📁 PASO 02 – Reunir tu documentación

✍️ Introducción

Este paso es uno de los más importantes de todo el proceso de comprar casa. Aquí no solo aprenderás qué documentos necesitas, sino cómo prepararte de forma correcta y estratégica para que el banco o prestamista pueda evaluar tu solicitud de manera favorable.

📌 Muchos compradores primerizos sienten miedo o inseguridad al hablar con un banco. Esto no siempre es porque no puedan calificar, sino porque no saben exactamente qué documentos se requieren, cómo deben presentarse o cómo serán analizados.

😟 Además, hay muchos mitos y desinformación, como pensar que solo con decir cuánto ganas es suficiente, o que tener dinero en efectivo guardado ayuda. Aquí te explicamos todo con total claridad y sin suposiciones, para que llegues a tu cita bancaria bien preparado y sin sorpresas.

🧠 ¿Por qué es importante este paso?
Porque lo que prepares y entregues en esta etapa es lo que determinará:
✅ Si el banco puede preaprobarte o no.
✅ Cuánto te puede prestar según tus documentos reales.
✅ Qué tipo de préstamo podrías recibir y en qué condiciones.
✅ Si habrá demoras o rechazos por información incompleta.

✅ Recuerda: Este paso no es para ver casas todavía, sino para preparar tu carpeta con todos los documentos que el banco o prestamista revisará antes de avanzar.

💬 En esta sección encontrarás:

• Una explicación completa y detallada de cada documento requerido.

• Consejos específicos para cada tipo de situación (empleado, contratista, ITIN, etc.).

• Ejemplos reales para que sepas qué presentar.

• Advertencias sobre errores comunes que pueden costarte tiempo y dinero.

• Una checklist completa al final para asegurarte de no olvidar nada.

🌟 Consejo importante: Tómate tu tiempo para leer cada parte con atención. Aunque la información es técnica, la hemos organizado con lenguaje sencillo y ejemplos prácticos para que comprendas cada detalle sin sentirte abrumado.

🧭 ¿Qué quiere ver el banco?

Cuando te acercas a un banco o prestamista para solicitar una precalificación o preaprobación hipotecaria, lo primero que hacen no es preguntarte qué casa quieres comprar.
📌 Lo primero que evalúan es si tu situación financiera actual es lo suficientemente sólida y estable para comprometerse a prestarte el dinero necesario.

🔍 El banco analizará principalmente cuatro pilares clave, que juntos forman el “perfil del comprador”:

💼 1. Ingresos comprobables

El banco necesita saber cuánto ganas realmente al mes, según documentos oficiales.
No se basa en lo que tú crees que ganas o en ingresos en efectivo no documentados.
📌 Se consideran únicamente los ingresos que puedas demostrar con talones de cheque, declaraciones de impuestos, reportes financieros y documentos bancarios.

🏦 2. Ahorros disponibles

Además del ingreso, el banco necesita confirmar que tienes suficiente dinero ahorrado para:
✅ Cubrir el enganche inicial.
✅ Pagar los costos de cierre.
✅ Tener una reserva de emergencia (en algunos casos).
Esto muestra que puedes cumplir con tus responsabilidades iniciales y que tienes un “colchón” en caso de imprevistos.

🛂 3. Estatus migratorio válido

El banco debe asegurarse de que tienes documentos legales válidos para residir en Estados Unidos o que cuentas con un ITIN que el banco esté dispuesto a aceptar para aplicar a un préstamo.

📌 Esto incluye ciudadanía, residencia permanente, permisos de trabajo, visas (según el tipo), o ITIN en ciertos casos específicos.
Cada uno tiene condiciones diferentes que se revisarán detalladamente con el banco o prestamista.

💳 4. Historial de crédito

Tu historial crediticio muestra si eres una persona responsable con tus pagos y cómo manejas tus finanzas.
✅ El banco revisará si has pagado a tiempo, si tienes muchas deudas, si has pedido créditos recientemente y tu nivel de endeudamiento total.
📌 Este historial les da una idea de tu capacidad para asumir y cumplir con el pago mensual de la hipoteca.

📚 ¿Por qué es tan importante preparar bien estos documentos?

✅ Ahorra tiempo: Si tu documentación está completa y bien organizada, el análisis será más rápido y evitarás retrasos innecesarios.
✅ Evita rechazos: Una carpeta incompleta o mal presentada puede ser motivo de rechazo, aunque califiques perfectamente.
✅ Te da confianza: Llegar preparado te permite enfrentar la cita con seguridad y mostrar seriedad.
✅ Facilita la negociación: Con un perfil sólido, puedes acceder a mejores condiciones de préstamo.

💡 Consejo clave: Si al revisar tus documentos te das cuenta de que falta algo o que necesitas más tiempo para organizarlos, no te preocupes. Nosotros podemos ayudarte a revisarlos, identificar lo que falta y prepararte correctamente antes de tu cita con el banco.

💼 Sección 1 – Comprobantes de ingreso

El primer requisito clave que revisará el banco es tu capacidad real para pagar una hipoteca. No importa cuánto ganes en tu negocio o trabajo, sino cuánto puedes demostrar legalmente con documentos oficiales.

🔍 Aquí veremos cada situación con detalle, ejemplos y consejos prácticos.

👨‍💼 Si eres empleado (recibes W-2)

📌 Si trabajas para una empresa, ya sea a tiempo completo o parcial, recibirás un talón de cheque (pay stub) y, al final del año, un formulario W-2.

✅ Documentos necesarios:

• Últimos 2 talones de cheque que cubran al menos un mes completo (no importa si te pagan semanal o quincenal).

• Formularios W-2 de los últimos 2 años, que resumen tu ingreso total por año.

• Declaración de impuestos completa (Formulario 1040).

💡 Ejemplo real:
Si trabajas en un restaurante y recibes $2,500 brutos al mes, tus talones de cheque mostrarán ingresos, deducciones (impuestos, seguro) y el total neto recibido.
📌 El banco toma en cuenta el ingreso bruto mensual, antes de deducciones.

🧾 Si eres contratista o trabajador independiente (recibes 1099)

📌 Si trabajas como chofer de Uber, DoorDash, vendes en línea, haces reparaciones, freelance, coaching, bienes raíces o cualquier actividad por cuenta propia, probablemente recibas un formulario 1099 o no tengas ningún comprobante oficial regular de ingresos.

🔍 En este caso, el banco evaluará tus ingresos con base en lo que declaras al IRS en tus impuestos, no en lo que facturas ni en lo que depositas.

✅ Documentos que suelen solicitar:

• Declaraciones de impuestos completas (Formulario 1040) de los últimos 2 años

• Anexo Schedule C, donde se detallan los ingresos y gastos de tu actividad

• Formularios 1099 (si aplica)

• A veces, formulario K-1 (si participas en una sociedad)

• Estado de ganancias y pérdidas (Profit & Loss Statement), preparado por ti o tu contador

📊 ¿Cómo interpreta el banco tus ingresos?

• Solo se considera el ingreso neto reportado en tu Schedule C, después de deducir todos tus gastos.

• Ese ingreso neto también se llama “adjusted gross income” o simplemente “net income”, y es lo que el banco tomará como base.

• La mayoría de los bancos promedia los ingresos netos de los últimos 2 años.

• Además, buscan que ese promedio esté estable o en crecimiento. Si tus ingresos bajan de un año a otro, puede ser una señal de riesgo para ellos.

💡 Ejemplo práctico:
Imagina que facturaste $80,000 el año pasado, pero declaraste $60,000 en gastos.
➡️ Solo reportaste $20,000 como ingreso neto.
📌 El banco únicamente tomará esos $20,000 como tu ingreso “real” a efectos del préstamo.

🛑 No importa cuánto dinero manejes o deposites en efectivo si no está debidamente reportado en tus declaraciones fiscales.

🔔 Advertencia útil:
Si deduces demasiado para pagar menos impuestos, podrías afectar negativamente tu capacidad de calificar para una hipoteca tradicional. Lo que te “ahorras” en impuestos podría costarte la aprobación del préstamo.

🏢 Si eres dueño de negocio (self-employed)

Además de lo anterior, podrías necesitar:

• Estados financieros del negocio (balance, estado de resultados).

• Registro oficial de la empresa (DBA, LLC, corporación).

• Documentos que prueben tu participación y porcentaje de propiedad.

💡 Consejo: Si te falta algo, podemos orientarte para organizar tu documentación antes de la cita bancaria.

🔄 ¿Y si no puedes comprobar ingresos con impuestos?

Existen programas alternativos para quienes generan ingresos pero no los declaran tradicionalmente.

📄 Bank Statement Loans (préstamos basados en depósitos bancarios)

• Revisión de 12 o 24 meses de estados de cuenta bancarios completos.

• Se enfocan en depósitos constantes, no en lo que declaras en impuestos.

• Ideal para contratistas, freelancers, vendedores, etc.
  💡 Ejemplo: Si depositas $6,000 mensuales, aunque tus impuestos digan menos, el banco puede aprobarte con base en esos depósitos.

📊 Profit & Loss Loans (basados en estados financieros)

• Utilizan un estado mensual de ganancias y pérdidas (P&L), preparado y firmado por ti o tu contador.

• A veces, combinan P&L con estados de cuenta bancarios.

✅ Ventajas: No necesitas mostrar tu declaración de impuestos.
⚠️ Desventajas:

• Requieren mayor enganche (10%–20%).

• Tasas de interés más altas.

• Revisión más detallada del perfil financiero.

• Solo disponibles con prestamistas especializados.

🛠️ Checklist para trabajadores independientes

✅ Declara todos tus ingresos completos (evita reportar ingresos bajos).
✅ Controla tus deducciones (no exageres para “ahorrar impuestos”).
✅ Usa una cuenta bancaria exclusiva para tu negocio.
✅ Guarda recibos, facturas, transferencias, capturas de pantalla y estados de cuenta.
✅ Trabaja con un contador ético y profesional, que sepa que tu objetivo es comprar casa.
✅ Planea con tiempo (mínimo 6 meses antes de solicitar un préstamo).

🏦 Sección 2 – Comprobantes de ahorro

Además de tus ingresos, el banco necesita confirmar que tienes suficiente dinero ahorrado para cubrir los gastos iniciales asociados con la compra de una casa. Esto incluye el enganche, los costos de cierre, y en algunos casos, una reserva de emergencia.

📄 ¿Qué documentos debes presentar?

✅ Últimos 2 estados de cuenta bancarios completos de todas las cuentas donde tengas dinero:

• Cuentas de cheques.

• Cuentas de ahorros.

• Cuentas de inversión o retiro, si piensas usarlas para el enganche.

✅ Comprobantes de depósitos recientes: Si tuviste depósitos grandes o inusuales en tu cuenta (por ejemplo, $10,000 de golpe), el banco pedirá explicaciones claras del origen. Esto puede incluir:

• Contratos, facturas o recibos que justifiquen ese ingreso.

• Carta explicativa.

• Contrato o carta de regalo firmada (si el dinero proviene de un familiar).

⚠️ Reglas importantes sobre el dinero presentado

• ❌ No puedes usar dinero en efectivo que tengas guardado. Si no está depositado y documentado, no se aceptará.

• ❌ Los depósitos en efectivo sin explicación pueden generar alertas, retrasos o rechazo.

• 📌 Asegúrate de que el dinero esté a tu nombre. Si está en una cuenta conjunta o a nombre de otra persona, se necesitará documentación que lo justifique (por ejemplo, carta de regalo).

💰 ¿Cuánto necesitas tener ahorrado?

Depende del tipo de préstamo y del precio de la casa, pero aquí hay una referencia general:

💡 Ejemplo práctico:
Si planeas comprar una casa de $250,000, necesitarías entre $12,000 y $20,000 en total para cubrir enganche y costos de cierre.

🏛️ Programas de asistencia financiera

Existen programas estatales, locales y privados que pueden ayudarte a cubrir parte del enganche y/o los costos de cierre, como:
✅ TSAHC (Texas State Affordable Housing Corporation).
✅ TDHCA (Texas Department of Housing and Community Affairs).
✅ FNLB (Federal Home Loan Bank) y programas locales.
✅ Incentivos de ciertas ciudades o condados.
✅ Ayuda de organizaciones comunitarias o sin fines de lucro.

📌 Importante: No todos los programas son compatibles con todos los préstamos, y no todas las personas califican. Por eso, es crucial revisar las condiciones y requisitos antes de contar con esa asistencia.

💡 Aunque existan programas de ayuda, es recomendable tener ahorros propios, ya que las ayudas no siempre cubren el 100% y pueden depender de elegibilidad, zona o disponibilidad.

🛂 Sección 3 – Comprobante de estatus migratorio o ITIN aceptado

El banco o prestamista debe verificar que puedes firmar contratos legalmente en Estados Unidos y determinar a qué tipo de préstamo calificas.
Tu estatus migratorio influye directamente en las condiciones del crédito, el tipo de programa disponible y el monto del enganche requerido.

📌 No importa tu país de origen ni cómo llegaste.
Lo importante es demostrar con documentos oficiales y vigentes que tienes un estatus válido o un número ITIN que el banco acepte como base para evaluar tu caso.

✅ Formas comunes de validar tu situación migratoria:

• Ciudadanía estadounidense

• Residencia permanente (green card)

• Visa con permiso de trabajo válido (E, L, TN, H, etc.)

• Estatus de asilo o refugio aprobado

• DACA (en algunos casos)

• Permiso de trabajo con número de seguro social válido (EAD)

💡 ¿Y si tienes ITIN pero no estatus migratorio legal?
El ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) no es un estatus migratorio ni un permiso legal para vivir en EE.UU.
👉 Pero algunos bancos y programas especiales sí aceptan préstamos para personas con ITIN, especialmente si llevan varios años declarando impuestos y pueden comprobar ingresos estables.

📌 Cada caso debe evaluarse con el banco adecuado. Tener un ITIN no garantiza aprobación, pero abre posibilidades si tienes buen historial financiero y documentos en orden.

🇺🇸 Ciudadanos estadounidenses y residentes permanentes (green card)

✅ Puedes aplicar a todos los programas hipotecarios tradicionales, incluyendo:

• Préstamo FHA.

• Préstamo Convencional.

• VA (si eres veterano elegible o cónyuge).

• USDA (en zonas rurales).

✅ Documentos requeridos:

• Pasaporte o acta de nacimiento.

• Green card (residencia permanente), si aplica.

🔹 Número de Seguro Social (SSN)

Si tienes un SSN válido y estás trabajando legalmente, puedes calificar a programas tradicionales. Esto incluye:

• Ciudadanos estadounidenses.

• Residentes permanentes.

• Personas de Micronesia, Islas Marshall y Palau (acuerdos especiales).

📌 Actualización importante: A partir de abril 2025, la FHA ya no acepta solicitudes de residentes no permanentes, incluyendo personas con DACA y visas temporales. Esto significa que solo ciudadanos y residentes permanentes pueden acceder a este tipo de préstamo.

🔹 Número ITIN (Individual Taxpayer Identification Number)

Si no tienes SSN pero tienes un ITIN válido y declaras impuestos, puedes optar por programas no tradicionales ofrecidos por prestamistas privados.

• Requisitos: ITIN válido, comprobante de ingresos, documentación completa y estabilidad financiera.

• Consideraciones:

  • Mayor enganche (5% o más).

  • Tasas de interés más altas que en préstamos tradicionales.

  • Revisión documental más estricta.
    📌 Estos préstamos no están respaldados por FHA y requieren trabajar con prestamistas especializados.

⚠️ Visa temporal o DACA

Debido a cambios recientes (abril 2025), quienes tienen visa temporal o estatus DACA ya no pueden calificar para préstamos FHA aunque tengan SSN válido.
💡 Sin embargo, podrían existir otras alternativas con prestamistas privados. Nosotros podemos orientarte para revisar tu caso específico.

❌ Advertencia importante

No intentes presentar documentos falsos o prestados. Esto puede:
🚫 Rechazar inmediatamente tu solicitud.
🚫 Generar sanciones legales graves.
🚫 Bloquearte para futuras solicitudes.

💬 Consejo clave: Si no estás seguro sobre cómo presentar tu estatus migratorio, consúltanos antes. Podemos ayudarte a identificar qué documentos son necesarios y cómo presentarlos correctamente.

💳 Sección 4 – Historial de crédito

Tu historial de crédito es uno de los factores más importantes que el banco revisará para determinar si eres un buen candidato para un préstamo hipotecario. 📌 Es como un “boletín de calificaciones financieras” que refleja cómo manejas tus pagos y deudas.

🔍 A continuación te explico en detalle qué revisan, cómo se calcula, cómo se mejora, y qué hacer si no tienes historial.

📊 ¿Qué es la puntuación de crédito (credit score)?

Es un número de tres dígitos (normalmente entre 300 y 850) que resume tu comportamiento financiero:

• Si pagas tus cuentas a tiempo.

• Cuánto debes en comparación con tu límite de crédito.

• Cuánto tiempo llevas usando crédito.

• Qué tipo de créditos tienes (variedad).

• Si has solicitado créditos recientemente.

💳 Tener tarjeta de débito no construye historial crediticio

❌ Una tarjeta de débito no reporta información a los burós de crédito.
✅ Solo tarjetas de crédito, préstamos personales, préstamos de auto o hipotecas que se reporten formalmente ayudan a construir historial.

🧠 ¿Por qué es importante tu historial crediticio?

El banco lo usa para determinar:
✅ Si te aprueban o no.
✅ Cuánto enganche te pedirán.
✅ La tasa de interés aplicable.
✅ Los programas de préstamo disponibles para ti.

📈 Factores que afectan tu credit score

💡 Ejemplo real:
Si tienes una tarjeta con $10,000 de límite y debes $3,000, tu utilización es del 30%. Esto es aceptable, pero si sube al 80% (debes $8,000), tu puntaje bajará significativamente.

🎯 ¿Qué puntuación necesitas para calificar?

Depende del tipo de préstamo y del banco:

📱 ¿Dónde puedes revisar tu crédito?

• Credit Karma, Credit Sesame (orientativo).

• Sitios oficiales de bancos y tarjetas.
  📌 Nota: El puntaje que ves ahí no siempre coincide con el del banco.
  ✅ Para tu historial completo oficial: annualcreditreport.com (gratis una vez al año por cada buró).

🔒 ¿Cómo proteger tus datos?

Al aplicar a un préstamo, los burós de crédito pueden vender tu información a otras empresas.
✅ Para evitar llamadas y correos molestos:

• donotcall.gov

• optoutprescreen.com

🔁 ¿Y si no tienes historial de crédito?

Si nunca has tenido tarjeta de crédito o préstamo formal, puedes usar líneas de crédito alternativas.

✅ ¿Cómo funciona?
Debes demostrar que has pagado al menos 3 cuentas diferentes de manera puntual por 12 meses consecutivos.

📄 Ejemplos de cuentas válidas:

• Pago de renta.

• Servicios básicos: luz, agua, gas.

• Teléfono celular (postpago).

• Internet, televisión.

• Seguro de auto.

• Guardería, colegiaturas.

• Membresías o pagos recurrentes documentados.

💡 Ejemplo práctico:
Si pagas renta y servicios a tiempo, pide cartas oficiales o historiales de pago de tus proveedores (debe incluir tu nombre, fechas y montos).

📊 ¿Cuánto te puede prestar el banco?

No depende de la casa que quieras, sino de tu capacidad financiera real.

✅ El banco calcula:

• Ingreso mensual comprobado.

• Deudas mensuales activas.

Fórmula:
📌 Ingreso mensual – Deudas mensuales = Capacidad de pago real

📈 ¿Qué son los ratios front-end y back-end?

💡 Consejo clave: Mantén tus deudas bajo control antes de aplicar. Un historial limpio y ordenado facilita todo el proceso.

🏦 Sección 5 – Tipos de préstamo disponibles

🔑 Introducción: ¿Por qué es importante elegir el préstamo correcto?

La forma en que financias tu casa es una decisión fundamental que impactará no solo cuánto pagas cada mes, sino también los requisitos para la aprobación del préstamo y cuánto dinero tendrás que aportar inicialmente. Por eso es esencial entender las opciones disponibles y elegir el préstamo que mejor se ajuste a tu situación personal y financiera.

📌 Factores clave a considerar:
• Tus ingresos mensuales y estabilidad laboral (empleado, self-employed, propinas, etc.).
• Tu historial de crédito (puntaje crediticio, uso de tarjetas, pagos previos).
• Tu estatus migratorio (SSN, ITIN, visas) y documentos disponibles.
• Ahorros para el enganche inicial y gastos asociados.
• Tipo y ubicación de la propiedad (zona urbana o rural, condiciones físicas).

Esta decisión también impacta las responsabilidades a largo plazo, como el total de intereses pagados en 30 años, la posibilidad de refinanciar o vender la propiedad, y la estabilidad económica familiar.

🏦 ¿Qué significa un préstamo respaldado por el gobierno?

Un préstamo respaldado por el gobierno (FHA, VA, USDA) significa que el dinero lo presta un banco o entidad financiera, pero el gobierno asegura parte del préstamo para reducir el riesgo del prestamista.

🔎 Detalles clave:
• Permite a personas con ingresos moderados o historial crediticio limitado acceder a financiamiento.
• Requiere seguro hipotecario obligatorio (MIP o PMI) que protege al banco, no al comprador.
• Exige que la propiedad cumpla con normas de habitabilidad estrictas (instalaciones eléctricas funcionales, techo sin goteras, calefacción operativa, etc.).
• En muchos casos, permite relaciones deuda-ingreso (DTI) más altas y enganches más bajos.

🏘️ Comparativa: Los 5 programas de préstamo principales

🏠 FHA – Préstamo Federal Housing Administration

📌 Características principales:
• Enganche mínimo: 3.5 %.
• Puntaje de crédito mínimo: 580 (algunos prestamistas exigen 620).
• MIP obligatorio por toda la vida del préstamo.
• Tasación estricta: la propiedad debe cumplir requisitos de seguridad y salubridad.
• A partir de abril 2025, ya no se permiten ITIN ni visas temporales.

🔎 Glosario:
• MIP (Mortgage Insurance Premium): Seguro hipotecario que protege al prestamista.
• DTI (Debt-to-Income Ratio): Relación entre deudas mensuales y el ingreso bruto mensual.

🌟 Ventajas explicadas:
• Bajo enganche comparado con otros préstamos.
• Flexibilidad con puntaje de crédito moderado.
• Acepta DTI más alto (hasta 50 %).
• Opción popular para compradores primerizos.

⚠️ Desventajas detalladas:
• MIP obligatorio de por vida, incluso con equidad.
• Tasación exigente: puede rechazar propiedades con problemas menores.
• No permite ITIN o visas a partir de abril 2025.
• Cuotas mensuales más altas debido al seguro.

💰 Ejemplo práctico:
Casa $250,000 → Enganche $8,750 → Préstamo $241,250 → Tasa 6.5 %.
Cuota mensual (capital+interés+MIP) ~$1,820. Seguro MIP acumulado en 30 años: +$30,000.

🏦 Convencional – Préstamo tradicional

📌 Características principales:
• Enganche mínimo: 3-5 %.
• Puntaje de crédito mínimo: 620 (aceptados principalmente desde 660).
• Requiere PMI si el enganche es menor a 20 %.
• Menos restricciones de habitabilidad.

🌟 Ventajas detalladas:
• Tasas competitivas (mejores con crédito sólido).
• PMI se elimina al alcanzar 20 % de equidad.
• Acepta propiedades “as-is”, incluso con detalles menores.
• Preferido por vendedores en mercados competitivos.

⚠️ Desventajas ampliadas:
• Requiere puntaje crediticio alto.
• Enganche inicial mayor.
• Procesos más largos y estrictos.
• Menos flexible para ingresos irregulares (self-employed).

💰 Ejemplo práctico:
Casa $300,000 → Enganche $15,000 → Préstamo $285,000 → Tasa 6.5 %.
Cuota mensual (capital+interés+PMI) ~$2,030. Si se elimina PMI: reducción ~$150/mes.

🎖️ VA – Préstamo para veteranos

📌 Características principales:
• Enganche 0 %.
• Sin PMI; incluye VA Funding Fee (único).
• Requiere COE (Certificado de Elegibilidad) militar.
• Normas de habitabilidad estrictas.

🌟 Ventajas detalladas:
• 0 % de enganche: aprovechas liquidez.
• Sin seguro hipotecario mensual.
• Tasas competitivas (iguales o mejores que convencionales).
• Beneficios exclusivos para veteranos y familias.

⚠️ Desventajas ampliadas:
• Solo para veteranos con documentación.
• Funding Fee inicial (puede superar $5,000).
• Normas exigentes de habitabilidad.
• Vendedores pueden rechazar ofertas VA por tiempos más largos.

💰 Ejemplo práctico:
Casa $275,000 → Enganche $0 → Préstamo $275,000 → Tasa 6.5 %.
Cuota mensual ~$1,740. Funding Fee 2.3 %: ~$6,325 (puede financiarse o pagarse al cierre).

🌾 USDA – Préstamo rural

📌 Características principales:
• Enganche 0 %.
• Propiedad en zona rural elegible.
• Límite de ingresos familiares según área.
• Seguro hipotecario obligatorio.

🌟 Ventajas ampliadas:
• Sin enganche, accesible para familias con ingresos moderados.
• Tasas competitivas.
• Ideal para compra en áreas rurales.
• Acepta ingresos moderados si cumplen con los límites.

⚠️ Desventajas detalladas:
• Solo disponible en zonas rurales específicas.
• Documentación exhaustiva de ingresos.
• Seguro hipotecario obligatorio.
• Límite máximo de ingresos según ubicación.

💰 Ejemplo práctico:
Casa $200,000 → Enganche $0 → Préstamo $200,000 → Tasa 6.5 %.
Cuota mensual (capital+interés+seguro) ~$1,380.

🏘️ Portfolio loan – Préstamo de portafolio

📌 Características principales:
• Diseñado para casos especiales: ITIN, ingresos no tradicionales.
• Enganche y tasas variables.
• Documentación exhaustiva requerida.

🌟 Ventajas detalladas:
• Acepta ingresos no tradicionales o sin W-2.
• Flexibilidad en requisitos.
• Alternativa si otros préstamos no aplican.
• Posibilidad de negociar condiciones.

⚠️ Desventajas detalladas:
• Tasas más altas y enganche mayor.
• Proceso complejo y documentación extensa.
• No todos los bancos lo ofrecen.
• Criterios poco estandarizados.

💰 Ejemplo práctico:
Casa $260,000 → Enganche $39,000 → Préstamo $221,000 → Tasa 7.5 %.
Cuota mensual (capital+interés) ~$1,740.

🔐 Tasa fija vs. tasa variable (ARM)

📌 Definición clave:
• Tasa fija: estable todo el préstamo.
• Tasa variable (ARM): fija al inicio (ej: 5 años), luego cambia cada año según mercado. ARM 5/1: fija 5 años, luego ajusta máximo 2 % por año, con tope acumulado de 5 %.

🌟 Ventajas tasa fija:
• Pagos estables y predecibles.
• Protección ante subidas futuras.

⚠️ Desventajas tasa fija:
• Inicialmente más alta que ARM.

🌟 Ventajas ARM:
• Tasa inicial más baja.
• Ahorro a corto plazo.

⚠️ Desventajas ARM:
• Riesgo de subidas impredecibles.
• Menos control a largo plazo.

⏳ Plazos del préstamo: 30, 20 y 15 años

Cuando decides cuánto tiempo quieres para pagar tu préstamo hipotecario, debes saber que cada plazo tiene un impacto directo en tu cuota mensual, el total de intereses que pagarás y la flexibilidad financiera que tendrás durante esos años.

📌 Comparativa ampliada:

• Plazo de 30 años

• Pago mensual: más bajo.

• Intereses totales: más altos (porque el banco cobra intereses durante más tiempo).

• Ideal si necesitas mantener tus gastos mensuales bajos para otros compromisos.

• Ejemplo: Préstamo $250,000 a 6.5 %.

  • Pago mensual (solo capital e interés): ~$1,580.

  • Intereses totales al final: ~$319,000.

  • Total pagado: ~$569,000.

  • Nota: la mayoría de los compradores eligen esta opción, pero significa que terminas pagando más del doble del valor original de la casa.

• Plazo de 20 años

• Pago mensual: intermedio.

• Intereses totales: significativamente menos que a 30 años.

• Ejemplo: Préstamo $250,000 a 6.5 %.

  • Pago mensual (capital e interés): ~$1,860.

  • Intereses totales: ~$195,000.

  • Total pagado: ~$445,000.

  • Nota: ahorro de ~$124,000 en intereses comparado con 30 años.

• Plazo de 15 años

• Pago mensual: más alto.

• Intereses totales: mucho más bajos.

• Construyes equidad (ownership) rápidamente.

• Ejemplo: Préstamo $250,000 a 6.5 %.

  • Pago mensual (capital e interés): ~$2,180.

  • Intereses totales: ~$142,000.

  • Total pagado: ~$392,000.

  • Nota: ahorras ~$177,000 en intereses frente al plazo de 30 años y pagas la casa en la mitad del tiempo.

📌 Consejos prácticos:

• Si puedes permitírtelo, un plazo más corto te ahorrará decenas o incluso cientos de miles de dólares.

• Un pago mensual más alto requiere más estabilidad en tus ingresos y planificación financiera.

• Analiza tu presupuesto, tus gastos fijos y tus planes a futuro (ejemplo: hijos, universidad, jubilación) antes de decidir.

• Incluso si eliges 30 años, siempre puedes hacer pagos extra para acortar el plazo (como veremos en la siguiente sección).

💵 Estrategia de pagos extra a capital: cómo ahorrar miles y acortar el plazo

Pagar solo lo mínimo mensual hace que el préstamo se extienda hasta su fecha final y que termines pagando el doble o más del precio de la casa. Hacer pagos extra aplicados directamente al capital (principal) reduce el saldo y el interés acumulado.

📌 Concepto clave:
Cuando pagas más de lo mínimo y lo aplicas a capital, el saldo total de la deuda baja, por lo que en los meses siguientes el interés se calcula sobre un monto menor. Esto acelera el plazo y reduce el total de intereses pagados.

🔎 Escenario detallado (préstamo $237,500 a 30 años, tasa 6.5 %):

• Pago mensual base (solo capital e interés): ~$1,500.

• Intereses totales sin pagos extra: ~$313,000.

🔸 Opción: pagar $100 extra al mes

• Total adicional anual: $1,200.

• Nuevo plazo: se reduce a ~26 años (4 años menos).

• Ahorro total en intereses: ~$43,000.

🔸 Opción: pagar $200 extra al mes

• Total adicional anual: $2,400.

• Nuevo plazo: se reduce a ~23 años (7 años menos).

• Ahorro total en intereses: ~$80,000.

🔸 Opción avanzada: hacer un pago extra equivalente a una mensualidad completa al año

• Por ejemplo, en diciembre puedes pagar una mensualidad doble.

• Nuevo plazo: se reduce a ~25 años.

• Ahorro en intereses: ~$55,000.

📌 Advertencias importantes:
• Siempre debes notificar al banco que ese pago extra se aplica al principal (“principal only”), de lo contrario podrían aplicarlo como adelanto de cuotas o intereses.
• Verifica si tu préstamo tiene penalizaciones por pago anticipado. Aunque es raro, algunos bancos las incluyen.
• Los pagos extra no son reembolsables; si más adelante necesitas dinero, no podrás recuperarlo.

🌟 Consejo estratégico:
Si tu presupuesto mensual no permite un pago extra fijo, puedes:

• Redondear tu cuota mensual (ejemplo: si pagas $1,580, redondea a $1,600).

• Aumentar pagos cuando recibas ingresos extra (bonos, devoluciones de impuestos).

• Hacer un pago único más grande cada año para reducir saldo.

📢 Disclaimer final
“No somos banco ni abogados; cifras ilustrativas; verifica siempre con tu prestamista”.

🛑 Sección 6 – Errores comunes y recomendaciones

📌 Introducción

Aunque hayas reunido toda la documentación y elegido tu préstamo, es fácil caer en errores que pueden retrasar o complicar la aprobación de tu hipoteca. Aquí te explicamos los errores más comunes y cómo evitarlos, con ejemplos reales para que puedas identificar riesgos antes de avanzar.

❌ 1. Cambiar de trabajo durante el proceso

• Evita cambiar de empleo, sobre todo si es a una empresa diferente o si reduces tus horas. Los bancos verifican estabilidad laboral.
• Ejemplo: María cambió de trabajo a medio tiempo después de ser preaprobada, lo que obligó a reiniciar el proceso y le retrasó 3 meses.
• Recomendación: espera a cambiar hasta después del cierre.

❌ 2. Abrir nuevas líneas de crédito

• Evita solicitar nuevas tarjetas, préstamos personales o financiamientos. Esto puede afectar tu puntaje de crédito y tu relación deuda-ingreso.
• Ejemplo: Pedro solicitó una tarjeta en una tienda justo antes del cierre y su puntuación bajó, retrasando la aprobación.
• Recomendación: no abras nuevas cuentas hasta finalizar el proceso.

❌ 3. Hacer depósitos grandes no justificados

• Los bancos analizan el origen de fondos. Depósitos grandes sin explicación pueden ser un problema.
• Ejemplo: Ana depositó $10,000 en efectivo sin documentos de respaldo y el banco pidió pruebas, deteniendo su trámite.
• Recomendación: documenta cualquier ingreso grande y consulta a tu prestamista antes de hacerlo.

❌ 4. No preparar documentos actualizados

• Los prestamistas suelen pedir documentos recientes, no solo los que entregaste inicialmente.
• Ejemplo: Juan no actualizó su talón de pago y tuvo que enviarlo de urgencia antes del cierre.
• Recomendación: mantén todo actualizado y listo para enviar rápidamente.

❌ 5. Ignorar errores en tu historial crediticio

• Muchos compradores no revisan su reporte de crédito antes de iniciar el proceso.
• Ejemplo: Laura descubrió un error de deuda en su historial a mitad del trámite, lo que demoró su aprobación 6 semanas.
• Recomendación: solicita tu reporte de crédito antes de aplicar y corrige cualquier error.

❌ 6. No tener fondos suficientes para el cierre

• Además del enganche, debes considerar gastos de cierre (3-5 % del precio), impuestos, seguros y otros costos.
• Ejemplo: José solo ahorró para el enganche y no pudo cubrir los costos adicionales, perdiendo la casa.
• Recomendación: calcula todos los gastos y prepara un fondo extra.

❌ 7. No explicar bien tu estatus migratorio

• Algunos prestamistas no aceptan ciertos tipos de visas o ITIN. La documentación debe ser clara y completa.
• Ejemplo: Camila entregó su número ITIN sin la carta oficial y el banco rechazó su solicitud.
• Recomendación: incluye la carta verde oficial del ITIN o documentos de residencia y consulta las políticas del prestamista.

❌ 8. No cumplir con fechas límites del proceso

• Cada etapa (como inspección, tasación, entrega de documentos) tiene fechas estrictas. Retrasos pueden cancelar el contrato.
• Ejemplo: Luis tardó demasiado en entregar el appraisal fee y perdió el contrato.
• Recomendación: mantén una lista de fechas clave y comunícate constantemente con tu agente y prestamista.

❌ 9. No leer las condiciones del préstamo

• Es crucial entender tasas, costos, términos y penalizaciones.
• Ejemplo: Carolina no revisó que su préstamo tenía penalización por pago anticipado y pagó $3,000 extra.
• Recomendación: revisa todos los términos con calma y pide explicaciones.

❌ 10. Usar dinero en efectivo sin respaldo

• Dinero en efectivo no documentado no es aceptado por los bancos.
• Ejemplo: Daniel intentó usar ahorros en efectivo sin respaldo bancario y fue rechazado.
• Recomendación: deposita el dinero con anticipación y mantén un registro bancario claro.

✅ Resumen y consejos prácticos

• Consulta con tu prestamista antes de hacer cambios financieros.
• Documenta ingresos, depósitos y cualquier movimiento bancario.
• Mantén comunicación constante con tu agente y tu prestamista.
• Lee cuidadosamente todos los documentos y fechas clave.
• Si tienes dudas sobre tu situación migratoria o financiera, consulta con un experto antes de iniciar el proceso.

📢 Disclaimer final
“No somos banco ni abogados; esta lista es ilustrativa; consulta siempre con tu prestamista”.

🧾 Sección 7 – ¿Qué es la preaprobación bancaria?

💡 Introducción

Muchas personas creen que con una simple consulta al banco ya están “preaprobadas”, pero en realidad existe una gran diferencia entre precalificación, preaprobación y aprobación final.
En esta sección te explicamos qué significa estar preaprobado, cómo se obtiene la carta oficial, qué peso tiene legalmente, y por qué este paso es esencial antes de ver casas.

📋 ¿Qué es la precalificación y por qué no es suficiente?

• Es un cálculo preliminar basado en lo que tú le dices al banco (ingresos, deudas, estatus migratorio).
• No implica verificación real de documentos.
• No garantiza que te aprueben el préstamo.

Ejemplo real:
Fernando dijo que ganaba $5,000 al mes, pero al revisar sus talones de cheque, el ingreso real era variable y no calificaba para la cantidad estimada. Su precalificación era errónea.

⚠️ Advertencia: No hagas ofertas sin una carta de preaprobación. Un vendedor serio no aceptará tu propuesta sin una carta formal.

✅ ¿Qué es la preaprobación bancaria formal?

• Es una revisión documentada y oficial de tu situación financiera.
• El banco revisa: talones de cheque, W-2, estados de cuenta, reportes de crédito y estatus migratorio.
• Te entrega una carta formal con el monto exacto para el que estás aprobado.

📌 ¿Qué incluye la carta de preaprobación?
• Monto máximo aprobado para la compra.
• Tipo de préstamo (FHA, Convencional, etc.).
• Nombre del comprador y del prestamista.
• Fecha de emisión (usualmente válida por 60-90 días).

Ejemplo real:
Lucía recibió una carta de preaprobación por $280,000. Esto le permitió hacer ofertas con confianza, y el vendedor aceptó su propuesta sin reparos.

📂 ¿Qué documentos revisa el banco para preaprobarte?

• Talones de cheque o estados bancarios (si eres self-employed).
• Declaraciones de impuestos (1 o 2 años).
• Prueba de ahorros para enganche y gastos de cierre.
• Reporte de crédito (score y deudas).
• Verificación de estatus migratorio o número SSN/ITIN oficial.

🛑 Importante: El banco puede pedir documentos adicionales si algo no cuadra o si tu ingreso es irregular.

🏦 ¿La preaprobación significa que el préstamo está garantizado?

No. Es un paso muy avanzado, pero todavía puede haber condiciones.
El banco seguirá revisando aspectos como:
• El avalúo de la casa.
• La condición de la propiedad.
• El título legal del terreno.
• Cambios en tu situación laboral o financiera.

Ejemplo real:
Daniel fue preaprobado, pero pidió un préstamo para una casa con reparaciones importantes. El banco rechazó la propiedad, no a Daniel.

🗓️ ¿Cuánto tiempo dura una carta de preaprobación?

• Generalmente de 60 a 90 días.
• Si pasa más tiempo, el banco puede pedir documentos actualizados (nuevos estados de cuenta, talones de cheque, etc.).

📌 Consejo: No esperes demasiado para buscar casa después de estar preaprobado, especialmente si tus ingresos varían o tienes ahorros limitados.

⚖️ ¿Por qué es esencial antes de ver casas?

• No queremos que te enamores de una casa para la cual no calificas.
• No puedes hacer una oferta sin tener esta carta lista.
• Nos ayuda a filtrar casas que realmente están dentro de tu presupuesto.

📌 Regla del equipo:
Nosotros no mostramos casas en persona si no hay una carta de preaprobación vigente. Es parte de nuestro compromiso profesional con todos los clientes.

📎 Preguntas frecuentes

¿Me pueden negar la carta de preaprobación?
Sí, si tu crédito está dañado, tus ingresos no se pueden verificar, o si no tienes documentos migratorios válidos.

¿Puedo hacer correcciones antes de volver a intentar?
Sí. Puedes corregir errores en tu crédito, juntar más ahorro o cambiar el tipo de préstamo. Nosotros te ayudamos a preparar una nueva solicitud cuando estés listo.

¿Qué pasa si solo tengo ITIN?
Muchos bancos tradicionales no ofrecen preaprobación con ITIN, pero existen prestamistas alternativos (portfolio loans) que sí lo hacen, aunque con reglas distintas.

📢 Disclaimer final
“No somos banco ni abogados; esta explicación es educativa. Consulta directamente con tu prestamista para conocer tu situación específica.”

🏦 Sección 8 – Elegir banco y firma de preaprobación

💡 Introducción: ¿Por qué es importante elegir bien tu banco o prestamista?

Llegar a este punto significa que ya tienes listos tus documentos y sabes qué tipo de préstamo puedes obtener. Ahora toca elegir con quién trabajarás para obtener tu carta de preaprobación. No todos los bancos son iguales, y no todos los prestamistas ofrecen las mismas condiciones.

📌 Factores a considerar al elegir tu banco:
• Tasas de interés y costos de cierre.
• Flexibilidad con tu tipo de ingresos (empleado, self-employed, ITIN).
• Tiempo de respuesta y facilidad para entregar documentos.
• Experiencia previa del banco con compradores como tú.
• Reputación y trato al cliente.

🏦 Tipos de instituciones donde puedes solicitar la preaprobación

• Bancos grandes o nacionales: Wells Fargo, Chase, Bank of America.

• Pros: reconocimiento, procesos estandarizados.

• Contras: menos flexibles para ingresos no tradicionales, tiempos más largos.

• Credit unions (cooperativas): requieren membresía.

• Pros: tasas competitivas, trato más cercano.

• Contras: requisitos de membresía, oferta limitada.

• Mortgage brokers: intermediarios que comparan varias opciones.

• Pros: acceso a múltiples programas y tasas.

• Contras: honorarios adicionales, menos control directo.

• Prestamistas directos: compañías que manejan todo internamente.

• Pros: tiempos rápidos, control directo del proceso.

• Contras: menos opciones de comparación.

• Bancos locales o regionales: operan solo en tu área o región.

• Pros: conocimiento del mercado local, flexibilidad.

• Contras: cobertura limitada.

💬 ¿Por qué preferimos bancos locales o regionales?

Nosotros trabajamos principalmente con bancos locales o regionales porque:
✅ Conocen mejor el mercado local y entienden la realidad de tu comunidad.
✅ Son más flexibles para analizar casos con crédito mixto o ingresos no tradicionales.
✅ A menudo tienen programas especiales para compradores primerizos.
✅ Tienen acceso a ayudas e incentivos que bancos grandes no siempre ofrecen.
✅ Aunque sean bancos pequeños, pueden vender el préstamo a Fannie Mae, Freddie Mac, o mantenerlo como portfolio loan.

🗓️ ¿Nosotros podemos agendar la cita por ti?

Sí. Si tú lo decides, podemos ayudarte a agendar la cita con prestamistas de confianza con los que ya hemos trabajado antes. Conocemos sus procesos, sabemos qué documentos exigen y te ayudamos a llegar bien preparado.

📌 Aclaraciones importantes:
❌ Nosotros no somos prestamistas.
❌ No otorgamos créditos.
❌ No recibimos comisiones ni pagos por recomendar bancos.
Nuestra única intención es facilitarte el camino y asegurarte de que tengas una experiencia fluida y sin contratiempos.

✍️ Firma de preaprobación y siguiente paso

Cuando el banco revise todos tus documentos y te apruebe formalmente, te entregará una carta de preaprobación. Esta carta es la prueba oficial que confirma cuánto puedes gastar en tu casa.

📌 Lo que incluye esta carta:
• Monto máximo aprobado.
• Tipo de préstamo (FHA, Convencional, VA, etc.).
• Nombre completo del comprador.
• Nombre del prestamista.
• Fecha de emisión y vencimiento.

💡 Importante: Esta carta suele tener vigencia de 60 a 90 días. Si pasa ese tiempo o cambian tus circunstancias, tendrás que renovarla.

✅ Una vez tengas la carta en mano, estamos listos para avanzar al siguiente paso:
• Firmar el Acuerdo de Representación (Representation Agreement) que nos permite representarte oficialmente como tus agentes de compra.
• Ingresar al sistema MLS y recibir tus accesos para buscar casas reales.

📢 Disclaimer final
“No somos banco ni abogados; esta información es educativa. Consulta directamente con tu prestamista para conocer las condiciones y tasas específicas.”

📚 Sección 9 – ¡Muy bien! Ya diste un gran paso 👏

¿Y ahora? Lo que sigue es aún mejor

Si llegaste hasta aquí, ¡felicidades! Significa que estás avanzando en serio hacia tu meta de comprar casa 🏡

Puede que ya tengas tu documentación lista…
O puede que tengas algunas dudas y no estés 100% seguro(a) de todo.

👉 No pasa nada. Justo para eso es la siguiente etapa.

💡 ¿Qué viene ahora?

El siguiente paso es hablar con nosotros.
En esa llamada:

✅ Te explicamos con claridad qué documentos necesitas según tu situación
✅ Resolvemos todas tus dudas (¡ninguna es tonta!)
✅ Y si ya estás listo(a), te ayudamos a agendar tu cita con el banco

🔔 Si ya tienes una carta de preaprobación, también es importante que nos la compartas para revisar si cumple con lo necesario para continuar.

✋ Importante: así es como seguimos en contacto

Para avanzar al Paso 03 necesitas llenar el formulario.
Ese es el canal que usamos para registrarte, darte seguimiento y ayudarte personalmente.
No mostramos casas ni agendamos nada sin antes tener este paso completo.

👉 ¿Listo(a) para seguir avanzando?

Haz clic en el botón de abajo para llenar el formulario. No importa si tienes dudas o no estás completamente listo(a). ¡Estamos aquí para ayudarte en lo que sigue! 😊