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Lender, negociacióny estrategia antes de firmar
Elegiste tu comunidad y tu lote en los Pasos 05B y 06B. Antes de que el builder ponga el contrato frente a ti, hay dos decisiones que definen el resultado de tu compra: qué lender usas, y cómo te posicionas para negociar.
⚠️ Esta guía es para compradores de casa en Texas. Ver requisitos completos →
¿Buscas la lista de builders en DFW?
La encontrarás en el Paso 05B — Visitando comunidades, donde vive junto a la guía de cómo evaluar cada builder antes de comprometerte. → Ver builders en DFW
01 · Lender e incentivos
El lender del builder y los incentivos: ¿usas el suyo o traes el tuyo?
Casi todos los grandes builders tienen su propio prestamista. Casi todos ofrecen incentivos si usas ese prestamista. Esto no es generosidad — es un negocio. Aquí te explicamos exactamente cómo funciona, qué tipos de incentivos existen, cómo calcular si valen la pena, y qué pasa si usas un lender externo.
ⓘ Aviso: El contenido de esta sección es educativo y no constituye asesoría financiera, hipotecaria ni legal. Los ejemplos de tasas, incentivos y cálculos son ilustrativos — los términos reales varían por builder, lender y fecha. Consulta con un prestamista con licencia antes de tomar decisiones de financiamiento.
Primero, lo más importante: ¿qué es un "lender"?
Un lender (prestamista) es el banco o empresa que te da el préstamo hipotecario. Cuando compras con un builder, ellos quieren que uses su lender — porque también ganan dinero en ese préstamo. Tú generalmente puedes elegir el lender que prefieras, pero si usas el del builder, ellos te ofrecen incentivos (dinero, upgrades, tasas especiales) como "premio".
¿Qué documentos piden?
Los lenders de builders piden los mismos documentos que cualquier banco. Prepara esto antes de tu primera cita:
Identidad
Pasaporte o licencia de manejo vigente. Si tienes ITIN: la carta original del IRS con tu número. Si es visa de trabajo: copia de la visa.
Ingresos (empleado)
Últimos 2 años de W-2s o 1099s. 30 días de pay stubs (talonarios de nómina). Carta de tu empleador confirmando empleo y salario.
Ingresos (self-employed)
2 años completos de tax returns (formulario 1040 con todos los schedules). Carta de tu CPA confirmando que el negocio sigue activo.
Dinero para el enganche
2–3 meses de estados de cuenta de todas tus cuentas bancarias. Si el dinero fue regalo de familiar: carta firmada (gift letter). Explicación de depósitos grandes inusuales.
Si tienes ITIN (no SSN)
Los lenders de grandes builders generalmente NO hacen préstamos ITIN. Necesitas un lender externo especializado. Habla con nosotros antes de visitar el modelo home — te conectamos con el prestamista correcto.
Historial de crédito
El lender lo jalará directamente. Para FHA: mínimo 580. Convencional: 620+. Para mejores tasas: 720+. Si no sabes tu score: AnnualCreditReport.com (gratis, oficial).
Estrategia que recomendamos: consigue tu preaprobación antes de ir al modelo home
Muchos compradores obtienen una preaprobación con un lender externo antes de visitar al builder. No para no usar el lender del builder — sino por tres razones prácticas:
- Ya sabes tu rango real. Si el lender externo te aprueba para $380,000, vas al modelo home sabiendo qué casas aplican y cuáles no. Evitas enamorarte de algo fuera de rango.
- Ya conoces los problemas antes de que sean urgentes. Si hay algo que resolver — un error en el crédito, documentos faltantes, historial laboral corto — lo descubres antes de que haya una casa y una fecha de cierre encima.
- Tienes un backup real. Si inicias la aplicación con el lender del builder y tarda 2–3 semanas en dar respuesta, o no puede aprobar tu caso, la casa que te gustó puede ya no estar disponible. Con una preaprobación externa lista, si el lender del builder no funciona, cerramos con el otro lender sin perder la casa.
Esto no significa que no usarás el lender del builder
Puedes seguir usando el lender del builder si sus incentivos son más convenientes después de comparar. La preaprobación externa es tu respaldo, tu punto de comparación, y tu protección. El lender del builder también sabe que tienes opciones — eso cambia cómo negocian contigo.
ⓘ Nota: La ley federal RESPA (Real Estate Settlement Procedures Act, Sección 8) prohíbe que cualquier parte de una transacción inmobiliaria reciba compensación a cambio de referir compradores a un prestamista o proveedor de servicios. Si un builder condiciona sus incentivos al uso de un prestamista específico, tiene derecho a saberlo y a comparar. No estás obligado a usar ninguna prestamista en particular — solo a entender los términos de cualquier incentivo que aceptes. Consulta con un abogado de bienes raíces si tienes dudas sobre los términos de los incentivos de tu builder.
Todos los tipos de incentivos — explicados sin jerga
Cuando un builder dice "tenemos incentivos", puede significar cosas muy diferentes. Aquí están todos, explicados con un ejemplo en pesos y dólares reales, para que no llegues al modelo home sin saber qué estás evaluando.
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💵
Flex Cash — Dinero flexible
También llamado: "incentivo total", "your way", "savings"
💳 Reduce lo que pagas al cierre▾
¿Qué es en términos simples?
El builder te da una cantidad de dinero para usar como tú quieras — pero no para el enganche (down payment). Puedes usarlo para pagar los costos de cierre, bajar tu tasa de interés permanente o temporal, o pagar las cosas prepagadas que se cobran al cierre (seguro del primer año, impuestos prorrateados).
📊 Ejemplo real (DFW 2026)
Casa de $380,000. El builder ofrece $20,000 en Flex Cash.
Opción A: Usas los $20,000 para cubrir tus costos de cierre → llegas con menos efectivo el día del cierre.
Opción B: Usas los $20,000 para comprar puntos de tasa → tu tasa baja de 6.8% a 6.0% para siempre → ahorras ~$170/mes en tu pago mensual.
Opción C: Divides — $12,000 para cierre, $8,000 para bajar tasa.
Rango típico en DFW 2026: $10,000 – $30,000. Spec homes con tiempo en mercado pueden llegar a $50,000+.
Opción A: Usas los $20,000 para cubrir tus costos de cierre → llegas con menos efectivo el día del cierre.
Opción B: Usas los $20,000 para comprar puntos de tasa → tu tasa baja de 6.8% a 6.0% para siempre → ahorras ~$170/mes en tu pago mensual.
Opción C: Divides — $12,000 para cierre, $8,000 para bajar tasa.
Rango típico en DFW 2026: $10,000 – $30,000. Spec homes con tiempo en mercado pueden llegar a $50,000+.
⚠️ La trampa
"Hasta $30,000" no significa que siempre te dan $30,000 — la cantidad máxima aplica solo si usas su lender y cierras antes de cierta fecha. Pide la cifra exacta por escrito antes de firmar cualquier cosa.
💡 Nuestro consejo
Si tienes suficiente efectivo para el cierre, úsalo para bajar la tasa permanentemente — el ahorro mensual dura 30 años. Si el efectivo es ajustado, úsalo para el cierre primero. Nosotros hacemos el cálculo con los números reales de tu caso antes de decidir.
📉
Reducción Temporal de Tasa 2-1
En inglés: "2-1 Buydown" / "Temporary Buydown"
💰 Reduce tu pago mensual (temporalmente)▾
¿Qué es en términos simples?
El builder paga dinero por adelantado para que tu tasa de interés sea más baja los primeros 2 años — pero no para siempre. El "2-1" significa: 2% menos el primer año, 1% menos el segundo año, tasa normal del año 3 en adelante.
📊 Ejemplo con números reales
Casa $370,000 — préstamo $333,000 — tasa de mercado 6.75%
Sin buydown: Pago mensual (capital + interés): ~$2,160
Año 1 con 2-1 buydown (tasa 4.75%): Pago ~$1,740 → ahorras ~$420/mes
Año 2 (tasa 5.75%): Pago ~$1,945 → ahorras ~$215/mes
Año 3 en adelante (tasa 6.75%): Pago normal ~$2,160
El builder pagó ~$9,000–$12,000 para darte ese beneficio de 2 años.
Sin buydown: Pago mensual (capital + interés): ~$2,160
Año 1 con 2-1 buydown (tasa 4.75%): Pago ~$1,740 → ahorras ~$420/mes
Año 2 (tasa 5.75%): Pago ~$1,945 → ahorras ~$215/mes
Año 3 en adelante (tasa 6.75%): Pago normal ~$2,160
El builder pagó ~$9,000–$12,000 para darte ese beneficio de 2 años.
⚠️ La trampa — muy importante
El año 3, tu pago sube al monto completo. Si tu ingreso no creció suficiente para absorber ese aumento, estarás apretado. Antes de aceptar este incentivo, pregúntate: ¿puedo pagar $2,160 desde hoy? Si la respuesta es sí, el buydown es un bono. Si la respuesta es no, es un problema disfrazado de regalo.
💡 Nuestro consejo
Solo acepta un 2-1 buydown si (a) calificas para el pago completo desde el inicio y (b) esperas que tu ingreso o la tasa de mercado mejore en 2 años. Si tu plan es refinanciar, asegúrate de que el buydown no tenga cláusulas de recaptura que eliminen el beneficio.
📉📉
Reducción Temporal Agresiva 3-2-1
En inglés: "3-2-1 Buydown" — más caro para el builder, más dramático para ti
💰 Reduce tu pago mensual (3 años)▾
¿Qué es en términos simples?
Como el 2-1, pero más agresivo: tu tasa baja 3% el año 1, 2% el año 2, 1% el año 3, y vuelve a la tasa normal el año 4 en adelante. El costo para el builder es mayor, por eso es menos común — pero Beazer lo ofrece frecuentemente en DFW en spec homes de inventario.
📊 Ejemplo con números reales
Casa $400,000 — préstamo $360,000 — tasa de mercado 7%
Año 1 (tasa 4%): Pago ~$1,718 → ahorras ~$620/mes vs. el pago normal
Año 2 (tasa 5%): Pago ~$1,932 → ahorras ~$406/mes
Año 3 (tasa 6%): Pago ~$2,158 → ahorras ~$180/mes
Año 4 en adelante (tasa 7%): Pago normal ~$2,395
El builder pagó ~$18,000–$22,000 por este incentivo.
Año 1 (tasa 4%): Pago ~$1,718 → ahorras ~$620/mes vs. el pago normal
Año 2 (tasa 5%): Pago ~$1,932 → ahorras ~$406/mes
Año 3 (tasa 6%): Pago ~$2,158 → ahorras ~$180/mes
Año 4 en adelante (tasa 7%): Pago normal ~$2,395
El builder pagó ~$18,000–$22,000 por este incentivo.
⚠️ La trampa
El impacto del año 4 es fuerte: pasas de ~$1,718 en año 1 a ~$2,395 en año 4 — un aumento de $677/mes. El número del año 4 es el que debes modelar. Si lo puedes pagar hoy, bien. Si no, este incentivo solo pospone el problema.
💡 Nuestro consejo
El 3-2-1 buydown es útil si sabes que tu ingreso va a crecer significativamente (aumento de sueldo, negocio en crecimiento) o si planeas refinanciar cuando las tasas bajen. Sin ese plan específico, el pago del año 4 puede ser una sorpresa difícil.
📌
Puntos de Tasa — Reducción Permanente
En inglés: "Discount Points" / "Buying Down the Rate"
📅 Beneficio permanente (30 años)▾
¿Qué es en términos simples?
Pagas dinero al inicio para que tu tasa de interés baje de forma permanente — no solo los primeros años. Cada "punto" equivale al 1% del monto del préstamo, y típicamente baja la tasa 0.25%. Cuando el builder te da Flex Cash, puedes elegir usarlo para esto.
📊 Ejemplo — ¿cuándo vale la pena?
Préstamo: $340,000. Tasa: 6.75% → costo de 2 puntos: $6,800
Con 2 puntos, tasa baja a: ~6.25%
Ahorro mensual: ~$113/mes
Tiempo para recuperar los $6,800: ~60 meses (5 años)
Si te quedas 10 años: ahorras neto ~$6,800 adicionales después de recuperar lo invertido
Si te quedas 30 años: ahorras ~$40,000 en total
Con 2 puntos, tasa baja a: ~6.25%
Ahorro mensual: ~$113/mes
Tiempo para recuperar los $6,800: ~60 meses (5 años)
Si te quedas 10 años: ahorras neto ~$6,800 adicionales después de recuperar lo invertido
Si te quedas 30 años: ahorras ~$40,000 en total
⚠️ Cuándo NO vale la pena
Si planeas vender en 3–4 años, no recuperas lo invertido en los puntos. Tampoco si refinancias antes de ese tiempo. Los puntos solo valen si vas a quedarte en la casa más del "punto de equilibrio" (break-even point), que calculamos para tu caso específico.
💡 Nuestro consejo
Este es frecuentemente el mejor uso del Flex Cash si tienes el cierre cubierto con otro dinero. Te compramos puntos con el Flex Cash del builder = tasa baja para siempre sin gastar de tu bolsillo. Es el incentivo con mayor impacto a largo plazo.
🏦
Tasa Fija Garantizada por el Builder
En inglés: "Locked Rate", "Guaranteed Rate Promo", "Rate Promo"
📅 Beneficio permanente▾
¿Qué es en términos simples?
El builder promete una tasa de interés fija específica — más baja que el mercado — si usas su lender y cierras antes de una fecha. A diferencia del buydown, aquí la tasa baja es permanente: el builder compró "puntos de tasa" masivamente y te transfiere ese beneficio.
📊 Ejemplos reales DFW 2025–2026
Beazer DFW: 4.99% fija a 30 años con cierre antes de marzo 2026 (tasa de mercado: ~6.75%)
PulteGroup: 4.25% en spec homes select (seleccionadas)
Century Communities: ~4.99% con $5,000 adicionales para cierre
Si la tasa de mercado está en 6.75% y consigues 4.99%, en un préstamo de $340,000 ahorras ~$416/mes — eso es ~$149,000 en 30 años.
PulteGroup: 4.25% en spec homes select (seleccionadas)
Century Communities: ~4.99% con $5,000 adicionales para cierre
Si la tasa de mercado está en 6.75% y consigues 4.99%, en un préstamo de $340,000 ahorras ~$416/mes — eso es ~$149,000 en 30 años.
⚠️ La trampa
El precio de la casa generalmente ya incorpora el costo de ese subsidio de tasa — lo que parece un "regalo" en realidad puede estar inflado en el precio base. Para comparar correctamente: calcula el costo total a 5 años (precio de la casa + intereses totales) en ambas opciones. Además, siempre pide la APR (tasa porcentual anual), no solo la tasa nominal — la APR incluye los fees del lender que pueden reducir el ahorro real.
💡 Nuestro consejo
Cuando un builder ofrece una tasa muy baja, lo primero que miramos es el precio base de la casa versus casas similares sin esa promoción. Si los precios son comparables, una tasa fija competitiva podría representar un ahorro significativo a largo plazo. Si el precio está inflado, el beneficio real es menor de lo que parece.
🛠️
Crédito para el Centro de Diseño
En inglés: "Design Center Credit", "Options Credit", "Upgrade Allowance"
🎁 Extra — upgradesde acabados▾
¿Qué es en términos simples?
Dinero para gastar en el "Design Center" del builder — el lugar donde eliges los acabados de tu casa: pisos, gabinetes de cocina, encimeras (countertops), azulejos del baño, pintura, herrajes. El builder te da, por ejemplo, $15,000 de crédito para personalizar tu casa.
📊 Lo que realmente vale ese crédito
$15,000 de crédito en el Design Center generalmente compra lo mismo que $8,000–$10,000 en el mercado abierto — porque los precios del Design Center están marcados 30–50% arriba del costo real.
Lo que SÍ vale comprar ahí: cambios estructurales que no puedes hacer después — techos más altos (vaulted ceilings), ventanas más grandes, cambiar una pared, agregar una habitación extra, garage más grande. Estas cosas son mucho más caras de hacer después del cierre.
Lo que NO vale comprar ahí: pisos flotantes, pintura, herrajes (jaladera de cajones), iluminación, espejo del baño. Todo eso lo puedes comprar en Home Depot + contratar un handyman por la mitad del precio después del cierre.
Lo que SÍ vale comprar ahí: cambios estructurales que no puedes hacer después — techos más altos (vaulted ceilings), ventanas más grandes, cambiar una pared, agregar una habitación extra, garage más grande. Estas cosas son mucho más caras de hacer después del cierre.
Lo que NO vale comprar ahí: pisos flotantes, pintura, herrajes (jaladera de cajones), iluminación, espejo del baño. Todo eso lo puedes comprar en Home Depot + contratar un handyman por la mitad del precio después del cierre.
⚠️ La trampa más común
Los compradores entran emocionados al Design Center y gastan el crédito en cosas decorativas (pisos de madera laminada, herrajes dorados) que luego cuestan más cambiar porque ya están instalados — cuando esas mismas cosas podrían haber sido reemplazadas por menos dinero después. El Design Center es uno de los lugares donde más se pierde valor.
💡 Nuestro consejo
Antes de ir al Design Center, hacemos una lista de qué comprar ahí (solo cambios estructurales) y qué dejar para después (todo lo cosmético). Con esa estrategia, tu crédito rinde el doble.
💰
Reducción de Precio Directo
En inglés: "Price Cut", "Price Reduction", "Markdown" — el más escaso
📅 Mejor incentivo — reduce el préstamo▾
¿Qué es en términos simples?
El builder simplemente baja el precio de venta de la casa. En vez de $420,000, la vende en $390,000. Esto reduce directamente el monto de tu préstamo hipotecario — no es un crédito ni un beneficio temporal, es que la casa cuesta menos.
📊 Impacto real de una reducción de $30,000
Sin reducción: Precio $420,000, préstamo $378,000, pago mensual ~$2,480
Con reducción: Precio $390,000, préstamo $351,000, pago mensual ~$2,303
Diferencia: $177/mes → $63,720 menos en 30 años
Además, tu tasa de apreciación aplica sobre un precio más bajo → mejor retorno sobre tu inversión inicial.
Con reducción: Precio $390,000, préstamo $351,000, pago mensual ~$2,303
Diferencia: $177/mes → $63,720 menos en 30 años
Además, tu tasa de apreciación aplica sobre un precio más bajo → mejor retorno sobre tu inversión inicial.
⚠️ Por qué los builders LO EVITAN
Si bajan el precio de una casa de $420k a $390k, ese precio queda registrado como una venta comparable (comparable sale / "comp"). Las siguientes casas en la misma comunidad se pueden tasar más bajas, lo que reduce el valor de las que el builder aún no ha vendido. Por eso prefieren darte Flex Cash o upgrades — el precio oficial no cambia en el registro.
💡 Cuándo y cómo pedirlo
La reducción directa es más probable cuando: (1) la casa lleva 90+ días en el mercado sin venderse, (2) es la última en su fase, (3) es fin de año fiscal del builder. Nosotros monitoreamos el inventario y sabemos qué casas tienen más presión de venta — esa es la diferencia entre pedir y conseguir.
🏘️
Eliminación del Cobro Extra por Lote
En inglés: "Lot Premium Waiver" — fácil de pedir, a veces de $15,000+
💳 Reduce el precio de compra▾
¿Qué es en términos simples?
Dentro de una misma comunidad, no todos los lotes cuestan igual. Los que dan a un parque, están en cul-de-sac, son esquina, o son más grandes tienen un costo adicional llamado "lot premium" (cobro extra por lote). El builder puede eliminarlo o reducirlo como parte del incentivo.
📊 Rango de valores en DFW 2026
Lote estándar: sin cobro adicional
Lote esquina: +$5,000 – $12,000
Lote cul-de-sac: +$8,000 – $15,000
Lote con vista a parque: +$10,000 – $25,000
Lote extra grande: +$5,000 – $30,000
En comunidades de lujo (Prosper, Frisco norte), los lot premiums pueden superar $50,000.
Lote esquina: +$5,000 – $12,000
Lote cul-de-sac: +$8,000 – $15,000
Lote con vista a parque: +$10,000 – $25,000
Lote extra grande: +$5,000 – $30,000
En comunidades de lujo (Prosper, Frisco norte), los lot premiums pueden superar $50,000.
⚠️ Ojo con esto
Un lote premium no siempre es mejor que uno estándar. Un lote de esquina tiene más tráfico peatonal y menos privacidad. Un lote junto a una área verde puede cambiar si el parque se desarrolla en el futuro. No pagues un premium por algo que no te importa realmente — y si no te importa, pide que lo eliminen.
💡 Nuestro consejo
Siempre preguntamos por el lot premium waiver como parte de la negociación inicial — es de bajo costo para el builder y muchos lo dan sin mucha resistencia. Es uno de los incentivos más fáciles de obtener si se pide correctamente.
🍳
Paquete de Electrodomésticos
En inglés: "Appliance Package", "Move-In Package" — fácil de pedir al final
🎁 Extra — equipamiento del hogar▾
¿Qué es en términos simples?
El builder incluye electrodomésticos que normalmente no vienen en la casa base: refrigerador, lavadora, secadora, microondas de pared, o el paquete completo de cocina. Muchas casas nuevas se venden sin refrigerador y sin washer/dryer — estos son costos que puedes evitar.
📊 Valor real del paquete
Refrigerador de entrada (LG/Samsung): $1,200 – $1,800
Lavadora + secadora básicas: $1,000 – $1,600
Paquete completo (nevera + lavadora + secadora): $2,500 – $4,500
Paquete con marcas premium (Bosch, KitchenAid): $5,000 – $8,000
M/I Homes incluyó "GE stainless steel appliances" en su promo "On the House" (~$3,000 de valor real).
Lavadora + secadora básicas: $1,000 – $1,600
Paquete completo (nevera + lavadora + secadora): $2,500 – $4,500
Paquete con marcas premium (Bosch, KitchenAid): $5,000 – $8,000
M/I Homes incluyó "GE stainless steel appliances" en su promo "On the House" (~$3,000 de valor real).
⚠️ La trampa
Los electrodomésticos que incluyen los builders frecuentemente son de línea de entrada — funcionan, pero no son la marca o modelo que tú elegirías. Evalúa si el valor real del paquete ofrecido cubre lo que necesitas o si prefieres comprarlos tú después con el dinero del incentivo.
💡 Nuestro consejo
Pídelo al final de la negociación como condición para firmar ese mismo día. "Si firmamos hoy, ¿incluyen el refrigerador y la lavadora?" — es una pregunta de bajo costo para el builder y alta percepción de valor para ti. Muchos lo conceden sin resistencia.
📱
Paquete de Tecnología Inteligente
En inglés: "Smart Home Package", "Tech Package" — bonus agradable
🎁 Extra — tecnología incluida▾
¿Qué es en términos simples?
El builder incluye dispositivos tecnológicos en la casa: timbre con cámara (como Ring), cerradura inteligente (como Schlage), termostato programable (como Nest o Ecobee), switches de luz que se controlan por teléfono. Pequeño beneficio real, pero parece valer más de lo que cuesta.
📊 Valor real del paquete
Timbre con cámara Ring: $100 – $250
Cerradura inteligente Schlage: $200 – $350
Termostato Nest/Ecobee: $130 – $250
Switches inteligentes (3 unidades): $150 – $300
Total típico del "smart home package": $600 – $1,200 de valor real
Nota: algunos dispositivos tienen suscripciones mensuales — Ring desde $10/mes, Nest desde $6/mes.
Cerradura inteligente Schlage: $200 – $350
Termostato Nest/Ecobee: $130 – $250
Switches inteligentes (3 unidades): $150 – $300
Total típico del "smart home package": $600 – $1,200 de valor real
Nota: algunos dispositivos tienen suscripciones mensuales — Ring desde $10/mes, Nest desde $6/mes.
⚠️ No es un incentivo financiero
El smart home package raramente vale más de $1,000 de valor real. No lo conviertas en el factor decisivo de qué casa comprar. Es un bono bonito, no una razón para elegir un builder sobre otro.
💡 Nuestro consejo
Acéptalo si viene incluido, pero no lo pidas como tu prioridad de negociación. Mejor pide el lot premium waiver o un appliance package — tienen mayor valor real.
🏡
Cuotas de HOA Pagadas por Adelantado
En inglés: "HOA Dues Prepaid" — útil si la cuota es alta
💳 Reduce gastos el primer año▾
¿Qué es en términos simples?
La mayoría de comunidades nuevas tienen una HOA (Homeowners Association — Asociación de Propietarios). Esta asociación cobra una cuota mensual para mantener las áreas comunes: alberca comunitaria, parques, entrada con guardia, pasto de las áreas verdes. El builder te paga esa cuota por 6 meses a 1 año.
📊 Valor real según cuota de HOA
HOA baja ($60/mes): 1 año pagado = $720 de valor
HOA media ($120/mes): 1 año pagado = $1,440 de valor
HOA alta ($200/mes, comunidades premium): 1 año pagado = $2,400 de valor
Importante: en muchas comunidades nuevas existe también un MUD (Municipal Utility District — Distrito Municipal de Servicios) que agrega impuestos adicionales al recibo de impuestos prediales. Pregunta por el MUD rate antes de comparar comunidades.
HOA media ($120/mes): 1 año pagado = $1,440 de valor
HOA alta ($200/mes, comunidades premium): 1 año pagado = $2,400 de valor
Importante: en muchas comunidades nuevas existe también un MUD (Municipal Utility District — Distrito Municipal de Servicios) que agrega impuestos adicionales al recibo de impuestos prediales. Pregunta por el MUD rate antes de comparar comunidades.
⚠️ La trampa
Este incentivo no reduce el costo a largo plazo — solo pospone los primeros meses. Después del período cubierto, tú pagas la cuota mensual de por vida mientras vivas ahí. Asegúrate de que tu presupuesto mensual ya incluya la cuota de HOA al calcular cuánto puedes pagar por la casa.
💡 Nuestro consejo
Siempre te decimos la cuota real de HOA + impuestos prediales + MUD (si aplica) de cada comunidad antes de que visites el modelo home — eso cambia el cálculo real de tu pago mensual total, que puede ser $200–$400 más alto que el pago hipotecario solo.
🔄
Programa de Refinanciamiento Garantizado
En inglés: "Refinance Guarantee", "Lock-and-Shop", "Refi Program"
📅 Beneficio futuro (si las tasas bajan)▾
¿Qué es en términos simples?
Algunos builders prometen que si las tasas de interés bajan en los próximos 1–3 años, puedes refinanciar con su lender sin pagar los costos normales de refinanciamiento. Esos costos normalmente son $3,000–$6,000. Este programa los elimina o los reduce.
📊 Cuándo tiene valor real
Compras con tasa 6.75%. En 18 meses, las tasas bajan a 5.5%.
Refinanciar normalmente: $4,000 en costos de cierre de refinanciamiento.
Con el programa del builder: $0 en costos.
Ahorro en el refinanciamiento: $4,000
Ahorro mensual por la nueva tasa: ~$290/mes en un préstamo de $360,000
Este programa tiene valor real si hay posibilidad real de que las tasas bajen antes de que lo quieras usar.
Refinanciar normalmente: $4,000 en costos de cierre de refinanciamiento.
Con el programa del builder: $0 en costos.
Ahorro en el refinanciamiento: $4,000
Ahorro mensual por la nueva tasa: ~$290/mes en un préstamo de $360,000
Este programa tiene valor real si hay posibilidad real de que las tasas bajen antes de que lo quieras usar.
⚠️ Lee la letra pequeña
Este programa casi siempre requiere usar el lender del builder para el refinanciamiento. Puede tener restricciones: solo aplica si la tasa baja cierto porcentaje mínimo, puede tener ventana de tiempo (ej: solo en los primeros 24 meses), y algunos tienen recaptura si vendes la casa antes de cierta fecha.
💡 Nuestro consejo
No tomes una decisión de compra basada principalmente en este programa — las tasas pueden o no bajar. Es un beneficio adicional, no una razón de compra. Si viene gratis con la casa, bien. Si te están "vendiendo" la casa con este argumento como su beneficio principal, eso es una señal de alerta.
¿Cómo comparo incentivos entre builders?
La única forma correcta de comparar: el costo total a 5 años
Un builder ofrece $20,000 en Flex Cash con tasa al 6.8%. Otro ofrece $5,000 en Flex Cash con tasa al 6.2%. En 5 años, la diferencia de 0.6% en tasa en un préstamo de $360,000 = aproximadamente $12,000 en intereses adicionales. El incentivo "grande" termina costándote más. Cuando llegamos al modelo home contigo, hacemos este cálculo antes de que firmes.
| Incentivo | Valor típico DFW 2026 | Requiere lender del builder | ¿Stackeable? | Recomendación |
|---|---|---|---|---|
| Flex Cash | $10,000 – $30,000+ | Generalmente sí | Sí con algunos incentivos | Úsalo para puntos o cierre, no upgrades |
| Rate Buydown 2-1 reducción temporal de tasa | $6,000 – $15,000 de valor | Generalmente sí | Raramente stackeable | Solo si tu ingreso sube en año 3 |
| Rate Buydown 3-2-1 reducción más agresiva | $12,000 – $20,000 de valor | Sí, siempre | No | Muy agresivo — modela el pago año 4 |
| Tasa fija garantizada | Depende del mercado | Sí, siempre | No | Compara con la APR total, no solo la tasa |
| Design Center Credit crédito para acabados | $10,000 – $30,000 | A veces | Sí con Flex Cash | Solo upgrades que no puedes hacer después |
| Price Reduction | $5,000 – $40,000 | No | Sí | El mejor tipo — reduce el préstamo directamente |
| Lot Premium Waiver eliminación del cobro extra por lote | $3,000 – $15,000 | No | Sí | Pídelo siempre — no cuesta nada preguntar |
| Appliance Package paquete de electrodomésticos | $1,500 – $5,000 | No | Sí | Pídelo al final de negociación como condición |
| Smart Home Package paquete de tecnología inteligente | $800 – $2,500 | No | Sí | Bonus agradable, no es incentivo financiero |
| HOA Dues Prepaid cuotas de HOA pagadas por adelantado | $600 – $2,400/año | No | Sí | Útil, pero no cambia el costo a largo plazo |
| Refinance Guarantee garantía de refinanciamiento | Varía | Sí, siempre | Varía | Lee la letra pequeña antes de dar valor |
La información está aquí — pero la negociación es en tiempo real
Esta guía te da el contexto que la mayoría de compradores no tiene cuando entran al modelo home. Pero saber qué pedir es diferente a saber cuándo y cómo pedirlo. Nosotros vamos contigo, sabemos el estado actual de cada builder, y negociamos desde una posición de conocimiento — no de esperanza. La diferencia puede ser $10,000–$40,000 en el resultado final.
Dónde estás ahora en el proceso
Completaste las visitas a comunidades (Paso 05B) y elegiste tu lote y plano (Paso 06B). Antes de que el builder ponga el contrato frente a ti (Paso 08B), esta página cubre las dos decisiones que más impactan tu compra: qué lender usas y cómo negociar.
02 · El contrato del builder
El contrato del builder: señales de alerta antes de leerlo
El contrato del builder tiene entre 30 y 60 páginas y fue escrito por sus abogados. Aquí están las cláusulas que más frecuentemente generan problemas. La revisión completa cláusula por cláusula está en el Paso 08B.
Nunca firmes el mismo día
Los vendedores del builder crean urgencia artificial: "este lote ya tiene otro interesado", "esta promoción termina hoy". Ignóralo. Pide el contrato para llevártelo, leerlo con tu agente, y decidir en frío. Un builder serio espera 24–48 horas. Si no puede esperar, eso te dice algo importante sobre con quién estás tratando.
Cláusulas críticas que debes entender
Earnest Money — No reembolsable
Los builders piden $1,000–$10,000+ de earnest money al firmar. A diferencia de una reventa, en muchos contratos de builder este dinero no se reembolsa si cancelas fuera de los períodos de contingencia. Lee exactamente cuándo puedes cancelar y cuándo pierdes el depósito.
Fecha de cierre — El builder la controla
El contrato del builder generalmente dice que el cierre ocurre "aproximadamente" en X fecha, pero el contrato puede permitir al builder extender la fecha. Verifica los términos exactos con un abogado.
Arbitraje obligatorio
Muchos contratos de builder incluyen cláusulas de arbitraje. Consulta con un abogado para entender cómo estas cláusulas pueden afectar tus opciones legales.
Cambios durante construcción
El builder se reserva el derecho de hacer cambios en materiales, proveedores, o especificaciones "de valor equivalente" sin tu aprobación. Esto puede significar que terminas con materiales diferentes a lo que seleccionaste en Design Center.
Garantía estructural
Bajo el Código de Propiedad de Texas, los builders generalmente ofrecen garantía estructural. La estructura típica incluye: 1 año en acabados (workmanship), 2 años en sistemas mecánicos (plomería, HVAC), 10 años en estructura. Los términos varían por builder — verifica que esté por escrito en tu contrato.
HOA y restricciones de la comunidad
Si la comunidad tiene HOA, el contrato incluye los documentos de la asociación (CC&Rs). Lee qué restricciones existen sobre modificaciones a la casa, vehículos, mascotas, y subarrendamiento. El HOA puede tener cuotas mensuales de $50–$300+.
Lo que nosotros hacemos cuando revisamos el contrato contigo
Claudia y Efraín revisan contigo las cláusulas más importantes antes de firmar. No somos abogados y no damos asesoría legal — pero conocemos estos contratos y sabemos qué preguntas hacerle al builder antes de comprometerte.
Revisión completa del contrato → Paso 08B
El Paso 08B cubre el contrato documento por documento: qué firmas, cuáles addendums revisar, y qué preguntar antes de estampar tu firma. → Ir al Paso 08B — Firma del contrato
Las inspecciones se cubren en los Pasos 09B y 10B
Pre-cimientos, pre-drywall y final pre-cierre — esas tres etapas se explican en detalle cuando la obra está activa. Lo que necesitas saber ahora: pide por escrito en el contrato el acceso a inspecciones independientes en cada etapa antes de firmar. → Ver Paso 09B — Construcción e inspecciones
03 · Negociación táctica
Negociar con un builder: cuándo, cómo y qué pedir
Ya sabes qué tipos de incentivos existen (Sección 01). Esta sección es sobre la táctica: cuándo es el mejor momento para negociar, cómo se hace la conversación, y qué errores de negociación cuestan dinero real.
La negociación con el builder empieza antes de entrar al modelo home — y requiere a tu agente presente
El agente del builder lleva ventaja desde el segundo que entras: conoce el contrato, sabe qué hay en inventario, sabe qué tan urgente es la venta, y sabe exactamente cuánto puede dar sin afectar el precio de lista. Tú llegas sin esa información. Nosotros la llevamos. Por eso la negociación no es "tú contra el vendedor del builder" — es "nosotros con información vs. ellos con información". Sin tu agente, esa ecuación no es equitativa.
El mejor momento para negociar
| Momento | Por qué funciona | Qué pedir |
|---|---|---|
| Fin de trimestre fiscal del builder | Marzo, junio, sept, diciembre — los gerentes tienen metas de cierre. Más presión = más flexibilidad. | Flex Cash extra, lot premium waiver, appliance package |
| Spec home con 90+ días en mercado | El builder está pagando costos de holding (impuestos, HOA, mantenimiento) cada día que no vende. | Price reduction directa — aquí sí bajan precio |
| Apertura de nueva fase en la misma comunidad | El builder quiere limpiar el inventario de la fase anterior antes de abrir la nueva. | Incentivos combinados, upgrades gratis, HOA prepaid |
| Cierre de comunidad (últimas casas) | Cuando quedan pocas casas antes de cerrar la comunidad, el builder quiere terminar rápido. | Hasta $30,000–$50,000 en Flex Cash o price reductions |
| Cuando traes preaprobación externa competitiva | Demuestra que puedes cerrar rápido Y que tienes una oferta de tasa comparativa que presiona al lender del builder. | Rate match + incentivos completos aunque uses lender externo |
Lo que sí se puede negociar (y lo que no)
Sí se negocia
Closing cost assistance · Lot premium waiver · Rate buydown o discount points · Design Center credit · Appliances (refrigerador, washer/dryer) · HOA dues por 1 año · Smart home package · Fechas de cierre flexibles · Price reduction en spec homes con tiempo en mercado
No se negocia (o raramente)
Precio base en pre-construcción activa · Precio individual de upgrades en Design Center · Cláusulas legales del contrato (arbitraje, fechas) · Materiales base del plan estándar · Especificaciones estructurales sin upgrade formal
Cómo se hace la conversación
Nunca pidas un solo incentivo. Pide un paquete. En vez de "¿puedes bajar el precio?", di: "¿qué puedes hacer para que cerremos esta semana?" — el vendedor tiene más opciones para decir sí cuando la pregunta es abierta.
La urgencia funciona en ambas direcciones. El vendedor del builder puede crear urgencia falsa ("este lote tiene otro interesado"). Pero tú también puedes usarla legítimamente: si tienes preaprobación lista y puedes cerrar en 30 días, dilo. Los builders priorizan compradores que pueden cerrar rápido.
Todo por escrito, antes de firmar. Cualquier incentivo prometido verbalmente que no esté en el contrato no existe. Si el vendedor dice "te damos el refrigerador", eso va en el contrato como adenda o no cuenta.
No reveles tu límite máximo. Si el vendedor te pregunta cuánto máximo puedes pagar al mes, no respondas directamente. Esa información se usa para estructurar la oferta al límite de tu capacidad, no al mejor valor para ti.
04 · Mitos comunes
Lo que te dicen vs. la realidad
Hay mucha información incorrecta sobre comprar con builder — algunas vienen de compradores que tuvieron malas experiencias, otras del mismo proceso de ventas del builder. Estos son los mitos más comunes.
❌ Mito
"Si traes agente, la casa te sale más cara"
✅ Realidad
El builder paga al agente del comprador — no tú
La comisión del agente del comprador está incluida en el precio del builder, independientemente de si traes agente o no. Si no traes agente, el builder se queda esa comisión — no te la descuenta. Traer tu propio agente no cambia tu precio pero sí cambia tu protección en el proceso.
❌ Mito
"Las casas nuevas no necesitan inspección, son nuevas"
✅ Realidad
Las casas nuevas tienen tantos o más defectos que las de reventa
La construcción nueva usa subcontratistas que trabajan en múltiples proyectos simultáneamente bajo presión de tiempo. Los errores de instalación en plomería, eléctrico e HVAC son comunes. La inspección de la ciudad es mínima. Un inspector independiente es esencial.
❌ Mito
"Debo usar el lender del builder para conseguir los incentivos"
✅ Realidad
Puedes negociar incentivos equivalentes si traes un lender externo mejor
Los builders prefieren que uses su lender porque ganan dinero de ese negocio. Pero si llegas con una aprobación de un lender externo con mejor tasa, muchos builders negocian el mismo incentivo o equivalente. Siempre compara antes de comprometerte.
❌ Mito
"El builder me garantiza que la casa vale lo que pago"
✅ Realidad
El appraisal puede salir bajo, y eso crea un problema real
Si el appraisal oficial de la propiedad termina debajo del precio de contrato, el banco solo presta hasta el valor del appraisal. Hay que pagar la diferencia en efectivo o renegociar con el builder — quien puede negarse. Verifica que el contrato tenga cláusula de appraisal contingency.
❌ Mito
"Todos los upgrades en Design Center son una buena inversión"
✅ Realidad
La mayoría de upgrades tienen retorno bajo — mejor hacerlos tú después
El precio en el Design Center del builder incluye instalación, overhead y margen. Los mismos materiales y trabajo pueden conseguirse 30–50% más baratos con un contratista independiente. Excepción: upgrades estructurales como techos más altos o ventanas más grandes — esos no se pueden hacer después sin demoler.
❌ Mito
"Si algo sale mal después del cierre, la garantía lo cubre todo"
✅ Realidad
La garantía tiene límites, plazos y excepciones — lee el documento
La garantía de builder cubre defectos específicos por períodos específicos. Lo que se deteriora por uso normal, lo que se instala después del cierre, o lo que no fue reportado dentro del plazo estipulado generalmente no está cubierto. Lee el documento de garantía antes de firmar, no después del cierre.
05 · Errores frecuentes
Los errores más comunes que vemos todos los días
Estos no son errores teóricos. Son situaciones que hemos visto con familias reales comprando en DFW. Aprender de ellas antes de que te pasen es para lo que existe esta guía.
Uno de los errores más frecuentes y más costosos. La familia visita el modelo home, encuentra la casa perfecta, se enamoran. Inician la aplicación con el lender del builder. El lender del builder tarda 2–3 semanas en revisar documentos, pedir adicionales, y dar respuesta. Para cuando obtienen luz verde — o reciben un no — la casa ya no está disponible: alguien más la compró mientras esperaban.
Cómo lo evitamos: Recomendamos que antes de visitar cualquier builder obtengas una preaprobación con un lender externo. Cuando llegas al modelo home ya sabes tu rango real, ya resolviste los problemas que hubiera en tu crédito o documentación, y si el lender del builder no funciona o tarda demasiado, activamos el backup inmediatamente para no perder la casa.
El tiempo que tarda el lender del builder en dar respuesta — normalmente 10–21 días — es el tiempo más vulnerable del proceso. La preaprobación externa elimina ese riesgo.
Cómo lo evitamos: Recomendamos que antes de visitar cualquier builder obtengas una preaprobación con un lender externo. Cuando llegas al modelo home ya sabes tu rango real, ya resolviste los problemas que hubiera en tu crédito o documentación, y si el lender del builder no funciona o tarda demasiado, activamos el backup inmediatamente para no perder la casa.
El tiempo que tarda el lender del builder en dar respuesta — normalmente 10–21 días — es el tiempo más vulnerable del proceso. La preaprobación externa elimina ese riesgo.
Muchas familias visitan el modelo home un sábado "solo para ver" y luego llaman para traer a su agente. Para ese punto, muchos builders ya no permiten el registro del agente después de esa primera visita. Resultado: el comprador continúa el proceso sin representación profesional o tiene que considerar otros builders. Llama a Claudia antes de ir al modelo home — no después.
El Design Center está diseñado para que pases 3–4 horas eligiendo materiales en un ambiente de alta presión emocional. Al final de la cita, muchas familias han agregado $30,000–$50,000 en upgrades que no habían presupuestado, financiados al mismo interés que la casa. Meses después, se dan cuenta de que podían haber hecho lo mismo con un contratista local por la mitad. Establece tu límite de upgrades antes de entrar al Design Center y no lo muevas.
Familias que confían en que "es casa nueva y la ciudad la inspecciona" y descubren al año que los ductos de HVAC están mal sellados y la casa usa el doble de electricidad para mantener temperatura. O que hay una fuga de plomería detrás de la pared que causó daño a la estructura. Descubrir estas cosas en la inspección pre-drywall cuesta corregirlas $0 — el builder lo arregla. Descubrirlas después del cierre puede costar $10,000–$50,000.
El proceso de solicitud formal del préstamo ocurre 30–45 días antes del cierre — meses después de haber firmado el contrato. En ese momento, el lender vuelve a verificar tu situación laboral y financiera. Si cambiaste de trabajo, abriste deudas nuevas, o tu ingreso verificable cambió, puedes perder la aprobación. Y con el contrato firmado, eso puede significar perder el earnest money. Si tu situación laboral va a cambiar, habla con el lender antes de firmar el contrato.
Familias que firman un contrato de 45 páginas en la oficina del builder el mismo día que lo ven, emocionados con la casa. Meses después descubren una cláusula que les prohibía subarrendar la propiedad (HOA restriction), o que el earnest money era no reembolsable aunque el préstamo se cayera, o que el builder podía extender el cierre indefinidamente. Pide el contrato para llevártelo. Nosotros lo revisamos contigo.
El lender del builder puede ofrecer $10,000 en closing costs si usas su lender — y la tasa del builder está 0.75% sobre mercado. En una casa de $380,000 a 30 años, eso es $57,000 más en intereses totales. El incentivo de $10,000 pareció grande ese día; en retrospectiva era una mala decisión matemática. Siempre consigue al menos una cotización externa antes de decidir.
06 · Checklist
Checklist: antes de firmar con el builder
Todo lo que debes tener confirmado antes de poner tu firma en el contrato del builder.
✅ Ya completados — Pasos 05B y 06B
- Tu agente estuvo en la primera visita y está registrado con el builder
- Defines tu presupuesto máximo incluyendo lot premium y upgrades
- Tienes tu carta de preaprobación lista (Paso 03 ✓)
- Investigaste la reputación del builder (reviews, BBB, Yelp de dueños)
- Conoces los costos de HOA de la comunidad elegida
Antes de firmar el contrato
- Leíste el contrato completo o lo revisaste con tu agente
- Entiendes las condiciones de cancelación y cuándo pierdes earnest money
- Verificaste la política de extensión de fechas de cierre
- Comparaste la tasa del lender del builder con al menos un lender externo
- Negociaste los incentivos disponibles (closing costs, rate buydown, upgrades)
- Revisaste los documentos del HOA y las CC&Rs de la comunidad
- Confirmaste la política del builder para inspecciones independientes
Durante la construcción
- Contrataste inspector para pre-drywall inspection
- Tomaste fotos de la construcción en diferentes etapas
- No cambiaste trabajo ni abriste créditos nuevos
- Verificaste en Design Center que los materiales seleccionados se están instalando
- Tienes tus fondos de cierre listos y disponibles con anticipación
Antes del cierre
- Hiciste inspección final independiente (new construction inspection)
- Asististe al blue tape walk con el builder y documentaste los puntos
- Verificaste que todos los puntos del blue tape walk fueron corregidos
- Recibiste el Closing Disclosure con al menos 3 días de anticipación y lo revisaste
- Confirmaste los fondos de cierre: monto exacto, forma de pago aceptada (cashier's check o wire)
- Leíste el documento de garantía del builder
07 · Glosario
Términos que vas a escuchar
Estos son los términos más comunes en el proceso de compra con builder. Cada vez que el vendedor del builder use uno que no conozcas, es aceptable preguntar — y si no te lo explican bien, escríbenos.
Spec Home
Casa ya construida o en construcción avanzada que el builder tiene en inventario sin comprador asignado. Más rápida de cerrar, a veces con más flexibilidad en precio que una casa en pre-construcción.
To-Be-Built (TBB)
Casa que se construirá desde cero después de firmar el contrato. Más tiempo de espera (4–9 meses) pero más opciones de personalización.
Lot Premium
Cargo adicional por un lote con características especiales: esquina, vista a parque, mayor tamaño, o mejor orientación. Rango típico: $3,000–$15,000.
Design Center
Showroom del builder donde seleccionas los acabados interiores de tu casa: pisos, gabinetes, encimeras, azulejos, pintura. Los precios suelen ser 30–50% sobre mercado.
Elevation
El diseño exterior de la fachada de la casa. El mismo plano de planta puede tener 3–4 elevaciones diferentes con distintos estilos arquitectónicos y materiales exteriores.
Earnest Money
Depósito de buena fe al firmar el contrato. Con builders puede ser $1,000–$10,000+. Lee cuidadosamente bajo qué condiciones es reembolsable.
Rate Buydown (2-1)
Incentivo donde el builder paga para reducir tu tasa de interés temporalmente: año 1 la tasa baja 2%, año 2 baja 1%, año 3 vuelve a la tasa original del contrato.
Closing Cost Assistance
Dinero que el builder paga al cierre para cubrir tus costos de cierre (title, origination fees, prepaid items). Valor típico: $5,000–$15,000.
Pre-Drywall Inspection
Inspección independiente realizada antes de que se instale el drywall (tabla roca), cuando toda la estructura interna (plomería, eléctrico, HVAC) está visible. La inspección más importante en nueva construcción.
Blue Tape Walk
Walk-through oficial con el representante del builder cerca del cierre. Se marcan con cinta azul los puntos que necesitan corrección antes de la entrega.
Appraisal Contingency
Cláusula en el contrato que te permite cancelar o renegociar si el appraisal oficial de la propiedad sale por debajo del precio de compra. Verifica si el contrato del builder la incluye.
CC&Rs
Covenants, Conditions & Restrictions — el reglamento de la comunidad que establece qué puedes y no puedes hacer con tu propiedad: pintura exterior, mascotas, vehículos, modificaciones.
HOA (Homeowners Association)
Asociación de propietarios que administra la comunidad. Cobra cuotas mensuales ($50–$300+) y hace cumplir las CC&Rs. Verifica el monto y qué incluye antes de comprometerte.
Arbitration Clause
Cláusula que te obliga a resolver disputas con el builder a través de arbitraje en lugar de corte. Generalmente favorable para el builder. Común en contratos de grandes builders.
Structural Warranty
Garantía sobre la estructura de la casa. Texas requiere que los builders ofrezcan: 1 año en workmanship, 2 años en sistemas mecánicos, 10 años en estructura. Debe estar por escrito.
Loan Commitment
Documento del banco que confirma formalmente que aprobará tu préstamo para esa propiedad específica. Diferente a la preaprobación inicial — esta es vinculante y se emite cerca del cierre.
08 · Preguntas frecuentes
Preguntas que nos hacen todos los días
Si tienes una pregunta que no está aquí, escríbenos directamente — respondemos el mismo día en horario laboral.
Sí, pero no con el lender del builder. Los lenders de grandes builders como DHI Mortgage o Lennar Mortgage generalmente no hacen préstamos ITIN. Necesitas un lender externo especializado en préstamos ITIN. El proceso toma más tiempo y requiere mayor down payment (típicamente 15–25%), pero es completamente posible. Hemos acompañado familias con ITIN en compras de builder. Habla con nosotros antes de comenzar para conectarte con el prestamista correcto.
Depende del tipo de casa. Una spec home ya en construcción puede cerrar en 30–90 días. Una casa to-be-built desde cimientos típicamente tarda 4–9 meses, a veces más si hay problemas de suministro de materiales o clima. El contrato del builder generalmente tiene fechas estimadas con márgenes de extensión. Para el 2025–2026, los tiempos en DFW se han estabilizado después de los cuellos de botella post-pandemia.
Depende del tipo de préstamo: FHA requiere mínimo 3.5%, convencional desde 3–5%, VA puede ser 0% si calificas. El builder pedirá además earnest money al firmar el contrato ($1,000–$5,000 típico, aunque algunos piden más). Ese earnest money se aplica al down payment en el cierre. Adicionalmente, necesitas fondos para closing costs (3–4% del precio de compra, aunque el builder puede cubrir parte con incentivos).
Depende de las condiciones del contrato y en qué etapa del proceso estás. La mayoría de contratos de builder tienen contingencias — períodos en los que puedes cancelar y recuperar el earnest money (financiamiento, appraisal). Fuera de esos períodos, cancelar generalmente significa perder el earnest money y posiblemente más. Algunos contratos tienen cláusulas adicionales de penalización. Lee el contrato antes de firmar — esa es la clave.
No. El agente de la sala de ventas del builder trabaja para el builder y tiene su compromiso profesional con el builder — no contigo. En Texas, la representación de ambas partes por un mismo agente requiere disclosure expreso y presenta conflicto de interés inherente. Necesitas tu propio agente para que alguien esté cuyo compromiso profesional es actuar en tu mejor interés.
Solo temporalmente. El primer año, el tax assessment puede basarse en el valor del lote solo (sin la construcción terminada), lo que resulta en impuestos bajos. El segundo año, el condado hace un nuevo assessment con la casa terminada y los impuestos suben — a veces significativamente. No te bases en el primer año de impuestos para calcular tu pago mensual. Usa la tasa del condado (Tarrant: ~2.26%, Dallas: ~2.12%, Collin: ~2.01%, Denton: ~1.93%) sobre el precio de compra para estimar.
No hay una respuesta única — depende de tu situación. Casa nueva: más tiempo de espera, más proceso con el builder, pero garantía, sin reparaciones inmediatas, y a veces mejores incentivos financieros. Casa de reventa: cierre más rápido, más negociación directa en precio, pero puede necesitar trabajo. Lo que sí es claro: en DFW hay comunidades de builder muy competitivas en precio por pie cuadrado comparado con reventas de la misma zona. Platicamos contigo los pros y contras según tu situación específica.
Si el appraisal sale bajo, el banco solo presta hasta el valor del appraisal — tú tienes que pagar la diferencia en efectivo, o renegociar con el builder para que baje el precio. El builder puede negarse a bajar el precio (afecta el valor de las otras casas que está vendiendo). Verifica que el contrato tenga una cláusula de appraisal contingency que te permita cancelar si el appraisal sale bajo y el builder no baja el precio.
Nuestro alcance profesional
Lo que hacemos nosotros — y quién más necesitas
Somos REALTORS®. Bajo un acuerdo de representación firmado, te representamos en la compra. Para lo demás, te conectamos con los profesionales correctos.
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¿No sabes a quién acudir? Pregúntanos — nunca te dejaremos sin una dirección clara.
¿Lista tu estrategia de lender y negociación?
Paso 08B — Firma del contrato con el builder
Ahora que entiendes cómo evaluar al lender y qué negociar, el siguiente paso es revisar y firmar el contrato del builder cláusula por cláusula.
Estás listo para dar el siguiente paso
Antes de ir al modelo home de cualquier builder en DFW, habla 20 minutos con nosotros. Es gratis, sin compromiso, y puede ahorrarte miles de dólares en errores que ya hemos visto con otras familias.
Fuentes y referencias 1 fuente
La información educativa en esta página se basa en fuentes oficiales y normativas vigentes. Las condiciones de programas y requisitos pueden cambiar — verifica siempre con el prestamista o institución correspondiente.
- [1] Texas Real Estate Commission (TREC) — Formularios promulgados — El contrato de compraventa estándar de reventa en Texas (One to Four Family Residential Contract) es un formulario promulgado por TREC, diseñado para proteger a ambas partes; el contrato del builder es propio de cada constructora
Esta página tiene fines educativos únicamente. No constituye asesoría legal, fiscal ni financiera. Consulta con un profesional licenciado para tu situación específica.