez que el contrato está firmado y has sido aprobado condicionalmente por el banco, comienza la fase final del proceso: el camino hacia el cierre.
En esta etapa se coordinan documentos legales, tasación, reparaciones, validaciones del préstamo y firma final.

Aquí te explicamos qué esperar:

⏳ 1. ¿Cuánto tiempo toma cerrar una compra con FHA?

El promedio en Texas es de 30 a 45 días, contados desde la fecha de ejecución del contrato hasta la firma final.

Sin embargo, el tiempo exacto puede variar según:

• Qué tan rápido entregas tu documentación

• Si la casa necesita reparaciones después del appraisal

• Qué tan eficiente es el prestamista y la compañía de título

• Si estás combinando el FHA con programas de ayuda estatal

📑 2. Documentos clave antes del cierre

Durante este tiempo, se completan varias tareas importantes:

• ✔️ Se firma la disclosure inicial del banco (Loan Estimate)

• ✔️ Se recibe el reporte de tasación (appraisal)

• ✔️ Se corrigen o completan las condiciones del underwriter

• ✔️ Se entrega el Title Commitment (compañía de título)

• ✔️ Se emite y revisa el CD – Closing Disclosure

• ✔️ Se prepara el plano del terreno (survey), si aplica

• ✔️ Se verifica que el seguro de casa esté activo y pagado

📆 3. ¿Qué es el “Clear to Close”?

Es la confirmación final del banco de que todo está completo y aprobado para proceder a firmar.

Una vez que tienes el “Clear to Close”:

• Se agenda el día del cierre con la compañía de título

• Se emiten los documentos legales para la firma

• Se autoriza la transferencia de fondos

🟢 A partir de ese momento, solo falta firmar.

🖋️ 4. ¿Qué se hace en el día del cierre?

• Asistes a una cita presencial (o firma remota) con la compañía de título

• Firmas entre 80 y 150 páginas, dependiendo del banco y del condado

• Entregas el dinero restante para cerrar (vía transferencia o cashier’s check)

• El vendedor también firma por su parte

• El título se transfiere legalmente a tu nombre

Después de firmar:

• Se espera a que el banco libere los fondos

• La compañía de título registra la transacción en el condado

• Finalmente, te entregan las llaves

Esto puede tardar de unas pocas horas a 1 o 2 días hábiles, dependiendo del condado.

📌 ¿Qué puede retrasar el cierre?

• Reparaciones pendientes que el tasador aún no ha verificado

• Falta de documentos bancarios por parte del comprador

• Tiempos de espera en el appraisal

• Cambios de empleo o nuevos créditos abiertos durante el proceso

• Errores en el CD o en el plano del terreno (survey)

🔷 16. Refinanciamiento FHA

¿Se puede modificar el préstamo después del cierre? ¿Cuándo conviene?

Sí. Después de haber comprado tu casa con un préstamo FHA, puedes refinanciar en el futuro si deseas mejorar tu tasa de interés, reducir tu pago mensual o incluso acceder a parte del valor acumulado de tu propiedad.

El refinanciamiento consiste en reemplazar tu préstamo actual por uno nuevo, con condiciones distintas.

Existen varias modalidades. Aquí te explicamos las principales:

🔁 1. FHA Streamline Refinance

La opción más rápida y simple

• Solo disponible si ya tienes un préstamo FHA

• Permite reducir tu tasa de interés o cambiar de préstamo variable a fijo

• No requiere tasación, ni verificación de empleo, ni revisión completa de crédito

• Se basa en tu historial de pago: debes haber pagado puntualmente los últimos 6 meses

• No puedes incluir dinero para deudas u otros gastos

• No te entregan efectivo

📌 Ideal si las tasas bajaron y quieres pagar menos sin complicarte.

💵 2. FHA Cash-Out Refinance

Refinanciamiento con retiro de efectivo

• Puedes refinanciar tu préstamo FHA o convencional

• Se hace una nueva tasación de la propiedad

• El banco te presta más de lo que debes actualmente, y te da la diferencia en efectivo

• Puedes usar ese dinero para:

  • Remodelaciones

  • Consolidar deudas

  • Pagar gastos importantes

Requisitos:

• Tener al menos 20% de equidad acumulada

• Historial de pago sólido

• Cumplir con requisitos de crédito y deuda

⚠️ El pago mensual podría subir dependiendo del nuevo monto prestado.

🏦 3. Refinanciar de FHA a préstamo convencional

La mejor forma de eliminar el MIP

• Permite deshacerte del seguro hipotecario mensual (MIP) si tu valor de casa ha subido y ya no tienes un LTV alto

• Puedes refinanciar a un préstamo convencional con o sin cash-out

• Necesitarás:

  • Buena puntuación de crédito

  • Suficiente equidad (idealmente 20% o más)

  • Nueva tasación

Este tipo de refinanciamiento es común 2 a 5 años después de la compra FHA, cuando ya tienes más estabilidad financiera.

📝 Consideraciones importantes

• Siempre analiza los costos de cierre del refinanciamiento (sí existen)

• Calcula cuántos años piensas quedarte en la casa antes de refinanciar

• Compara tasa actual vs tasa nueva con tu prestamista

• Asegúrate de no alargar el préstamo innecesariamente si ya habías avanzado en tu amortización

💡 Refinanciar puede ahorrarte mucho dinero a largo plazo, pero debe hacerse con cálculo y estrategia.

🔷 17. Programas Estatales + FHA

¿Se puede combinar el préstamo FHA con ayudas para el enganche?

Sí. Una de las ventajas más poderosas del préstamo FHA es que puede combinarse con programas estatales y locales de asistencia para ayudarte con el enganche y/o los costos de cierre.

Estos programas están diseñados para compradores que califican financieramente para comprar una casa, pero no tienen suficiente dinero ahorrado para dar el paso.

🏛️ 1. ¿Quién ofrece estas ayudas?

En Texas y muchos otros estados, existen entidades públicas y organizaciones sin fines de lucro que ofrecen:

• Subsidios (grants) que no se tienen que pagar

• Préstamos diferidos que se pagan solo si vendes o refinancias

• Préstamos perdonables, donde se eliminan los pagos después de 3 a 10 años de vivir en la casa

Ejemplos en Texas:

• TSAHC – Texas State Affordable Housing Corporation

• TDHCA – Texas Department of Housing and Community Affairs

💰 2. ¿Qué tipos de ayuda se pueden recibir?

Estos programas pueden cubrir:

• Parte o todo el enganche mínimo del 3.5% requerido por FHA

• Costos de cierre (gastos de título, tasación, seguro, etc.)

• Educación gratuita sobre el proceso de compra

• Incentivos especiales para maestros, veteranos, personal de salud, policías y otros trabajadores esenciales

✅ 3. ¿Quién califica?

Cada programa tiene sus propias reglas, pero en general se requiere:

• Ser comprador de primera vez (o no haber sido dueño en los últimos 3 años)

• Tener ingresos dentro de ciertos límites, según el tamaño de la familia y el condado

• Tener un puntaje de crédito mínimo (usualmente 620 o más)

• Tomar un curso educativo obligatorio (en línea o presencial)

⚠️ El hecho de tener ingresos bajos o medios no garantiza la aprobación. Se debe calificar tanto para el programa de ayuda como para el préstamo FHA con el banco.

🧩 4. ¿Cómo se combinan con el préstamo FHA?

• La ayuda se estructura como una segunda fuente de fondos, subordinada al préstamo principal FHA

• Todo se coordina en el mismo cierre, con una sola firma

• El banco y tu agente deben tener experiencia con estos programas para evitar errores

💡 Nosotros trabajamos con prestamistas que están registrados en estos programas y te explicarán paso a paso cómo usarlos sin complicaciones.

📌 Recomendación clave

Si deseas acceder a estos programas:

• Infórmalo desde el principio de tu trámite

• No abras nuevas cuentas de crédito durante el proceso

• Ten lista tu documentación personal e ingresos

• Considera que los tiempos de aprobación pueden ser más largos que un FHA normal

🔷 18. Comparación FHA vs Convencional

¿En qué se diferencian y cuál te conviene más?

Una de las decisiones más importantes al comprar casa es elegir el tipo de préstamo.
Las dos opciones más comunes son:

• El préstamo FHA, respaldado por el gobierno

• El préstamo convencional, ofrecido por bancos sin garantía federal directa

Ambos tienen ventajas y limitaciones. Aquí te explicamos sus diferencias de forma clara y objetiva.

📊 Comparación lado a lado

✅ ¿Cuándo conviene FHA?

• Si tienes crédito bajo o historial limitado

• Si necesitas un enganche bajo y calificas para asistencia

• Si eres comprador primerizo y quieres más protección

• Si tu ingreso no es muy alto y tu ratio de deuda es elevado

• Si no tienes suficientes fondos para cubrir enganche + gastos de cierre

✅ ¿Cuándo conviene un préstamo convencional?

• Si tienes buen crédito (680 o más)

• Si puedes dar más de 5% de enganche

• Si deseas evitar pagar seguro hipotecario de por vida

• Si estás comprando una segunda casa o una propiedad para inversión

• Si la propiedad podría no pasar una tasación FHA

📝 Nota importante:

Algunas personas califican para ambos préstamos, y la decisión se basa en:

• Comparar pagos mensuales

• Analizar el costo del seguro

• Considerar el tiempo que planeas quedarte en la casa

💡 Un buen prestamista comparará ambas opciones contigo y te dará un análisis claro antes de hacer tu oferta.

🔷 19. Reglas y Cambios Federales

¿El programa FHA cambia con el tiempo? ¿Qué ha cambiado recientemente?

Sí. El programa FHA está regulado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) del gobierno federal, y sus políticas pueden cambiar cada año o incluso varias veces por año, dependiendo de factores económicos, presupuestos, decisiones administrativas o nuevas leyes.

Aquí te explicamos los cambios recientes más relevantes y qué podrían significar para ti como comprador.

📅 Cambios recientes importantes (2024–2025)

🛂 1. Eliminación de la elegibilidad para residentes no permanentes

Vigente desde el 25 de mayo de 2025

• El HUD eliminó por completo la categoría de “residente no permanente” en el Manual 4000.1

• A partir de esa fecha, solo califican para un préstamo FHA:

  • Ciudadanos estadounidenses

  • Residentes permanentes con green card

  • Ciudadanos de Micronesia, Palau o las Islas Marshall (acuerdo COFA)

📌 Si tienes DACA, visa de trabajo o cualquier otro estatus temporal, ya no puedes usar FHA.
Tendrás que optar por un préstamo convencional (si calificas).

💰 2. Ajustes en los límites de préstamo FHA

Cada año, el FHA ajusta los límites máximos de préstamo por condado según los valores de mercado.
Los nuevos límites entraron en vigor el 1 de enero de 2025.

• En muchos condados de Texas, el límite para una casa unifamiliar pasó a $498,257

• En condados más costosos (California, Nueva York), el límite supera $1,100,000

🔗 Puedes consultar el límite de tu condado aquí:
https://entp.hud.gov/idapp/html/hicostlook.cfm

📉 3. Reducción del MIP mensual (en 2023 – aún vigente)

El FHA redujo la prima mensual del Mortgage Insurance Premium (MIP) en 2023:

• De 0.85% → a 0.55% anual (en la mayoría de los casos)

• Esto se tradujo en una reducción de $50 a $150 mensuales, dependiendo del monto del préstamo

Esta medida sigue vigente hasta hoy y sigue haciendo al FHA más competitivo frente a los préstamos convencionales.

🧭 ¿Qué cambios podrían venir en el futuro?

El programa FHA es influenciado por:

• Cambios en la administración federal

• Presión del mercado inmobiliario

• Propuestas del Congreso relacionadas con vivienda

• Evolución económica (tasas de interés, inflación, riesgo crediticio)

Temas que podrían modificarse en los próximos años:

• Nuevos ajustes al MIP (al alza o baja)

• Cambios en los requisitos de crédito

• Restricciones o flexibilización en programas combinados con ayuda estatal

• Posibles incentivos a compradores primerizos en ciertas zonas

📝 Recomendación práctica

Si estás considerando usar un préstamo FHA:

• Hazlo con información actualizada

• Asegúrate de trabajar con un prestamista que esté al día con las reglas

• Verifica si calificas antes de iniciar cualquier trámite formal

💡 Nosotros te mantenemos informado de cada cambio importante y te ayudamos a tomar decisiones que estén alineadas con la política vigente.

🔷 20. Mitos Comunes del FHA

Cosas que la gente cree… pero que no son verdad

El préstamo FHA es uno de los programas más utilizados por compradores primerizos en Estados Unidos, pero también es uno de los más malinterpretados.

Aquí desmentimos los mitos más comunes para que tomes decisiones informadas y no te dejes llevar por rumores o consejos mal fundamentados.

❌ Mito 1: “El préstamo FHA es solo para personas de bajos ingresos”

✅ Realidad:
El FHA no tiene un ingreso máximo permitido. Puedes tener ingresos altos y aún así calificar.
Lo que importa es que cumplas con los requisitos de crédito, enganche y proporción de deuda.
De hecho, hay compradores con ingresos de seis cifras que eligen FHA porque les conviene por su puntaje de crédito o por los programas combinados.

❌ Mito 2: “No puedo competir con ofertas FHA en este mercado”

✅ Realidad:
Aunque algunos vendedores prefieren ofertas convencionales, una oferta FHA bien estructurada puede ser muy competitiva, especialmente si:

• Tienes una preaprobación sólida

• No pides ayudas al vendedor

• Eres flexible con tiempos

• Tu REALTOR® presenta la oferta de forma profesional

💡 Muchos vendedores no entienden cómo funciona FHA, y es nuestro trabajo explicarles que no es un riesgo si se maneja correctamente.

❌ Mito 3: “El FHA es un préstamo del gobierno”

✅ Realidad:
El préstamo FHA no lo otorga directamente el gobierno. Lo otorgan bancos privados, pero está respaldado por la Administración Federal de Vivienda (HUD).
Eso significa que el gobierno garantiza parte del préstamo, lo cual hace que los bancos se sientan más seguros de prestar.

❌ Mito 4: “No puedo comprar casas viejas con FHA”

✅ Realidad:
Puedes comprar casas de cualquier año, siempre y cuando cumplan con los requisitos mínimos de habitabilidad del FHA.
Lo importante no es la edad de la casa, sino que esté en condiciones seguras y funcionales.

Incluso puedes comprar casas en mal estado usando un préstamo FHA 203(k).

❌ Mito 5: “El seguro MIP se elimina automáticamente después de algunos años”

✅ Realidad:
En la mayoría de los casos, el MIP mensual del FHA dura toda la vida del préstamo, a menos que hayas dado 10% de enganche o más.
La única forma segura de eliminarlo antes es refinanciar a un préstamo convencional cuando ya tengas suficiente equidad.

❌ Mito 6: “No se puede comprar casa nueva con FHA”

✅ Realidad:
Sí puedes usar FHA para comprar una casa nueva de constructora, siempre que:

• El builder acepte compradores con préstamo FHA

• La propiedad esté terminada o registrada como “move-in ready”

• Se haya emitido el appraisal y pase los requisitos mínimos

📌 Hay builders que ofrecen incentivos especiales para compradores FHA, como ayudas al cierre o mejoras gratis.

🔷 21. FHA y Propiedades Especiales

¿Qué tipo de vivienda se puede comprar con FHA?

El préstamo FHA está diseñado para la residencia principal del comprador, pero no todas las propiedades califican automáticamente, y algunas requieren requisitos adicionales.
Aquí te explicamos los tipos más comunes de propiedades y qué debes considerar en cada caso.

🏡 1. Casa unifamiliar (single-family home)

✅ Sí califica
Es el tipo de propiedad más común en FHA.
Solo necesitas que la casa:

• Esté en condiciones habitables

• Pase la tasación FHA

• Esté ubicada dentro del límite de préstamo permitido en tu condado

📌 La mayoría de los compradores primerizos usan FHA para este tipo de propiedad.

🏘️ 2. Duplex, triplex y fourplex (2 a 4 unidades)

✅ Sí califica, con condiciones

Puedes comprar una propiedad de hasta 4 unidades siempre que:

• Vivas tú en una de las unidades como residencia principal

• Las otras unidades pueden rentarse (y los ingresos pueden ayudarte a calificar)

• El edificio cumpla con los requisitos de tasación y habitabilidad

💡 Ideal para quienes quieren comenzar a construir patrimonio y vivir sin pagar renta completa.

🏢 3. Condominios

✅ Solo si está aprobado por FHA

No todos los condominios califican automáticamente. El edificio debe:

• Estar en la lista oficial de condominios aprobados por FHA

• Tener HOA financieramente estable

• Cumplir con las reglas de ocupación y seguro

🔗 Puedes verificar si un condominio está aprobado aquí:
https://entp.hud.gov/idapp/html/condlook.cfm

🛻 4. Casas manufacturadas (mobile homes)

✅ Sí califica, con requisitos estrictos

Para que una casa manufacturada sea elegible con FHA:

• Debe estar permanentemente instalada sobre cimientos aprobados

• Debe tener etiqueta HUD (no se aceptan “trailers” o casas rodantes)

• Debe ser de doble ancho (double-wide) o más

• El terreno debe formar parte de la venta (no puede estar rentado)

⚠️ No todos los prestamistas trabajan con este tipo de propiedad. Requiere experiencia técnica.

🆘 5. Propiedades en zona de desastre o alto riesgo

FHA permite comprar en zonas afectadas solo si la propiedad ha sido restaurada y aprobada por el tasador y el condado.
Podría requerir una inspección extra si:

• La zona fue declarada en emergencia por FEMA

• El appraisal se realizó antes del evento

🧱 6. Casas con reparaciones importantes

✅ Sí, si usas un préstamo FHA 203(k)

Si la propiedad no cumple con los requisitos de tasación estándar, aún puedes comprarla si:

• Aceptas renovarla mediante el programa 203(k)

• Cumples con todos los requisitos adicionales de presupuesto, contratista y consultor HUD

🚫 7. ¿Qué no se puede comprar con FHA?

• 🛑 Propiedades para inversión (si no vas a vivir ahí)

• 🛑 Casas para rentar sin vivir en ellas

• 🛑 Casas en terrenos rentados (trailers, casas móviles sin tierra)

• 🛑 Propiedades comerciales

• 🛑 Terreno sin construcción

• 🛑 Propiedades con violaciones graves al código que no pueden repararse antes del cierre

🔷 22. Reparaciones Exigidas por FHA

¿Qué tipo de problemas impiden que una casa califique para el préstamo?

El préstamo FHA no aprueba propiedades que presenten riesgos evidentes de salud, seguridad o funcionalidad básica.
Por eso, durante la tasación, el tasador no solo estima el valor de la casa, sino que también verifica si cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad establecidos por HUD.

Si encuentra problemas, el banco no podrá cerrar el préstamo hasta que esos problemas hayan sido reparados.

🔧 Ejemplos de reparaciones que el FHA puede exigir

Estas son algunas de las más comunes:

• 🚫 Goteras activas o daño visible en el techo

• 🚫 Pintura descascarada en casas construidas antes de 1978 (posible plomo)

• 🚫 Escaleras sin barandales

• 🚫 Ventanas rotas o que no abren correctamente (problema de ventilación y salida de emergencia)

• 🚫 Problemas eléctricos expuestos (cables sueltos, enchufes dañados)

• 🚫 Presencia de moho o humedad evidente

• 🚫 Fugas activas en plomería

• 🚫 Sistemas de calefacción o aire acondicionado que no funcionan

• 🚫 Vidrios o puertas rotas con filo expuesto

• 🚫 Pisos con desniveles graves, madera podrida o daño estructural

• 🚫 Exposición de cimientos sin protección adecuada

• 🚫 Problemas con el sistema séptico (en zonas rurales)

📌 Si el tasador detecta cualquiera de estos puntos, deberá reportarlos como “condición” y no se podrá cerrar hasta que estén corregidos.

🧾 ¿Quién hace las reparaciones?

Generalmente, las hace el vendedor, pero solo si está dispuesto.
Tienes tres opciones:

1. Negociar que el vendedor repare antes del cierre

2. Usar un préstamo FHA 203(k) si son muchas o muy costosas

3. Cancelar el contrato si el vendedor no acepta repararlas (si estás dentro de tu período legal)

🔄 ¿Qué pasa después de las reparaciones?

Una vez que se terminan, el tasador regresa a verificar que las reparaciones fueron completadas correctamente.
Esto se llama “final inspection” y puede tener un costo adicional (aproximadamente $150–$200).

Si todo está bien, el banco puede seguir adelante con el cierre.

📝 Recomendación práctica

Antes de hacer una oferta, tu REALTOR® debe:

• Evaluar la condición general de la casa

• Anticipar posibles objeciones del tasador

• Consultar con el prestamista si ciertas condiciones serán aceptables

• Tener una estrategia lista para renegociar o cancelar si el vendedor no coopera

💡 No todas las casas son ideales para FHA. Nosotros te ayudamos a identificar cuáles sí lo son, para que no pierdas tiempo ni dinero.

🔷 23. Competencia en el Mercado

¿Qué tan fuerte es una oferta FHA frente a otras? ¿Aceptarán mi oferta?

Uno de los miedos más comunes entre compradores que usan préstamo FHA es:
“¿Y si el vendedor no acepta mi oferta por no ser convencional?”

La realidad es que sí hay competencia, pero una oferta FHA bien estructurada puede ser muy atractiva, siempre que entiendas el contexto y prepares tu propuesta de forma estratégica.

🤝 ¿Por qué algunos vendedores prefieren préstamos convencionales?

Estas son algunas de las razones más comunes:

• Percepción (equivocada) de que FHA es más riesgoso o difícil

• Requiere más reparaciones si la casa está en mal estado

• Preocupación por que el tasador exija cambios

• Miedo a retrasos en el cierre

• Confusión o desconocimiento del programa

📌 No es que FHA sea “malo”, sino que muchos vendedores y agentes simplemente no entienden bien cómo funciona.

✅ ¿Qué puede hacer tu agente para fortalecer tu oferta FHA?

Un buen REALTOR® puede:

1. Explicar claramente al listing agent cómo funciona tu préstamo y demostrar que estás bien calificado

2. Incluir una carta de presentación profesional con la oferta

3. Usar una preaprobación sólida de un prestamista confiable

4. Evitar pedir demasiadas concesiones, si el mercado es competitivo

5. Ajustar los términos (fechas, depósitos, opción de inspección) para que la oferta sea más atractiva

6. Si es posible, hacer una oferta “as-is”, pero aclarando que se buscarán solo reparaciones esenciales (dependiendo del tasador)

🧠 Estrategias inteligentes para competir con FHA

• 💵 Ofrecer un Earnest Money Deposit más alto

• ⏳ Reducir el número de días para el Option Period

• 📆 Ser flexible con la fecha de cierre

• 🧾 Presentar toda tu documentación desde el principio

• 🗂️ Incluir carta de aprobación DU (Desktop Underwriting) si aplica

• 💬 Tu agente puede comunicarse directamente con el listing agent para generar confianza

🚫 ¿Cuándo puede ser difícil competir con FHA?

• En propiedades vendidas as-is y en mal estado

• Cuando hay múltiples ofertas con financiamiento convencional o cash

• En casas que podrían no pasar la tasación FHA

• Cuando el listing agent no tiene experiencia con FHA y malinterpreta el proceso

En esos casos, tu REALTOR® puede ayudarte a:

• Elegir mejor las propiedades que sí califican

• Prepararte con una estrategia alterna (como un préstamo convencional si aplicas)

• Usar tu fortaleza como comprador serio y comprometido como parte de la negociación

💡 Recuerda: lo que más valoran los vendedores es un cierre seguro, rápido y sin complicaciones. El tipo de préstamo es solo un detalle más, no lo es todo.

🔷 24. Errores Comunes del Comprador

Lo que debes evitar para no perder la oportunidad de comprar

Aunque el préstamo FHA es accesible, eso no significa que esté garantizado.
Muchas personas pierden tiempo, dinero o incluso su casa por errores que se pueden evitar con información y orientación adecuada.

Aquí te explicamos los errores más frecuentes y cómo prevenirlos.

❌ 1. Abrir nuevas cuentas de crédito durante el trámite

Muchos compradores cometen este error justo después de ser preaprobados:

• Sacan un carro nuevo

• Aplican para una tarjeta de tienda

• Financian muebles o electrodomésticos

⚠️ Esto puede cambiar tu puntaje de crédito, alterar tus ratios de deuda y hacer que el banco te niegue el préstamo, incluso a días del cierre.

📌 Recomendación: No hagas ningún movimiento financiero sin consultar primero con tu prestamista.

❌ 2. No declarar ingresos correctamente

El FHA permite combinar ingresos, pero todos deben estar bien documentados.
Errores comunes:

• Declarar menos de lo que realmente ganas para pagar menos impuestos

• Recibir parte de tu sueldo en efectivo y no reportarlo

• Tener ingresos variables sin historial comprobable

📌 Recomendación: Lo que no está en papel, el banco no lo puede usar. Declara tus ingresos de forma responsable si planeas comprar casa pronto.

❌ 3. Buscar casas sin saber cuánto puedes pagar

Algunos compradores comienzan a ver casas sin una carta de preaprobación, y se enamoran de propiedades fuera de su presupuesto.

Otros creen que porque tienen un buen ingreso, automáticamente califican.

📌 Recomendación: Primero haz tu análisis financiero y recibe tu carta de preaprobación antes de visitar propiedades.

❌ 4. No revisar el estado de la casa antes de hacer oferta

El FHA no acepta casas con problemas graves. Si haces una oferta en una casa con daño evidente:

• El tasador puede rechazarla

• El banco no te autorizará el préstamo

• Perderás tiempo y posiblemente dinero en inspección o trámites

📌 Recomendación: Asegúrate de que tu agente revise si la casa es viable para FHA antes de ofertar.

❌ 5. Confiar solo en la opinión del banco

El banco analiza tu perfil financiero, pero no revisa a fondo la casa, ni las condiciones de la zona, ni tus metas personales.

📌 Recomendación: Apóyate también en tu REALTOR®, tu inspector, y en tu criterio personal para tomar decisiones equilibradas.

❌ 6. No entender bien los términos del contrato

Firmar sin entender:

• Qué es el Option Period

• Qué pasa si se vence el plazo de financiamiento

• Cuándo puedes recuperar o perder tu Earnest Money

📌 Recomendación: Haz todas las preguntas necesarias. Nosotros te explicamos cada documento antes de firmar.

💡 Nuestro objetivo es que compres con confianza, claridad y tranquilidad. Aprender de estos errores antes de cometerlos es una de las mejores formas de prepararte.

🔷 25. Cómo Prepararte para Calificar

Pasos concretos para que tu préstamo FHA sea aprobado sin contratiempos

El préstamo FHA es accesible, pero no es automático.
Requiere preparación previa, documentación adecuada y decisiones financieras inteligentes.

Aquí te explicamos cómo prepararte correctamente, incluso si aún no estás listo para aplicar hoy.

📌 Paso 1: Ordena tu situación migratoria y fiscal

• Asegúrate de tener documentación válida (ciudadanía o residencia permanente)

• Si eres residente permanente, renueva tu tarjeta si está por vencer

• Revisa que tu nombre y número de seguro social estén consistentes en todos tus documentos

• Declara impuestos correctamente (preferencia: últimos 2 años consecutivos)

💡 Si eres self-employed, esto es aún más importante: evita declarar ingresos artificialmente bajos solo para pagar menos impuestos.

📌 Paso 2: Revisa y mejora tu crédito

• Solicita tu reporte de crédito en www.annualcreditreport.com

• Revisa si hay errores, deudas vencidas o cuentas en cobranza

• Paga deudas pequeñas que afecten tu score

• Mantén tus tarjetas por debajo del 30% de uso

📊 Para calificar con 3.5% de enganche, necesitas 580 o más de score
Si tu score está entre 500 y 579, deberás dar 10% de enganche (y no todos los prestamistas lo aceptan)

📌 Paso 3: Junta tu ahorro

Debes tener disponible:

• 💵 El enganche (mínimo 3.5% del precio de compra)

• 🧾 Los gastos de cierre (entre 2% y 5%)

• 🛠️ Dinero extra en caso de reparaciones no cubiertas

• 📉 A veces necesitarás mostrar reservas (dinero que te queda después de cerrar)

💡 Puedes usar fondos de regalo, programas de ayuda, tu 401k, reembolso de impuestos o ahorros personales.

📌 Paso 4: Evita movimientos financieros riesgosos

• No cambies de empleo sin antes hablar con tu prestamista

• No dejes de pagar deudas actuales

• No apliques a nuevos créditos

• No deposites grandes cantidades de efectivo sin respaldo

📌 Tu cuenta bancaria debe reflejar un historial estable y trazable.

📌 Paso 5: Habla con un prestamista confiable

Aunque aún no estés listo para comprar, hablar con un prestamista hoy te dará claridad.

Un buen profesional puede:

• Hacer un análisis preliminar

• Identificar obstáculos a tiempo

• Crear un plan para que califiques en 3, 6 o 12 meses

• Decirte si te conviene FHA o una alternativa

💡 Recuerda: el secreto no está en buscar la casa primero. El verdadero primer paso es prepararte financieramente y entender tus posibilidades reales.

🔷 26. El Rol del REALTOR® en un FHA

No solo necesitas un agente… necesitas el agente correcto

Comprar casa con un préstamo FHA no es lo mismo que hacerlo con otro tipo de financiamiento.
Hay requisitos técnicos, fechas críticas, reparaciones obligatorias y detalles legales que —si no se manejan bien— pueden hacerte perder la casa, el depósito… o ambas cosas.

Por eso es clave que trabajes con agentes que no solo conozcan el proceso, sino que lo hayan recorrido docenas de veces junto a familias como la tuya.

👥 ¿Quiénes somos y por qué podemos ayudarte?

Somos Claudia Sánchez y Efraín García, un equipo con licencia en Texas especializado en representar a compradores primerizos, especialmente aquellos que utilizan préstamo FHA.

A lo largo de los años, hemos perfeccionado un sistema que:

• Detecta propiedades que sí califican antes de que pierdas tiempo

• Negocia condiciones a tu favor sin poner en riesgo el cierre

• Te acompaña paso a paso, desde la preaprobación hasta que recibes las llaves

💡 Esta página que estás leyendo forma parte de ese compromiso: darte información clara, sin letra chiquita y sin rodeos.

🧭 ¿Qué hacemos exactamente por ti?

✅ Evaluamos cada propiedad desde una perspectiva FHA:
Si la casa no va a pasar la tasación, te lo decimos antes de que pongas un solo dólar.

✅ Redactamos y enviamos ofertas profesionales:
Sabemos cómo estructurar los términos para que tu oferta sea competitiva, clara y atractiva para el vendedor.

✅ Negociamos con seguridad, sin improvisar:
Defendemos tus intereses si hay reparaciones, cambios en el préstamo o si el valor de tasación no coincide con el precio.

✅ Coordinamos todos los pasos:
Fechas, inspecciones, walkthrough, cierre… nos encargamos de que nada se te pase.

✅ Y lo más importante: te educamos y te protegemos en cada etapa:
Porque para nosotros, la mejor decisión es la que tú tomas con conocimiento completo.

🏆 ¿Por qué elegirnos a nosotros?

Porque no todos los REALTORS® tienen experiencia en FHA, y tú no estás buscando a alguien que te abra la puerta de una casa.
Estás buscando un equipo que te dé confianza, claridad y resultados.

📌 Hemos ayudado a decenas de familias como la tuya, y no solo queremos que compres casa. Queremos que compres bien.

💬 Si esta guía te ha sido útil, ya sabes cómo trabajamos. Y si aún no has firmado un contrato de representación, este es el momento perfecto para hablar.

🔷 27. El Cierre con Préstamo FHA

Tu último paso antes de recibir las llaves… y uno de los más importantes

Después de tantas semanas de trámites, visitas, inspecciones y firmas, llega el día del cierre.
Pero, aunque estés a punto de recibir tu casa, todavía hay detalles críticos que debemos verificar para que todo se complete correctamente.

Nosotros estaremos contigo para asegurarnos de que entiendas cada paso, y que no haya sorpresas en el último momento.

📄 ¿Qué pasa en el cierre?

El cierre (también llamado closing) es la cita final en la que firmas los documentos oficiales del préstamo y la propiedad cambia oficialmente de dueño.
Normalmente se lleva a cabo en una compañía de título, con un notario autorizado por el estado.

📌 ¿Qué necesitas llevar ese día?

• Identificación válida y vigente (INE, pasaporte o licencia)

• Comprobante del wire transfer (la transferencia del dinero para cerrar)

• Cualquier otro documento que el banco o la compañía de título te hayan solicitado previamente

• Disposición de tiempo: esta cita puede tardar entre 45 minutos y 2 horas

💡 Nosotros te recordaremos exactamente qué llevar y estaremos disponibles en caso de que surja alguna duda en el momento.

💵 ¿Cuánto tienes que pagar ese día?

Antes del cierre, recibirás un documento llamado CD – Closing Disclosure, donde viene desglosado:

• El enganche

• Los costos de cierre

• El MIP inicial (si aplica)

• Impuestos y seguros prorrateados

• El total a pagar, restando lo que ya hayas entregado (como el Earnest Money)

📌 Este documento debe llegarte al menos 3 días hábiles antes del cierre, por ley. Nosotros te ayudaremos a revisarlo.

🔍 ¿Puedo ver la casa antes de cerrar?

Sí. Programaremos contigo un walkthrough final, usualmente el día antes o la mañana del cierre.

Ahí verificaremos:

• Que la casa esté limpia y vacía

• Que no haya daños nuevos

• Que todas las reparaciones (si se acordaron) estén hechas

• Que todos los electrodomésticos incluidos sigan en su lugar

📝 ¿Qué se firma ese día?

Durante el cierre firmarás:

• El Note (promesa de pago del préstamo)

• El Deed of Trust (documento legal que asegura la hipoteca)

• Disclosures del banco y del FHA

• Documentos de la compañía de título

• Confirmación de impuestos, seguros y pagos

Nosotros no podemos firmar por ti, pero estaremos al pendiente por si surge una pregunta técnica o algo no cuadra.

🔑 ¿Cuándo recibes las llaves?

• Si el cierre es por la mañana y todo el dinero ha sido transferido a tiempo, puedes recibir tus llaves ese mismo día por la tarde.

• Si cierras por la tarde, podría activarse hasta el día siguiente, cuando la compañía de título registre la transacción en el condado.

📌 Nosotros te avisaremos tan pronto se confirme el “funding” para entregarte tus llaves personalmente (o coordinar la entrega si no puedes estar en persona).

💡 El cierre no es solo un trámite: es la culminación de todo tu esfuerzo. Estar bien preparado —y bien acompañado— hace la diferencia entre una experiencia tensa y una celebración con sentido.

🔷 28. Qué Hacer Después de Cerrar

Porque ser dueño de casa no termina el día que firmas… ahí apenas comienza

Después de cerrar y recibir tus llaves, la mayoría de compradores piensa:
“¡Por fin, se acabó todo!”

Pero hay varios pasos importantes que debes realizar en los primeros días, semanas y meses después del cierre para proteger tu inversión, cumplir con tus obligaciones y establecerte bien en tu nuevo hogar.

Nosotros seguimos aquí para ayudarte también en esta etapa.

🔄 1. Cambia los servicios a tu nombre

Lo ideal es que los servicios públicos estén activados desde el día del cierre, pero asegúrate de:

☑ Agua
☑ Luz (Oncor + proveedor de energía)
☑ Gas (si aplica)
☑ Basura
☑ Internet
☑ HOA (si la propiedad tiene asociación)

📌 Guarda los comprobantes de conexión o confirmaciones de cuenta por si necesitas mostrar prueba de ocupación.

🧾 2. Confirma tu pago mensual y activa tu cuenta bancaria del préstamo

Una vez que el préstamo es vendido o asignado a un servicer (empresa que gestiona los pagos), recibirás:

• Un número de préstamo definitivo

• Instrucciones para registrarte en línea

• Información para pagos automáticos

💡 No todos los bancos comienzan a cobrar de inmediato. El primer pago puede ser al mes siguiente o al segundo mes del cierre (revisado en tu CD).

📬 3. Solicita tu exención de impuestos “Homestead Exemption”

Esto reduce tus impuestos anuales si vives en la propiedad como residencia principal.

✅ Se solicita una sola vez, entre enero 1 y abril 30 del siguiente año después del cierre
✅ En el sitio web del condado donde se ubica la propiedad
✅ Es gratis — no pagues a compañías que te lo ofrezcan como servicio

📌 Nosotros te recordaremos hacerlo cuando llegue el momento adecuado.

🧰 4. Realiza mejoras o reparaciones menores pendientes

Si la casa tenía detalles no cubiertos por el vendedor o si quieres personalizarla, este es buen momento.

• Cambia chapas y cerraduras

• Revisa el sistema de seguridad o cámaras

• Pinta interiores si lo deseas

• Haz mantenimiento a HVAC, plomería y techos

• Actualiza seguros si haces remodelaciones

💡 Consulta con tu aseguradora si alguna mejora afecta tu cobertura.

🧠 5. Evita estas acciones el primer año

🚫 No te atrases en tus pagos
🚫 No dejes vencer tu seguro de vivienda
🚫 No asumas que puedes rentar la casa sin revisar reglas FHA o del HOA
🚫 No ignores cartas del condado o de tu prestamista

🔁 6. Evalúa un posible refinanciamiento en el futuro

Pasados unos años, podrías:

• Refinanciar a un préstamo convencional para eliminar el MIP

• Obtener mejor tasa si bajan los intereses

• Hacer un cash-out refinance si necesitas dinero para proyectos grandes

💬 Nosotros podemos ayudarte a revisar si te conviene, o ponerte en contacto con un prestamista confiable.

💡 Nuestra relación contigo no termina al cerrar. Nos importa tu bienestar y queremos que tu experiencia como dueño de casa sea positiva desde el día uno.

🔷 29. Preguntas Frecuentes (FAQ)

Respuestas claras a las dudas más comunes de nuestros compradores

Aquí reunimos las preguntas más frecuentes que recibimos por mensaje, en llamadas y durante las citas.
Si tienes una duda que no aparece aquí, no dudes en escribirnos directamente. Estamos para ayudarte.

❓¿Puedo comprar casa con FHA si tengo ITIN?

No.
El préstamo FHA exige tener número de Seguro Social (SSN).
Sin embargo, existen otras opciones para personas con ITIN, como préstamos con Bank Statement, programas de ITIN convencionales o portafolio. Si este es tu caso, también podemos ayudarte a explorar alternativas.

❓¿Qué pasa si la tasación sale más baja que el precio acordado?

El banco prestará el menor valor entre el precio acordado y el valor de tasación.
Tienes varias opciones:

• Pedir al vendedor que baje el precio

• Pagar la diferencia con tu propio dinero

• Cancelar el contrato si no se llega a un acuerdo (si estás dentro del periodo de financiamiento)

💡 Nosotros te asesoramos en todo momento para tomar la mejor decisión.

❓¿Cuánto tiempo tengo que vivir en la casa comprada con FHA?

El préstamo FHA es solo para vivienda principal, no para inversión.
Se espera que vivas en la casa por lo menos un año después del cierre.

Después de eso, podrías convertirla en renta si lo deseas, pero debes revisar las condiciones del préstamo y las reglas de la asociación (si hay HOA).

❓¿FHA me obliga a hacer reparaciones?

No a ti directamente, pero sí al vendedor, si la casa no cumple con ciertos estándares mínimos de seguridad, salubridad y funcionalidad.

Por ejemplo:

• Falta de barandales

• Instalación eléctrica expuesta

• Problemas con plomería

• Ventanas rotas

• Techos con filtraciones

💬 Si el vendedor no quiere reparar, puede que la venta no se apruebe. Por eso es clave revisar todo antes de firmar el contrato.

❓¿Puedo usar FHA para comprar un duplex o multifamiliar?

Sí, siempre que:

• Compres una propiedad de hasta 4 unidades

• Vivas tú en una de ellas como residencia principal

Esto puede ser excelente si quieres generar ingreso de renta mientras vives ahí.

❓¿Qué puntaje mínimo necesito para calificar?

• Con 580 o más puedes calificar con 3.5% de enganche

• Entre 500 y 579, necesitas 10% de enganche (aunque no todos los prestamistas aceptan este rango)

💡 Te ayudamos a contactar prestamistas que trabajan con puntajes bajos y que te den un plan realista.

❓¿Puedo combinar FHA con programas de ayuda?

Sí.
Puedes combinar tu préstamo FHA con:

• Programas de ayuda al enganche (DPA)

• Asistencia estatal (como TSHAC, TDHCA o MCC en Texas)

• Ayuda del vendedor (concesiones hasta 6%)

📌 Es importante estructurar todo bien desde el inicio. Nosotros nos encargamos de coordinar con tu prestamista para lograrlo.

💬 ¿Tienes otra pregunta? Escríbenos y te la respondemos personalmente o la agregamos aquí para ayudar a más personas como tú.

🔷 30. Recursos y Enlaces Útiles

Herramientas oficiales y confiables para complementar tu proceso FHA

Aquí te dejamos una selección de enlaces que usamos y recomendamos a nuestros propios clientes.
Todos estos recursos son gratuitos, públicos y están verificados.
Si tienes dudas sobre cómo usarlos, con gusto te ayudamos.

📊 Calculadoras de Hipoteca y MIP

• 🧮 Calculadora oficial FHA de Mortgage Insurance Premium (HUD)

• 💵 Calculadora de pagos mensuales de préstamo (Bankrate)

• 📈 Simulador de amortización (NerdWallet)

🏠 Búsqueda y análisis de zonas

• 📍 Mapa interactivo del censo por ingresos y raza

• 🌎 JusticeMap – Mapas de distribución racial y social

• 🌊 Zonas de inundación FEMA

• 🏫 GreatSchools – Ranking de escuelas públicas

📚 Guías FHA y del gobierno federal

• 🏛️ Sitio oficial del HUD – FHA Loans

• 📄 Manual del HUD para compradores con FHA (en inglés)

• 📝 Lista de verificación de documentos para FHA (Consumer Financial Protection Bureau)

• 🧾 Homestead Exemption en Texas – Información por condado

🧑‍💼 Asistencia directa y orientación personalizada

• 📞 Contáctanos para una cita gratuita personalizada

• 🗓️ Agenda tu análisis de compra sin compromiso

• 🤝 Verifica si ya firmaste tu contrato de representación

💡 Nuestro compromiso es darte información clara, confiable y útil. Esta sección se actualiza periódicamente, así que puedes guardarla como referencia.

🎯 Conclusión Final

Si llegaste hasta aquí, ya sabes más que la mayoría

Informarte a fondo antes de comprar una casa es una decisión inteligente.
Y si estás considerando el préstamo FHA, ahora conoces los beneficios, limitaciones, pasos y responsabilidades que implica.

Esta guía no pretende reemplazar la asesoría individual, pero sí ofrecerte un panorama completo y honesto para que puedas avanzar con confianza y sin sorpresas.

💬 Nuestro compromiso no es solo ayudarte a comprar una casa, sino a comprar bien.

Si aún no has firmado tu contrato de representación, agenda una cita con nosotros.
Y si ya estás en proceso, recuerda que aquí tienes una guía para consultar en cada etapa.

⚖️ Disclosures y Aclaraciones Importantes

Para cumplir con la transparencia y ayudarte a tomar decisiones informadas, te compartimos estas aclaraciones sobre el contenido y los límites de nuestra función como REALTORS®:

🧾 Sobre la información en esta página:

• Esta guía ha sido creada con fines informativos y educativos.

• La información proviene de fuentes oficiales como HUD.gov, FHA, CFPB y experiencia directa con clientes reales.

• Aunque nos esforzamos por mantener la información actualizada, las políticas de préstamos y los requisitos federales pueden cambiar sin previo aviso.

• Siempre recomendamos verificar con un prestamista autorizado cualquier detalle financiero específico de tu caso.

💼 Sobre nuestro rol como agentes inmobiliarios:

• No somos prestamistas ni otorgamos créditos hipotecarios.

• No somos abogados ni ofrecemos asesoría legal.

• Nuestra función es guiarte como compradores o vendedores dentro del proceso inmobiliario de Texas, representando tus intereses conforme a la ley.

• En casos que requieran interpretación legal o financiera profunda, te recomendaremos hablar con un abogado o asesor certificado.

🏦 Sobre préstamos y aprobaciones:

• El préstamo FHA es un programa federal con reglas estandarizadas, pero cada prestamista puede tener criterios adicionales (credit score mínimo, fuentes de ingreso, montos máximos, etc.).

• La preaprobación no garantiza la aprobación final del préstamo.

• La decisión final depende del análisis de riesgo que realiza la institución financiera.

🔍 Sobre propiedades:

• No todas las casas son elegibles para FHA.

• Nosotros hacemos un análisis previo de viabilidad, pero la decisión final la toma el tasador asignado por el banco.

• Las reparaciones exigidas por FHA no son negociadas por nosotros, sino por el tasador y el prestamista. Nuestra función es ayudarte a navegar esas condiciones.

💡 Si tienes dudas específicas, estamos aquí para ayudarte a interpretarlas o canalizarte con los profesionales adecuados.

Gracias por confiar en nosotros.

— Claudia Sánchez & Efraín García
Ultima Real Estate – Texas REALTORS® con experiencia en FHA