Cómo funciona
el enganche (down payment)
El enganche (down payment) es la cantidad de dinero que pagas por adelantado al comprar una casa. Es un porcentaje del precio de venta. El resto lo cubre tu préstamo hipotecario.
Por ejemplo, si compras una casa de $300,000 con 3.5% de enganche, pagas $10,500 de tu bolsillo y el banco te presta los $289,500 restantes.[4]
El mito de que necesitas 20% viene de una época anterior. Hoy existen programas que te permiten comprar con mucho menos — incluso 0% en algunos casos.[5]
Tabla de enganches según precio de casa
| Precio de casa | 3% enganche | 3.5% (FHA) | 5% | 10% | 20% |
|---|---|---|---|---|---|
| $250,000 | $7,500 | $8,750 | $12,500 | $25,000 | $50,000 |
| $300,000 | $9,000 | $10,500 | $15,000 | $30,000 | $60,000 |
| $350,000 | $10,500 | $12,250 | $17,500 | $35,000 | $70,000 |
| $400,000 | $12,000 | $14,000 | $20,000 | $40,000 | $80,000 |
Programas federales
de préstamos hipotecarios
Estos programas están respaldados por el gobierno federal y disponibles en todo Texas. Son la base sobre la cual se construyen muchos programas estatales y locales. Programas sujetos a disponibilidad de fondos y requisitos de elegibilidad.
El programa más popular para compradores de primera vez. Enganche mínimo de 3.5% con puntaje de crédito de 580+. Con puntaje de 500-579, requiere 10% de enganche.[4]
- Puntaje mínimo: 580 (para 3.5%)
- Enganche puede venir de regalo familiar o programa de asistencia
- Requiere seguro hipotecario (MIP) durante la vida del préstamo
- Límite de préstamo en DFW: verifica con el prestamista[4]
- La propiedad debe ser residencia principal
Cero enganche para veteranos, servicio activo y cónyuges elegibles. Sin seguro hipotecario mensual (PMI). Una de las mejores opciones si calificas.[5]
- 0% de enganche — sin necesidad de ahorros para enganche
- Sin PMI mensual (ahorro significativo)
- Tasas de interés generalmente más bajas que convencional
- Requiere Certificate of Eligibility (COE)[5]
- Disponible para veteranos, servicio activo, Guardia Nacional y cónyuges sobrevivientes
Cero enganche para propiedades en áreas rurales y suburbanas elegibles. Algunas zonas en las orillas del área de DFW califican — como partes de Johnson County, Ellis County y Wise County.
- 0% de enganche — financiamiento al 100%
- Límites de ingreso aplican (generalmente hasta 115% del ingreso mediano del área)
- La propiedad debe estar en zona elegible (verifica en el mapa USDA)
- Requiere seguro de garantía anual
- Residencia principal solamente
Programas estatales
de asistencia para enganche en Texas
Texas tiene varios programas diseñados específicamente para ayudar a compradores de primera vez con el enganche y costos de cierre. Los términos, tasas y montos pueden cambiar sin previo aviso.
Programa de la Texas Department of Housing and Community Affairs. Ofrece asistencia para enganche de hasta 5% del monto del préstamo en forma de segundo préstamo diferido (deferred forgivable second lien).[1]
- Asistencia de hasta 5% del monto del préstamo para enganche y costos de cierre[1]
- Funciona con préstamos FHA, VA y USDA
- Límites de ingreso aplican — verifica con la institución correspondiente[1]
- Requisito de comprador de primera vez (sin propiedad en los últimos 3 años)
- Requiere completar curso de educación para compradores de vivienda
- Puntaje mínimo generalmente 620+
La Texas State Affordable Housing Corporation ofrece grants (dinero que no tienes que devolver) para asistencia con el enganche. Disponible para compradores de primera vez y en ciertos casos compradores previos.[2]
- Grant que no se devuelve — asistencia para enganche y costos de cierre[2]
- También ofrece Mortgage Credit Certificate (MCC) para crédito fiscal
- No requiere ser comprador de primera vez en todos los programas[2]
- Límites de ingreso y precio de compra aplican
- Requiere prestamista aprobado por TSAHC
- Curso de educación para compradores requerido
Programa de TDHCA para compradores que no son de primera vez. Similar a My First Texas Home pero sin el requisito de primer comprador.[1]
- Asistencia de hasta 5% para enganche y costos de cierre[1]
- No requiere ser comprador de primera vez
- Funciona con préstamos FHA, VA y convencionales
- Límites de ingreso aplican — verifica con la institución correspondiente
- Curso de educación para compradores requerido
Programas regionales
en el área de DFW
Además de los programas federales y estatales, varias organizaciones y ciudades del área metropolitana de DFW ofrecen asistencia adicional. Programas sujetos a disponibilidad de fondos y requisitos de elegibilidad.
El Southeast Texas Housing Finance Corporation ofrece un grant de 5% del monto del préstamo que no tiene que ser devuelto. Uno de los programas más populares en el área de DFW.[3]
- 5% grant — no se devuelve[3]
- Funciona con FHA, VA, USDA y convencional
- Disponible en todo Texas, incluyendo DFW
- Límites de ingreso y precio de compra aplican
- Requiere prestamista aprobado por SETH
El Down Payment and Housing Assistance Program de la Ciudad de Dallas ofrece asistencia directa para familias que compren dentro de los límites de la ciudad.[6]
- Asistencia para enganche y costos de cierre[6]
- La propiedad debe estar dentro de la ciudad de Dallas
- Requiere curso de educación de compradores
- Límites de ingreso aplican
- Fondos muy limitados — se agotan rápido
Tarrant County ha ofrecido asistencia de hasta $50,000 para compradores elegibles en el condado. Fondos limitados y disponibilidad varía según el año fiscal.
- Asistencia sustancial para enganche y costos de cierre
- Propiedad debe estar en Tarrant County (Fort Worth, Arlington, etc.)
- Límites de ingreso estrictos aplican
- Fondos se agotan — verifica disponibilidad actual
- Puede requerir periodo de ocupación mínimo
Programas de ciudades específicas
Varias ciudades del área de DFW ofrecen sus propios programas de asistencia. La disponibilidad y montos cambian frecuentemente:
Garland
Programa de asistencia para compradores de primera vez. Fondos federales (HOME/CDBG). Verifica disponibilidad con la ciudad.
Plano
Programas comunitarios de asistencia con enganche y rehabilitación. Disponibilidad limitada por año fiscal.
Frisco
Programa de vivienda accesible a través de la Community Development Corporation. Fondos limitados.
Fort Worth
My Home program — asistencia para compradores de primera vez dentro de los límites de la ciudad.
Programas para familias
que compran con ITIN
Si no tienes número de Seguro Social pero cuentas con un ITIN (Individual Taxpayer Identification Number), también existen opciones hipotecarias. Estos programas no son federales — son ofrecidos por prestamistas privados y organizaciones comunitarias.
Programas hipotecarios diseñados para familias con ITIN. Opciones típicas incluyen:
- 5% de enganche con plazo de 20 años
- 10% de enganche con plazo de 30 años
- Sin PMI (seguro hipotecario privado) en muchos programas
- Sin origination fee en algunos programas
- Requiere historial de pagos de renta y servicios (12-24 meses)
- Declaraciones de impuestos con ITIN (mínimo 2 años)
¿Se pueden combinar
varios programas?
La respuesta corta: a veces sí, pero depende del prestamista y de las reglas específicas de cada programa.
Algunas combinaciones comunes que pueden funcionar:
- TSAHC grant + incentivo de constructor — En casas nuevas, algunos constructores ofrecen ayuda con costos de cierre que puede sumarse a la asistencia estatal.
- FHA + TDHCA My First Texas Home — Usas un préstamo FHA como base y la asistencia de TDHCA cubre parte del enganche.[1]
- TSAHC grant + Mortgage Credit Certificate (MCC) — El grant ayuda con el enganche y el MCC te da un crédito fiscal anual sobre los intereses hipotecarios.[2]
- VA + incentivo de constructor — Si calificas para VA (0% enganche), el incentivo del constructor puede cubrir costos de cierre.[5]
El primer paso:
tu pre-aprobación hipotecaria
Antes de saber exactamente para qué programas calificas, necesitas una pre-aprobación hipotecaria. Este es el paso donde un prestamista revisa tu situación financiera y te dice cuánto puedes comprar y qué programas de asistencia están disponibles para ti.
La pre-aprobación es gratuita y sin compromiso. No te obliga a comprar nada — simplemente te dice dónde estás parado.
Documentos que generalmente necesitas
- Identificación oficial — Licencia de conducir, pasaporte, matrícula consular o ID estatal
- Comprobante de ingresos — Talones de pago (pay stubs) de los últimos 30 días
- Declaraciones de impuestos — Tax returns de los últimos 2 años (W-2, 1099, o declaración completa)
- Estados de cuenta bancarios — Bank statements de los últimos 2-3 meses
- Historial de renta — Comprobantes de pago de renta de los últimos 12 meses (especialmente para ITIN)
- Número de Seguro Social o ITIN — Según el programa al que apliques
¿Quieres saber para qué
programas calificas?
Te ayudamos a identificar las opciones de asistencia disponibles para tu situación. Consulta gratuita, en español, sin compromiso.
Preguntas sobre
ayuda para enganche
¿Quieres saber qué programas
aplican para tu situación?
Cada familia califica para algo diferente. Te ayudamos a identificar los programas de enganche que podrían funcionar para ti.
Fuentes y referencias 6 fuentes
La información educativa en esta página se basa en fuentes oficiales y normativas vigentes. Las condiciones de programas y requisitos pueden cambiar — verifique siempre con el prestamista o institución correspondiente.
- [1] TDHCA — My First Texas Home program — Programas de asistencia para enganche del Texas Department of Housing and Community Affairs. Límites de ingreso y elegibilidad sujetos a cambio.
- [2] TSAHC — Texas State Affordable Housing Corporation — Grants y asistencia para enganche. Programas disponibles para compradores de primera vez y compradores previos.
- [3] SETH — Southeast Texas Housing Finance Corporation — Programa 5 Star Texas Advantage con grant de hasta 5% para enganche.
- [4] HUD — FHA Loan Requirements — Requisitos de préstamos FHA: enganche mínimo 3.5% con puntaje 580+.
- [5] VA — Veterans Affairs Home Loan — Préstamos VA con 0% de enganche para veteranos y servicio activo.
- [6] City of Dallas — DHAP Program — Programa de asistencia para enganche de la Ciudad de Dallas. Fondos limitados.
Esta página tiene fines educativos únicamente. No constituye asesoría legal, fiscal ni financiera. Consulte con un profesional licenciado para su situación específica.
Aviso legal y alcance profesional
Esta información es educativa e informativa. No sustituye asesoría legal, fiscal o financiera. Leer esta guía no establece una relación de representación entre tú y Claudia Sánchez REALTOR®. Contenido aplicable a North Texas, USA — actualizado a 2026.
Programas sujetos a disponibilidad de fondos y requisitos de elegibilidad. Los términos, tasas y montos pueden cambiar sin previo aviso. Consulta directamente con el prestamista o institución para confirmar disponibilidad y requisitos actuales.
Los límites de ingreso mencionados son aproximados y pueden variar según el condado y el año fiscal. Verifica con la institución correspondiente los límites vigentes al momento de tu aplicación.
Esta página es informativa y no constituye asesoría financiera, legal o hipotecaria. Consulta con un profesional calificado antes de tomar decisiones financieras.
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