🏠 Negociaciones después del reporte de inspección

Recuerde lo esencial: La casa se vende tal como está. La inspección es su derecho para conocer las condiciones reales de la propiedad. El vendedor no está obligado a realizar reparaciones, salvo aquellas que solicite el evaluador del préstamo como condición para aprobar su financiamiento.

Mi compromiso: asesorarle para que tome decisiones informadas que protejan sus intereses, cumpliendo siempre con mi obligación ética y legal de tratar justamente a todas las partes.

Importante: el tiempo para negociar reparaciones o créditos ya fue acordado en su contrato. La cantidad de días puede variar según cada caso, y usted ya fue informado, en nuestras comunicaciones previas, de cuántos días exactos tiene y cuál es su último día límite para presentar la solicitud.

⏱ Período opcional (Option Period)

• Duración: según lo establecido en su contrato de compra-venta.

• Inicio: al día siguiente de la aceptación del contrato por ambas partes.

• Fin: el día exacto que ya le he informado previamente como fecha límite.

• Qué ocurre al finalizar: una vez que termina su período opcional, ya no podrá exigir reparaciones ni créditos, salvo lo que requiera la ley o el evaluador.

Advertencia importante: este período no modifica otras fechas del contrato. Las fechas de cierre, financiamiento y tasación siguen corriendo normalmente.

📌 Propósito del período: negociar qué se va a reparar

• Este tiempo es únicamente para acordar por escrito qué se va a reparar o si habrá un crédito en el cierre.

• El vendedor no tiene que reparar durante este plazo.

• Lo acordado se solicita para completarse antes de la firma de las escrituras.

• Usted tiene derecho a revisar la casa antes del cierre para confirmar que las reparaciones se realizaron correctamente.

Reinspección: puede contratar nuevamente al inspector para verificar las reparaciones. Es opcional, con costo adicional, y no garantiza detectar el 100 % de los detalles. Yo no soy inspector y no certifico trabajos.

📄 Pasos recomendados para avanzar sin perder tiempo

1 – Revise el reporte de inmediato. Si necesita aclaraciones, llame directamente al inspector.

2 – Clasifique los hallazgos en cuatro niveles:

a) Urgentes o de mayor importancia (Big Ticket Items): problemas costosos o que afectan seguridad y funcionamiento.

b) Esenciales: necesarios para el uso adecuado de la vivienda.

c) Recomendados: mejoran la condición, pero no impiden habitar la casa.

d) Estéticos: cambios visuales que no afectan el uso ni la seguridad.

3 – Comuníquese conmigo lo antes posible para indicarme con precisión qué desea solicitar.

4 – Si solicitará un crédito, obtenga de inmediato presupuestos o cotizaciones de las reparaciones. Es requisito para justificar el monto que se pedirá.

Nota útil: cuanto antes defina su lista, antes podremos redactar y enviar la solicitud. Cada día que pasa reduce el tiempo para que el vendedor pida precios y responda dentro del plazo que marca su contrato.

💰 Reparaciones vs. créditos

Reparaciones

• El vendedor se compromete a realizarlas antes del cierre, según lo pactado por escrito.

• Ejemplo: sustituir el calentador de agua por uno nuevo de capacidad similar, instalado por contratista con licencia, con factura y garantía.

Crédito en el cierre

• Se aplica al momento del cierre para reducir sus costos de compra.

• Usted asume las reparaciones después del cierre.

• Ejemplo: en lugar de cambiar el techo ahora, el vendedor otorga un crédito y usted contrata el trabajo después de tomar posesión.

Advertencia clave: si no presenta presupuestos para respaldar el crédito, el vendedor puede rechazarlo por falta de justificación.

✍️ Firma y presentación

• Una vez que usted decida qué negociar, le enviaré el documento por DocuSign para su firma.

• Después de su firma, yo lo enviaré al agente del vendedor para presentarlo formalmente.

Advertencia: si no firma a tiempo, la solicitud no podrá presentarse dentro del período y se perderá el derecho de negociar.

⏳ Respuesta del vendedor y cierre de la negociación

• El vendedor puede tardar varios días en pedir presupuestos antes de responder, y ese tiempo cuenta dentro de su plazo contractual.

• El vendedor puede:

  • Aceptar todo.

  • Negar todo.

  • Aceptar solo algunas reparaciones.

  • Ofrecer un crédito en lugar de reparar.

  • No ofrecer crédito ni hacer reparaciones.

• Si hay acuerdo, se firma la enmienda correspondiente y se integra al contrato.

• Las reparaciones se realizarán antes del cierre, y usted podrá verificarlas antes de firmar las escrituras.

❓ Escenarios frecuentes: “¿Y qué pasa si…?”

• ¿Qué pasa si no alcanzo a decidir a tiempo?
  Pierde el derecho de pedir reparaciones o crédito dentro del período. El vendedor no está obligado a extender el plazo.

• ¿Qué pasa si el vendedor no contesta dentro del plazo?
  No hay acuerdo y el contrato sigue como está. Puede evaluar su derecho de cancelar si aún está dentro del período opcional.

• ¿Qué pasa si el vendedor repara, pero no como yo esperaba?
  Si la solicitud no especificó método, materiales o estándar, el vendedor puede cumplir de forma básica. Por eso es vital ser muy específico al redactar.

• ¿Qué pasa si la reparación no se termina a tiempo?
  Solo podrá mover el cierre si ambas partes lo acuerdan por escrito. De lo contrario, se mantiene la fecha de cierre del contrato.

• ¿Qué pasa si el evaluador pide una reparación obligatoria?
  Debe cumplirse para que el financiamiento proceda. Puede resolverse con reparación o crédito, según el caso y la política del prestamista.