🏗️ Paso 7B – Inicio del proceso con la constructora (casa nueva ya construida)

Ya vimos casas, y entre las opciones que te mostramos, decidiste avanzar con una casa nueva construida por una constructora.
¡Excelente decisión! Pero a partir de aquí, el proceso cambia completamente respecto al de una casa usada.

En este paso vamos a guiarte paso por paso por lo que viene, explicarte qué debes tener en cuenta y cómo vamos a seguir representándote para proteger tus intereses, aunque el escenario sea diferente.

✅ Aplicación obligatoria con el banco afiliado a la constructora

Aunque tú ya tengas una carta de preaprobación de un banco o credit union, la constructora casi siempre exigirá que apliques también con su banco afiliado o recomendado.

Esto puede sonar innecesario o repetitivo, pero es un paso obligatorio si quieres avanzar.

¿Por qué lo hacen?

• Porque quieren verificar con sus propios términos y estándares que puedes comprar la propiedad.

• Porque si tú decides usar su banco al final, ellos tienen una oferta de financiamiento lista y aprobada.

• Porque muchas veces, sus incentivos (como dinero para cierre, tasas reducidas o upgrades gratis) solo aplican si usas su lender.

¿Estás obligado a financiar con su banco?

NO. Aplicar no te compromete a cerrar con ellos.
Solo te están pidiendo que completes su proceso interno para avanzar.

Muchas personas aplican solo para desbloquear los beneficios y luego comparan contra su banco de confianza.
Y eso está perfecto. Nosotros te ayudamos a comparar todo al detalle.

¿Qué documentos te pedirán?

• Identificación con foto (ID o pasaporte).

• Seguro Social (si aplica).

• Talones de cheque, W2 o declaraciones de impuestos.

• Estados de cuenta bancarios de los últimos meses.

• Información sobre tus deudas actuales (carros, tarjetas, préstamos).

¿Cuánto tarda el resultado?

Normalmente entre 1 y 3 días hábiles.
En casos urgentes, podemos solicitar que lo procesen más rápido.

📁 Condiciones iniciales de la constructora

Antes de firmar nada, analizamos toda la información que la constructora tiene sobre esa propiedad en particular.

Algunos puntos importantes que revisamos contigo:

• ¿La casa está completamente terminada?
  A veces dicen que ya está lista, pero falta limpieza, conexión de servicios, inspecciones internas o permisos municipales.

• ¿Qué incluye la casa?
  No todas las casas incluyen lo mismo. Algunas incluyen:

  • Refrigerador, lavadora y secadora.

  • Persianas, sistema de riego, garaje motorizado.

  • Jardín con pasto o paisajismo.

  Y otras no.
  Nosotros verificamos qué viene y qué no, para que no te lleves sorpresas al final.

• ¿El precio es fijo o se puede negociar?
  En la mayoría de los casos, los precios de casas nuevas son predefinidos por la corporación y no negociables, pero sí podemos negociar incentivos, costos de cierre o mejoras.

• ¿Qué incentivos ofrecen si usamos su banco?
  Algunos ejemplos comunes:

  • $5,000 – $10,000 para gastos de cierre.

  • Persianas gratis, electrodomésticos o acabados mejorados.

  • Reducción en la tasa de interés (buydown temporal o permanente).

• ¿Aceptan que financies con otro banco?
  A veces sí, pero pierdes todos los incentivos.
  Otras veces, lo aceptan con condiciones.
  Nosotros comparamos contigo lo que ganas y lo que pierdes según la opción que elijas.

⚠️ Diferencias importantes en el contrato

En casas usadas, usamos el contrato estándar de Texas conocido como TREC 1-4, que tiene cláusulas diseñadas para protegerte como comprador.

Pero cuando compras con una constructora, se usa un contrato completamente distinto, redactado por sus abogados internos, y muchas veces con condiciones mucho más estrictas y a su favor.

Las principales diferencias son:

• ❌ No hay período de opción.
  Esto significa que no puedes cancelar el contrato después de firmarlo sin perder dinero.
  En el contrato TREC, puedes pagar una pequeña tarifa (Option Fee) para tener 5 a 10 días para pensarlo, hacer una inspección y cancelar si lo deseas.
  En el contrato del builder, no existe esa posibilidad.

• ❌ No hay protección si tu banco no te aprueba.
  El contrato TREC tiene un período de financiamiento: si tu banco no aprueba tu préstamo dentro del plazo, puedes cancelar y recuperar tu depósito.
  En el contrato de la constructora, muchas veces no existe esta cláusula, o está muy limitada.
  Eso significa que si algo sale mal con tu financiamiento, podrías perder todo el dinero entregado.

• ❌ No tienes derecho automático a inspección.
  Algunas constructoras permiten que contrates a un inspector privado por tu cuenta, pero otras no.
  Aun si te lo permiten, no están obligadas a corregir nada, a diferencia de una casa usada donde puedes negociar reparaciones.

• ⚠️ Penalizaciones y arbitrajes obligatorios.
  Muchas cláusulas indican que si hay un problema, no puedes ir a corte, sino que debes resolverlo mediante arbitraje privado, lo cual suele beneficiar a la constructora.
  También puede haber cláusulas donde renuncias a ciertos derechos sin saberlo.

• ⚠️ Los tiempos de entrega son más flexibles… para ellos.
  Si tú te retrasas, puedes perder dinero.
  Si ellos se retrasan, muchas veces no hay compensación para ti.

Por eso, antes de firmar cualquier contrato con la constructora, lo leemos contigo línea por línea y te explicamos todo lo que debes saber.

👥 ¿Cuál es nuestro rol como tus REALTORS®?

Algunas personas nos preguntan:

“¿Y si voy yo directo a la oficina de la constructora, me ahorro algo?”

La respuesta corta es: no necesariamente. Y a veces, todo lo contrario.

Lo que debes saber:

• El representante que está en la oficina trabaja para la constructora.
  No está ahí para protegerte, ni para negociar por ti.
  Su único objetivo es vender la casa lo más rápido posible, en las condiciones que más beneficien a la empresa.

• A veces pueden decirte:

  “Si cancelas a tu agente, te damos un descuento.”
  Pero debes preguntarte:
  “¿Vale la pena renunciar a tener alguien que me represente por completo, solo por un descuento de fachada?”

• Nosotros no cobramos nada por ayudarte.
  Nuestra comisión ya está incluida en el presupuesto que la constructora tiene para marketing.
  Es decir, tú no pagas nada extra por contar con nosotros, pero sí pierdes mucho si decides ir solo.

Nuestro trabajo es:

• Revisar el contrato contigo y explicarte cláusulas riesgosas.

• Evaluar si los incentivos realmente te convienen.

• Asegurarnos de que no firmes algo sin entenderlo.

• Guiarte paso a paso hasta la firma de escrituras.

• Estar contigo en walkthroughs, inspecciones, y comunicación con la compañía de título.

🕒 ¿Qué sigue después?

Una vez que el banco de la constructora te apruebe y que tú decidas avanzar, viene el siguiente paso:

La firma del contrato oficial con la constructora.

Ese paso lo veremos con calma en el Paso 8B, porque ahí entregas depósitos, acuerdas fechas, y el contrato entra en efecto sin derecho a cancelación libre.

Ahí te explicamos qué revisar antes de firmar, qué documentos debes recibir, y qué hacer si no estás seguro de algún punto.

📌 Importante

Ni este paso ni nuestra asesoría deben interpretarse como asesoría legal o financiera.
Nuestro objetivo es orientarte, ayudarte a entender el proceso y proteger tus intereses como comprador.
Sin embargo, no somos abogados, prestamistas ni asesores financieros. Siempre puedes —y debes— consultar con un profesional especializado si tienes dudas legales o necesitas una evaluación financiera personalizada.

Nosotros estamos aquí para acompañarte, explicarte, representarte como REALTOR® con experiencia, ética y compromiso, y asegurarnos de que tomes decisiones bien informado.

⚠️ Advertencia importante antes de firmar

Nunca firmes un contrato con una constructora sin entender cada cláusula.
Aunque parezca “un contrato estándar” o te aseguren que “todos lo firman”, muchos de estos contratos incluyen condiciones que te pueden perjudicar, como:

• Pérdida total del depósito si decides cancelar.

• Renuncia a derechos legales sin que lo sepas.

• Penalizaciones ocultas por retrasos o incumplimientos.

• Limitaciones para reclamar o demandar en caso de fallas o conflictos.

Una firma apresurada puede comprometer tu dinero, tus derechos y tu tranquilidad.
Estamos aquí para revisar contigo cada palabra antes de que firmes, y para ayudarte a detectar cualquier condición que merezca una segunda opinión o una consulta legal.

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