Earnest money + option fee
los primeros pasos después de la aceptación
En las primeras 24-72 horas después de que aceptan tu oferta, necesitas entregar dos pagos a la compañía de título. Estos pagos no son adicionales al precio de la casa — se aplican a tu cierre.
Earnest money (depósito de buena fe)
Generalmente el 1% del precio de compra (ej: $3,000 en casa de $300K). Este dinero se deposita en la cuenta de escrow de la compañía de título. Si el contrato se cierra normalmente, este dinero se aplica a tu cierre. Si te retiras dentro del option period, lo recuperas (menos el option fee).
Option fee
Un pago más pequeño ($100-$500 típicamente) que te compra el derecho a retirarte del contrato durante el option period por CUALQUIER razón. Este dinero va directamente al vendedor pero también se aplica a tu cierre si completas la compra.
Option period
tu ventana para inspeccionar la casa
El option period es un período de 7-10 días (negociable) durante el cual puedes retirarte del contrato por cualquier razón y solo pierdes el option fee. Este es el momento más importante de todo el proceso para protegerte.
Lo que debes hacer durante el option period
- Programar la inspección — Contrata un inspector profesional ($300-$500) que revise la casa de arriba a abajo: cimientos, techo, plomería, electricidad, aire acondicionado, y más.
- Revisar el reporte de inspección — El inspector te dará un reporte de 30-80 páginas. No te asustes — siempre hay hallazgos. Lo importante es distinguir lo menor de lo mayor.
- Negociar reparaciones — Basado en el reporte, podemos pedir al vendedor que repare cosas importantes o que dé un crédito en el cierre. Esto es una negociación — nosotros te guíamos.
- Decidir si continuar — Si la inspección revela algo grave que el vendedor no quiere reparar, puedes retirarte sin perder el earnest money.
Appraisal
la valuación independiente de la casa
Tu lender ordena un appraisal (valuación) para asegurarse de que la casa vale lo que estás pagando. El banco no te va a prestar $300,000 por una casa que vale $250,000. El appraisal es la verificación independiente.
Cómo funciona
Un valuador licenciado visita la casa, toma fotos, mide el espacio, y compara con ventas recientes de casas similares en la zona. En 3-7 días entrega su reporte con el valor estimado.
Qué pasa si el appraisal sale bajo
- Renegociar el precio — Le pides al vendedor que baje el precio al valor del appraisal. No siempre aceptan, pero es la opción más común.
- Cubrir la diferencia — Tú pagas la diferencia en efectivo además de tu enganche. Ejemplo: si ofreciste $310K y el appraisal sale en $300K, traes $10K extra.
- Pedir un segundo appraisal — En algunos casos puedes solicitar una reevaluación si hay datos comparables que el valuador no consideró.
- Retirarte — Si tu contrato tiene una cláusula de appraisal contingency, puedes cancelar y recuperar tu earnest money si el appraisal sale bajo.
Cada uno de estos pasos tiene sentido. No estás solo en el proceso — nosotros estamos contigo en cada uno, explicándote lo que pasa y lo que viene después.
Financing
el lender trabaja en tu préstamo
Mientras tú haces la inspección y el appraisal avanza, tu lender está procesando tu préstamo. Este proceso se llama underwriting — es donde el banco verifica toda tu información financiera para dar la aprobación final.
Lo que el underwriter revisa
- Tu empleo e ingresos — Verifican con tu empleador que sigues trabajando y ganas lo que dijiste. No cambies de trabajo durante este período.
- Tus estados de cuenta — Revisan los últimos 2-3 meses. No hagas depósitos grandes, no abras créditos nuevos, no hagas compras grandes.
- Tu crédito (otra vez) — Pueden revisar tu crédito nuevamente. Si tu score bajó desde la pre-aprobación, podría afectar tu tasa o aprobación.
- El appraisal — Verifican que el valor del appraisal soporta el monto del préstamo.
- Documentos adicionales (conditions) — El underwriter puede pedir documentos extra: cartas de explicación, estados de cuenta adicionales, prueba de seguro, etc. Respóndelos rápido.
Clear to Close
Cuando el underwriter aprueba todo, recibes el estado de “Clear to Close” (aprobado para cerrar). Esta es la mejor notificación del proceso — significa que tu préstamo está aprobado y puedes proceder al cierre.
Title work
verificando que la propiedad está limpia
Mientras el lender trabaja en tu préstamo, la compañía de título está haciendo su propia investigación. Su trabajo es asegurarse de que la propiedad tiene un título limpio — que nadie más tiene reclamo legal sobre la casa.
Title search
Revisan la historia de propiedad de la casa — quién la ha dueño, si hay liens (deudas contra la propiedad), juicios pendientes, o problemas legales.
Title commitment
Documento que describe el estado del título y las excepciones. Lo recibes antes del cierre para revisar.
Survey
Un plano oficial de la propiedad que muestra los límites exactos del lote, la ubicación de la casa, cercas, y servidumbres.
Title insurance
Seguro que te protege si después del cierre aparece un problema con el título. Es un pago único al cierre.
Los 30-45 días después de la oferta pueden sentirse largos, pero cada día tiene un propósito. Mi trabajo es mantenerte informado de lo que está pasando, lo que necesitamos de ti, y lo que viene después. Nunca te dejo esperando sin saber qué está pasando con tu casa.
— Claudia Sánchez, REALTOR®Closing Disclosure
tus números finales, 3 días antes del cierre
Por ley federal (TRID), debes recibir el Closing Disclosure al menos 3 días hábiles antes del cierre. Este es el documento más importante que vas a firmar — contiene todos tus números finales.
Lo que muestra el Closing Disclosure
- Página 1: Resumen del préstamo — Monto, tasa de interés, pago mensual estimado, y costos totales del préstamo a lo largo de la vida del mismo.
- Página 2: Costos del préstamo — Origination charges, puntos, y costos del lender desglosados línea por línea.
- Página 3: Otros costos — Impuestos, seguros, HOA, title insurance, y todos los costos de cierre adicionales.
- Página 4: Resumen de lo que pagas y recibes — El número final: cuánto necesitas traer al cierre (cashier’s check o wire).
- Página 5: Detalles del préstamo — Términos específicos: si tiene penalidad por pago anticipado, si es adjustable, y otros detalles legales.
Día de cierre
firma, fondeo, llaves
El día del cierre es cuando todo se hace oficial. Vas a la compañía de título, firmas los documentos, se transfieren los fondos, y recibes las llaves de tu casa. Típicamente toma 1-2 horas.
Lo que pasa en el cierre
- Llevar identificación — ID con foto válida (licencia de conducir, pasaporte, o matrícula consular según la compañía de título).
- Llevar el pago — Cashier’s check o confirmación de wire transfer por el monto indicado en el Closing Disclosure. No aceptan cheques personales.
- Firmar documentos — Son muchos documentos (30-50 páginas de firmas). Nosotros estamos contigo y te explicamos cada uno en español antes de que firmes.
- Funding (fondeo) — Después de firmar, el lender transfiere el dinero a la compañía de título. Esto puede ser el mismo día o al día siguiente.
- Recording (registro) — La compañía de título registra la escritura en el condado. Una vez registrada, la casa es oficialmente tuya.
- Llaves — Después del fondeo y registro, recibes las llaves. Felicidades — eres dueño de casa.
Timeline completo
30-45 días de un vistazo
Preguntas sobre
el período entre oferta y cierre
¿Tienes preguntas sobre
tu contrato o tu cierre?
Estamos aquí para guiarte en cada paso, en español, con toda la paciencia que necesites.
Fuentes y referencias 3 fuentes
La información educativa en esta página se basa en fuentes oficiales y normativas vigentes. Las condiciones de programas y requisitos pueden cambiar — verifica siempre con el prestamista o institución correspondiente.
- [1] TREC — Texas Real Estate Commission — Contratos estándar de compraventa en Texas, option period, y regulaciones de agentes.
- [2] CFPB — Closing Disclosure — Guía del Consumer Financial Protection Bureau sobre el Closing Disclosure y TRID.
- [3] HUD.gov — Buying Process — Información del Departamento de Vivienda sobre el proceso de compra y préstamos FHA.
Esta página tiene fines educativos únicamente. No constituye asesoría legal, fiscal ni financiera. Consulta con un profesional licenciado para tu situación específica.
Aviso legal y alcance profesional
Esta información es educativa e informativa. No sustituye asesoría legal, fiscal o financiera. Leer esta guía no establece una relación de representación entre tú y Claudia Sánchez REALTOR®. Contenido aplicable a North Texas, USA — actualizado a 2026.
Los timelines indicados son típicos para transacciones residenciales en Texas y pueden variar según las circunstancias específicas de cada transacción, tipo de préstamo, y lender.
Esta página es informativa y no constituye asesoría legal ni financiera. Consulta con tu lender y abogado para preguntas específicas sobre tu contrato.
Claudia Sánchez, REALTOR® — TREC #0697558
Efraín Oscar García, REALTOR® — TREC #0744751
Ultima Real Estate — Broker #9008084
IABS Claudia · IABS Efraín · Consumer Notice (TREC CN 1-4-1)
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