Qué es el Seller’s Disclosure
y por qué existe
El Seller’s Disclosure (Divulgación del Vendedor) es un formulario legal requerido por el Texas Property Code, Sección 5.008.[1] En este documento, el vendedor debe revelar todos los defectos y problemas conocidos de la propiedad.
La idea detrás del disclosure es sencilla: el vendedor conoce la casa mejor que nadie, y tú como comprador tienes derecho a saber qué problemas existen antes de tomar una decisión de cientos de miles de dólares.
El formulario cubre una amplia gama de temas, incluyendo:
Estructura y fundación
Problemas de fundación, grietas, movimiento del terreno, reparaciones previas de fundación.
Techo
Daños por granizo o tormentas, reemplazos previos, edad del techo, reclamos de seguro.
Plomería y eléctrico
Fugas conocidas, problemas de drenaje, problemas eléctricos, actualizaciones al sistema.
Inundaciones y agua
Historial de inundación, filtraciones, zona de inundación FEMA, problemas de humedad.
HOA y violaciones
Existencia de HOA, cuotas, violaciones activas, restricciones de la comunidad.
Ambiental y seguridad
Pintura con plomo (casas pre-1978), asbestos, contaminación ambiental, terminitas.
Qué buscar en
el Seller’s Disclosure
No todos los ítems en el disclosure son iguales. Algunos son informativos; otros son banderas rojas que requieren atención inmediata. Aquí están los que más importan:
- Reparación de fundación previa — Si el vendedor indica que se ha reparado la fundación, necesitas entender qué se hizo, quién lo hizo, y si hay garantía transferible. Pide los documentos de la reparación.
- Historial de inundación — Si el vendedor marca que la propiedad se ha inundado, investiga la frecuencia, la severidad, y si hay seguros de inundación activos. Lee nuestra guía de flood zones.
- Reclamos de seguro negados — Si el vendedor reporta reclamos de seguro que fueron negados, pregunta por qué. Un reclamo negado puede indicar un problema que el seguro no cubre.
- Reemplazo o reparación mayor del techo — Pregúntate cuándo fue, quién lo hizo, y si hay garantía. Un techo es una reparación costosa ($8,000-$15,000+).
- Problemas de plomería recurrentes — Fugas, problemas de drenaje, reemplazos de tuberías. Casas más antiguas en DFW pueden tener tuberías de polietileno (poly pipe) que son propensas a fugas.
- Tratamiento de termitas — Si el vendedor indica tratamiento previo de termitas, necesitas saber la extensión del daño, el tratamiento aplicado, y si hay contrato de protección continua.
- Violaciones de HOA activas — Si hay violaciones pendientes, tú como nuevo propietario podrías heredarlas. Asegúrate de que se resuelvan antes del cierre.
- Pintura con plomo — En casas construidas antes de 1978, el vendedor debe proporcionar el formulario federal de divulgación de pintura con plomo además del disclosure estatal.[2]
No se trata de desconfiar del vendedor. Se trata de proteger tu inversión con información. Saber preguntar es saber cuidar lo tuyo.
Qué NO cubre
el Seller’s Disclosure
Es importante entender que el disclosure tiene limitaciones. No es un reporte completo de la condición de la casa — es una declaración de lo que el vendedor sabe. Hay cosas que no cubre:
- Cosas que el vendedor no sabe — Si hay un problema oculto que el vendedor genuinamente desconoce (por ejemplo, tuberías deterioradas dentro de las paredes), no está obligado a divulgarlo porque no lo sabe.
- Cosas que ocurrieron antes del vendedor — Si el vendedor compró la casa hace 3 años y hubo un problema de fundación 10 años antes, puede no estar al tanto.
- Problemas cosméticos menores — Rayones en pisos, pintura desgastada, detalles estéticos — generalmente no se incluyen a menos que indiquen un problema mayor.
- Condiciones del vecindario — Ruido, tráfico, vecinos, planes de desarrollo futuro — el disclosure se enfoca en la propiedad, no en el entorno.
- Proyecciones futuras — El vendedor no está obligado a predecir problemas futuros. Solo reporta condiciones conocidas al momento.
La responsabilidad
del vendedor
La ley de Texas es clara: el vendedor debe ser honesto en su disclosure. Mentir u omitir información conocida tiene consecuencias legales reales.[1]
Lo que la ley exige
- Honestidad completa — El vendedor debe revelar todos los defectos y problemas que conoce. No puede ocultar información intencionalmente.
- No puede tergiversar — Decir que algo está “bien” cuando sabe que no lo está es una violación que puede resultar en acción legal.
- Actualización — Si el vendedor descubre un problema nuevo después de completar el disclosure pero antes del cierre, debe actualizar la información.
- Consecuencias de mentir — Si compras la casa y descubres que el vendedor ocultó un problema conocido, puedes tener base para una demanda civil por daños y perjuicios.
Siempre reviso el Seller’s Disclosure con mis clientes línea por línea, en español. Les explico qué significa cada sección, qué banderas rojas buscar, y qué preguntas hacer. Es un documento que muchas personas firman sin entender completamente — mi trabajo es asegurarme de que tú lo entiendas antes de tomar cualquier decisión.
— Claudia Sánchez, REALTOR®Tu responsabilidad
como comprador
El disclosure es una herramienta importante, pero no te exime de hacer tu propia diligencia. Aquí está lo que debes hacer:
- Léelo completo — No lo firmes sin leerlo. Si está en inglés y necesitas ayuda, tu agente debe explicarte cada sección en español.
- Haz preguntas — Si algo no está claro, o si el vendedor marcó “unknown” en algo que debería saber, pregunta a través de tu agente.
- Ordena inspección profesional — El disclosure no reemplaza la inspección. Un inspector certificado puede encontrar problemas que el vendedor no sabía que existían. Lee nuestra guía de inspección.
- Revísalo antes del option period — Tu periodo de opción es tu ventana para retirarte sin penalidad. Asegúrate de tener y revisar el disclosure antes de que expire. Lee sobre el option period.
- Compara con la inspección — Cuando recibas el reporte de inspección, compáralo con el disclosure. Si la inspección encuentra algo que el vendedor debería haber divulgado, eso es información importante.
Disclosures comunes
en el área de DFW
En el norte de Texas, ciertos tipos de problemas aparecen frecuentemente en los Seller’s Disclosures. Conocerlos te ayuda a saber qué esperar y qué no debe alarmarte innecesariamente.
Movimiento de fundación
El suelo arcilloso del norte de Texas se expande y contrae con la humedad. Muchas casas muestran algún grado de movimiento. Lo importante es saber si ha habido reparación y su extensión.
Daño por granizo / reclamo de techo
DFW tiene tormentas de granizo frecuentes. Es común ver reclamos de seguro por daño al techo. Lo importante es saber la edad del techo actual y si la reparación fue profesional.
Historial de inundación localizada
Incluso fuera de flood zones, algunas propiedades han experimentado agua en el garage o patio durante tormentas excepcionales. El vendedor debe divulgar esto.
Pintura con plomo (pre-1978)
Casas construidas antes de 1978 requieren un formulario federal adicional sobre pintura con plomo. Esto es estándar y no debe alarmarte, pero es importante saberlo.[2]
Tratamiento de termitas
Las termitas son comunes en Texas. Un tratamiento previo no es necesariamente malo — lo que importa es la extensión del daño y si hay protección continua activa.
HOA con violaciones menores
Violaciones menores de HOA (pintura, cerca, paisajismo) son comunes y generalmente se resuelven fácilmente. Violaciones mayores o multas acumuladas requieren más atención.
Cuándo recibes
el Seller’s Disclosure
Típicamente, el Seller’s Disclosure se entrega dentro de los primeros días después de que se ejecuta el contrato de compra. El timing exacto depende de lo que se negocie en el contrato.
Timeline típico
- Día 1-3: Se ejecuta el contrato. El vendedor debe preparar y entregar el disclosure según lo acordado.
- Día 3-5: Tú y tu agente revisan el disclosure. Hacen preguntas si algo no está claro.
- Día 5-10: Se realiza la inspección profesional. Comparas los hallazgos con el disclosure.
- Antes del fin del option period: Tomas tu decisión basada en toda la información: disclosure, inspección, y cualquier otra due diligence. Lee sobre el option period.
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Preguntas sobre
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Fuentes y referencias 3 fuentes
La información educativa en esta página se basa en fuentes oficiales y normativas vigentes. Las condiciones de programas y requisitos pueden cambiar — verifica siempre con el prestamista o institución correspondiente.
- [1] Texas Property Code — Section 5.008 — Requisitos legales de divulgación del vendedor, excepciones, y formulario oficial requerido por el estado.
- [2] EPA — Lead-Based Paint Disclosure — Requisitos federales de divulgación de pintura con plomo para casas construidas antes de 1978.
- [3] TREC — Forms & Contracts — Formulario oficial de Seller’s Disclosure de TREC y guías de uso.
Esta página tiene fines educativos únicamente. No constituye asesoría legal, fiscal ni financiera. Consulta con un profesional licenciado para tu situación específica.
Aviso legal y alcance profesional
Esta información es educativa e informativa. No sustituye asesoría legal, fiscal o financiera. Leer esta guía no establece una relación de representación entre tú y Claudia Sánchez REALTOR®. Contenido aplicable a North Texas, USA — actualizado a 2026.
Esta guía es informativa y no constituye asesoría legal. Las leyes de divulgación pueden cambiar y las excepciones varían según la situación. Consulta con un abogado de bienes raíces para preguntas legales específicas.
Claudia Sánchez, REALTOR® — TREC #0697558
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