🟦 PASO 08 – Inspección, negociaciones y reparaciones
🔍 ¿Qué es la inspección de la propiedad y por qué es tan importante?
Ahora que el contrato está firmado, comienza una etapa clave llamada período opcional para negociar o cancelar (Option Period).
Este período dura solo unos días y fue establecido desde que hiciste tu oferta. Durante ese tiempo, tienes el derecho legal de contratar una inspección profesional de la propiedad, revisar sus condiciones reales y tomar decisiones con total libertad.
🧭 ¿Qué puedes hacer durante este período?
✅ Contratar una inspección profesional
✅ Usar el reporte para negociar con el vendedor
✅ O cancelar el contrato sin penalización importante (solo pierdes la cuota del período de negociaciones)
Este paso es tu mejor oportunidad para conocer a fondo lo que estás por comprar, y protegerte legalmente y financieramente antes de continuar.
👷 ¿Quién hace la inspección?
Tú contratas por tu cuenta a un inspector profesional con licencia vigente en Texas.
Ese inspector no trabaja para el vendedor, no trabaja para el banco y no representa a ninguna autoridad municipal.
Trabaja para ti.
Su trabajo es revisar la casa a fondo y decirte, con un lenguaje claro y con fotos, cómo está la propiedad realmente.
Nosotros podemos recomendarte buenos inspectores con experiencia, pero la decisión final es tuya.
Evita elegir al más barato solo por ahorrar. Una inspección mal hecha puede dejar pasar defectos ocultos que después te costarán miles de dólares.
❗ Lo que NO es un inspector de casa
💡 No es un inspector de la ciudad.
Este no es un trámite municipal ni tiene que ver con permisos o códigos de construcción. Nadie va a “multar” al dueño ni a “cerrar la casa”.
💼 No es un inspector del banco.
El banco no manda a nadie a revisar la casa físicamente por dentro. El banco solo contrata a un tasador (appraiser) para saber cuánto vale la propiedad, no para revisar si todo funciona.
🚫 No es alguien que te va a decir si la casa “pasa o no pasa”.
Aquí tú decides. El inspector solo te da la información para que puedas elegir con tranquilidad si:
Sigues adelante con la compra
Pides reparaciones
O cancelas el contrato dentro del período acordado
🔎 El inspector no te dice si deberías comprar la casa o no, solo te muestra los hechos.
Tú decides si “pasa o no pasa” para ti.
✅ ¿Qué incluye una inspección general?
El reporte cubrirá una evaluación visual detallada de:
🏠 Techo y estructura: inclinación, tejas, sellos, goteras visibles
🧱 Cimentación y muros de carga: grietas, desniveles, movimiento
🪟 Ventanas, puertas y marcos: funcionalidad, sellado y estado general
💡 Electricidad: panel principal, interruptores, contactos y cableado visible
🚿 Plomería interior: llaves, tuberías expuestas, drenaje, baños y cocina
🌬️ Sistemas HVAC: calefacción y aire acondicionado
🛁 Boiler o calentador de agua
🕳️ Ático, ventilación e aislamiento
📄 El inspector te entregará un reporte con:
Fotografías de los hallazgos
Comentarios técnicos por sistema
Clasificación por nivel de urgencia: cosmético, funcional o crítico
❌ ¿Qué no incluye una inspección general?
Hay elementos que no forman parte de la inspección estándar y, si necesitas revisarlos, deben contratarse por separado con un especialista. Esto incluye:
📏 Estudios de drenaje o nivelación del terreno
🧪 Pruebas ambientales (moho, asbestos, radón)
🧱 Evaluación estructural interna (muros, losa, piso)
🐜 Inspección de termitas (WDI)
Las termitas pueden estar ocultas bajo tierra o dentro de la madera. Este tipo de inspección se realiza por separado y es requerida en ciertos préstamos. Más adelante en este paso te explicamos qué son las termitas, cómo actúan y por qué es importante detectarlas a tiempo.
🏊 Revisión de piscinas, paneles solares o spas
🐭 Control de plagas no destructoras (roedores, cucarachas, etc.)
🔧 Revisión de líneas de gas subterráneo, drenaje oculto u otros sistemas no visibles
🐜 ¿Y la inspección de termitas (WDI)?
La inspección WDI (Wood Destroying Insects) se enfoca exclusivamente en detectar la presencia de termitas u otros insectos que se alimentan de madera y que podrían dañar la estructura de la casa.
No viene incluida en la inspección general, pero:
🏦 Es requerida por varios bancos en préstamos FHA, VA o USDA
🔍 Se contrata por separado con un especialista autorizado
📋 Te entregan un reporte oficial con observaciones claras (formato NPMA-33)
📌 Nosotros te ayudamos a programarla si decides incluirla, lo cual recomendamos ampliamente.
🐛 ¿Qué son las termitas y por qué importa detectarlas?
Puede que esta sea la primera vez que escuchas hablar de termitas.
Y es completamente normal. Muchas personas solo se enteran de su existencia al comprar una casa.
Las termitas son insectos pequeños, similares a hormigas blancas, que se alimentan de materiales como madera, cartón o papel. Son parte del ecosistema natural, pero si entran a una propiedad, pueden causar daños si no se detectan a tiempo.
🏚️ ¿Cómo actúan?
Viven en colonias subterráneas, a veces justo debajo de la casa.
Construyen túneles de lodo ocultos para moverse y acceder a la estructura.
Pueden pasar meses o incluso años sin ser detectadas.
Se alimentan de la madera desde adentro, sin dejar señales visibles al principio.
🔧 ¿Qué daños pueden causar?
Dañan vigas, marcos, techos, puertas y otras estructuras de madera.
El daño es lento pero constante.
Si no se atiende a tiempo, puede afectar la estabilidad de la propiedad.
La buena noticia: en la mayoría de los casos, si se detectan a tiempo, el tratamiento es sencillo y efectivo.
✅ ¿Qué puedes hacer tú?
Solicitar una inspección WDI (Wood Destroying Insects). Esta revisión:
La hace un especialista diferente al inspector general
Se enfoca solo en termitas y otros insectos destructores de madera
Entrega un reporte oficial reconocido por los bancos
Es requerida en muchos préstamos FHA, VA y USDA
📌 Si el reporte sale limpio, ¡excelente!
Si se encuentra actividad, se puede negociar tratamiento con garantía por parte del vendedor o tomar una decisión antes del cierre.
📄 Nota legal importante
El reporte WDI no garantiza que no habrá termitas en el futuro, pero ayuda a detectar cualquier problema activo o condiciones de riesgo actuales.
Si decides no hacer esta inspección, asumes la casa “tal como está” y pierdes la oportunidad de actuar antes de que sea tarde.
En resumen:
👉 La inspección WDI es una herramienta preventiva y asequible.
👉 Es muy recomendable en cualquier casa, sin importar el año de construcción.
👉 Nosotros te ayudamos a programarla fácilmente y a revisar los resultados paso a paso.
📄 ¿Qué contiene el reporte de inspección?
Después de realizar la inspección, el inspector te entregará un reporte digital (generalmente en PDF). Este documento es muy valioso: no es para asustarte, sino para ayudarte a tomar decisiones bien fundamentadas.
📋 El reporte incluye:
🖼️ Fotografías claras de cada hallazgo
🛠️ Descripción técnica de cada sistema revisado
⚠️ Notas explicativas sobre cualquier anomalía detectada
🔴 Clasificación por nivel de urgencia:
Cosmético: detalle estético, sin impacto funcional
Funcional: necesita atención, pero no es grave
Crítico o de seguridad: requiere acción inmediata
🧠 ¿Cómo debes interpretarlo?
Es completamente normal que incluso las casas nuevas tengan observaciones.
Un reporte de inspección no significa que la casa está en mal estado, solo que hay detalles técnicos que debes conocer antes de continuar.
Por ejemplo:
Una llave que gotea es diferente a una grieta estructural
Un ventilador que no enciende no se compara con un panel eléctrico mal instalado
Nosotros te ayudaremos a revisar cada punto del reporte y distinguir:
Qué es esperable o común
Qué se puede reparar más adelante
Qué requiere negociación o atención urgente antes del cierre
📌 Importante: cuando el inspector menciona “código”
A veces el inspector marca un punto como “deficiente” solo porque ya no cumple con el código de construcción más actualizado, aunque funcione bien.
Esto puede incluir:
Tomas eléctricas sin protección GFCI
Falta de detectores de humo interconectados
Barandales o escalones que no cumplen medidas actuales
Esto no quiere decir que la casa esté mal construida o que no se pueda habitar, sino simplemente que ya no cumple con estándares más recientes.
🏛️ No todas las ciudades exigen lo mismo
Cada ciudad o condado en Texas puede tener su propia versión del código de construcción. Algunas adoptan las reglas más nuevas, otras no.
Por eso, el vendedor puede negarse legalmente a hacer ciertas reparaciones, especialmente si:
La casa fue construida bajo un código anterior
La ciudad donde se encuentra no exige esa corrección
Esto es algo común en bienes raíces.
En esos casos, tú decides si:
Aceptas la casa como está
Pides un ajuste distinto
O cancelas el contrato dentro del plazo permitido
Nosotros te ayudamos a evaluar cada situación y elegir la mejor estrategia según tu préstamo y la zona.
📏 Medición de desniveles en la cimentación
Si estás trabajando con uno de nuestros inspectores recomendados, es posible que tu reporte incluya una tabla de medición de nivelación de la fundación.
Esta tabla:
Muestra los desniveles exactos de la casa al momento de la inspección
Te sirve como referencia para el futuro, en caso de que quieras revisar si ha habido movimiento
Es una herramienta técnica muy útil que no todos los inspectores incluyen
📌 Aunque no garantiza que la casa no se moverá con el tiempo, sí te deja una base clara para comparar más adelante.
🤝 ¿Cómo usar el reporte para negociar o cancelar?
Una vez que tienes el reporte en tus manos, llega el momento de decidir qué hacer con esa información.
Recuerda: el objetivo de la inspección no es encontrar una casa perfecta, sino saber exactamente qué estás comprando y si te conviene seguir adelante.
✅ ¿Qué opciones tienes como comprador?
Tienes tres caminos posibles, todos válidos y permitidos por contrato dentro del período opcional para negociar o cancelar:
🔧 1. Pedir reparaciones al vendedor
Puedes solicitar que el vendedor repárelos puntos críticos o de seguridad antes del cierre.
Esto se hace por escrito
Se enfoca en cosas funcionales o riesgosas, no detalles cosméticos
El vendedor puede aceptar, rechazar o proponer alternativas
Nosotros te ayudamos a redactar esa solicitud con lenguaje claro, profesional y enfocado en lo razonable.
💵 2. Pedir un crédito o reducción de precio
Si el vendedor no quiere hacer reparaciones, puedes pedir que:
Te den un crédito económico al cierre para cubrir los arreglos
O que bajen el precio de venta
📌 Importante: Para que esta solicitud tenga peso, necesitas una cotización (quote) o estimado por escrito de una empresa profesional.
Esto le da al vendedor una base real y documentada para considerar la negociación.
Nosotros te ayudaremos a contactar contratistas o especialistas para obtener un quote si es necesario.
Entre más claro y justificado sea el monto, más probabilidades hay de que lo acepten.
❌ 3. Cancelar el contrato sin penalización
Si el reporte muestra problemas serios que no te convencen, o si el vendedor no está dispuesto a negociar, puedes cancelar el contrato y recuperar tu Earnest Money (si estás dentro del período opcional).
Este derecho es tuyo y no necesitas dar explicaciones.
⏳ ¡No dejes pasar los días!
Estas decisiones deben tomarse dentro del período que acordaste en la oferta (por ejemplo, 5 o 7 días).
Pasado ese plazo:
Ya no puedes cancelar por temas de inspección sin penalización
El contrato sigue en pie con la casa “tal como está”
Nosotros te ayudaremos a evaluar el reporte, revisar opciones y actuar a tiempo.
🧪 ¿En qué se diferencia una inspección de una tasación?
Esta es una de las preguntas más comunes y también una de las confusiones más peligrosas:
la inspección y la tasación no son lo mismo, ni sirven para lo mismo.
✅ La inspección
La contratas tú como comprador
Es opcional pero altamente recomendable
Revisa el estado físico, funcional y estructural de la propiedad
Sirve para saber si hay fugas, defectos, riesgos o problemas ocultos
El inspector trabaja para ti, y tú decides si la casa “pasa o no pasa”
💲 La tasación (appraisal)
La ordena el banco
La pagas tú, pero no puedes elegir al tasador
Sirve para determinar el valor de mercado de la propiedad
Compara la casa con otras ventas recientes en la zona
El tasador no revisa a fondo ni detecta problemas estructurales
Su objetivo es proteger al banco, no a ti como comprador
🎯 Resumen claro:
🔎 La inspección detecta problemas físicos → ¿Está bien construida? ¿Funciona todo?
💰 La tasación analiza el valor de mercado → ¿Vale lo que estás pagando?
📉 Error común: Muchos compradores creen que si la casa “pasa” la tasación del banco, ya no necesitan inspección.
Eso es falso. El tasador no revisa techos, sistemas eléctricos ni cimientos con detalle.
Por eso las dos son necesarias y se complementan.
📌 Nota importante:
En el Paso 09 hablaremos más a fondo sobre la tasación, cómo funciona, qué pasa si el valor es menor al precio acordado, y qué opciones tienes si eso ocurre.
Este tema es clave para seguir avanzando con tu préstamo.
⚠️ Consideraciones finales importantes
Antes de cerrar esta etapa, es importante que tengas en cuenta algunas situaciones que pueden surgir durante el proceso de inspección y negociación. Estas aclaraciones te ayudarán a tomar decisiones con mayor seguridad y sin falsas expectativas.
📌 El vendedor no está obligado a reparar todo
Durante las negociaciones, puedes solicitar reparaciones, pero el vendedor no está legalmente obligado a aceptar tu solicitud.
Muchas veces solo se comprometen a reparar lo que es estrictamente requerido por el tasador o por el tipo de préstamo, especialmente en casas vendidas “as-is”.
Si el vendedor se niega a hacer arreglos, tú puedes:
Aceptar la casa tal como está
Negociar un crédito
Cancelar el contrato (si aún estás dentro del período opcional)
✍️ Todo debe quedar por escrito
Si el vendedor acepta hacer reparaciones o darte un crédito, eso debe quedar reflejado en una enmienda al contrato (amendment).
Nada es oficial hasta que esté firmado por ambas partes.
Nosotros te ayudaremos a preparar esa enmienda de forma clara y con lenguaje legal válido en Texas.
🧰 A veces es mejor que tú hagas las reparaciones
En muchos casos, es más recomendable que aceptes un crédito o una reducción en el precio, y tú mismo contrates a un profesional de confianza después del cierre.
Esto te permite:
Asegurarte de que el trabajo se haga con buena calidad
Elegir al contratista que tú prefieras
Supervisar personalmente los materiales y acabados
⚠️ Solo ten cuidado si estás usando un préstamo como FHA o VA: algunas reparaciones requeridas por el tasador sí deben estar completadas antes del cierre, y no puedes asumirlas tú como comprador.
Te ayudaremos a revisar si ese es el caso.
🏗️ Si el inspector recomienda una evaluación estructural adicional
Si en el reporte general se sugiere que consultes a un ingeniero estructural (por grietas, desniveles extremos, etc.), es muy importante que lo tomes en serio.
Algunos préstamos como FHA, VA o USDA no permiten avanzar hasta que un especialista confirme que la casa es segura.
El banco podría suspender el proceso hasta tener ese documento.
Nosotros te ayudaremos a contactar al especialista y entender el impacto que podría tener en tu préstamo.
📝 Descargo de responsabilidad
La información que te compartimos en este paso tiene fines educativos e informativos.
Nosotros, como tus agentes, te ayudamos a coordinar citas, revisar reportes, explicar conceptos técnicos y redactar documentos de negociación. Pero:
No somos inspectores ni emitimos opiniones técnicas oficiales
No somos abogados ni interpretamos cláusulas legales de forma vinculante
No somos contratistas ni valuadores certificados
📌 Si tienes dudas legales, estructurales o técnicas más profundas, te ayudaremos a encontrar al profesional adecuado:
ingeniero, abogado de bienes raíces, contratista con licencia o especialista en crédito.
🎥 Videos recomendados
Para complementar este paso, hemos preparado o seleccionado algunos videos que te ayudarán a:
▶️ Entender cómo luce una inspección real por dentro
▶️ Saber qué puede esperar del inspector ese día
Te recomendamos verlos antes de que se acabe tu período opcional, para que puedas tomar decisiones con mayor confianza y claridad.
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