📁 Paso 02 – Reunir tu documentación

✍️ Introducción

Este paso es uno de los más importantes de todo el proceso de comprar casa.
Muchas personas sienten miedo o inseguridad al hablar con un banco, no porque no puedan comprar, sino porque no saben qué documentos se necesitan, cómo prepararlos o cómo serán analizados. 😟

Pero no te preocupes. Aquí te explicamos todo paso a paso, con ejemplos reales, advertencias claras y nuestra ayuda directa. 🫱🏼‍🫲🏼

🧭 ¿Qué quiere ver el banco?

Cuando vas al banco a pedir una precalificación, no te preguntan qué casa quieres todavía.
Primero, quieren saber si tienes la estabilidad financiera suficiente para pagarla, sin ponerte en riesgo.

Para eso, analizan principalmente cuatro pilares clave:

💼 1. Ingresos comprobables

¿Cuánto ganas al mes según documentos oficiales?
(No lo que crees que ganas, sino lo que puedes demostrar en papel).

🏦 2. Ahorros disponibles

¿Tienes dinero reservado para el enganche, los costos de cierre y una pequeña reserva?

🛂 3. Estatus migratorio

¿Tienes documentos válidos que permitan aplicar a algún préstamo disponible?

💳 4. Historial de crédito

¿Has demostrado ser una persona responsable con tus pagos?
¿Tienes suficiente historial o formas alternativas para comprobarlo?

📌 Reunir tus documentos con anticipación te ahorra tiempo, evita rechazos y te permite avanzar con seguridad.
Si te falta algo, no te preocupes. Nosotros te ayudamos a revisar todo y prepararte correctamente antes de ir al banco.

💼 Sección 1 – Comprobantes de ingreso

El primer requisito que el banco revisa es si tienes ingresos estables y comprobables.
Es decir, si puedes pagar una hipoteca mes con mes, sin ponerte en riesgo financiero.

📌 No importa cuánto ganas “en la vida real”.
Lo que cuenta es lo que puedas demostrar legalmente con documentos oficiales.

👨‍💼 Si eres empleado (recibes W-2)

📄 Necesitarás:

• ✅ Tus últimos 2 talones de cheque que cubran al menos un mes completo (no importa si te pagan semanal o quincenal).

• ✅ Tus formularios W-2 de los últimos 2 años, donde se resume cuánto ganaste por año.

• ✅ Tu declaración de impuestos completa (Formulario 1040).

💡 Ejemplo real:
Si trabajas en una tienda, restaurante o empresa, cada talón de cheque muestra tu ingreso bruto mensual, tus deducciones (como impuestos y seguro), y tu ingreso neto.
El banco toma en cuenta el ingreso bruto mensual para calcular cuánto puedes pagar.

🧾 Si trabajas por cuenta propia o recibes 1099

Esto aplica si haces Uber, Lyft, DoorDash, vendes por internet, eres contratista, freelance o tienes un oficio independiente.

📄 Necesitarás:

• ✅ Formularios 1099 de los últimos 2 años (si aplica).

• ✅ Tu declaración de impuestos completa (Formulario 1040).

• ✅ El anexo Schedule C, donde se reportan ingresos y gastos del negocio.

• ✅ En algunos casos, la forma K-1, si participas en una sociedad.

• ✅ Un estado de ganancias y pérdidas (Profit & Loss Statement), firmado por ti o por tu contador.

💡 Ejemplo real:
Si ganaste $80,000 pero declaraste $20,000 después de deducciones “infladas”, el banco solo considerará los $20,000.
📌 No importa cuántos depósitos recibas si no están bien reportados en papel.

🏢 Si tienes una empresa registrada

Además de lo anterior, podrían pedirte:

• ✅ Estados financieros del negocio

• ✅ Registro oficial de la empresa (si aplica)

• ✅ Documentos que prueben tu participación y porcentaje de propiedad

📌 ¿Te falta algo? No pasa nada.
Nosotros te ayudamos a revisar todo lo que tengas y a solicitar lo que falte.
Lo importante es que todo esté completo, claro y en orden antes de tu cita con el banco.

🔄 ¿Y si no puedes comprobar ingresos con tu declaración de impuestos?

Si tus ingresos no están bien reflejados en tu declaración, aún existen algunos programas alternativos pensados para personas que sí ganan bien, pero no pueden comprobarlo de forma tradicional.

💼 Préstamos alternativos disponibles:

📄 1. Bank Statement Loans

En lugar de revisar tus impuestos, el banco analiza tus depósitos mensuales en tus cuentas bancarias.

📌 Normalmente se piden:

• 12 o 24 meses de estados de cuenta bancarios completos

• Enfoque en depósitos constantes (de tu trabajo, negocio, comisiones, etc.)

• Ideal para contratistas, vendedores, dueños de negocio o freelancers

📊 2. Profit & Loss Statement (P&L Loans)

El banco usa un resumen mensual de ganancias y gastos firmado por ti o por tu contador.

📌 Puede requerir:

• Estructura clara y detallada

• Documentación de respaldo (facturas, cuentas, etc.)

• A veces se combina con estados de cuenta bancarios para validar ingresos

✅ Ventajas

• No necesitas mostrar tu declaración de impuestos

• Consideran tus ingresos reales, no solo lo declarado fiscalmente

• A veces permiten condiciones más flexibles que los préstamos ITIN

⚠️ Desventajas o condiciones especiales

• 💰 Requieren mayor enganche (10%–20% o más)

• 📈 Tasa de interés más alta que los préstamos tradicionales

• 🔍 Revisión más detallada de tu perfil financiero

• ❌ No todos los bancos los ofrecen —requieren prestamistas especializados

💡 Ejemplo práctico:
Imagina que eres chofer privado y no declaraste mucho en impuestos, pero depositas $6,000 cada mes en tu cuenta bancaria.
Un banco tradicional te rechazaría…
Pero con un bank statement loan, podrían considerar tus depósitos y aprobarte para una casa de $250,000 o más.

📌 Nosotros te ayudamos a evaluar si este tipo de préstamo es adecuado para ti y a preparar correctamente tu documentación para presentar un perfil sólido.

🛠️ ¿Trabajas por cuenta propia? Prepara tus documentos con estrategia

Si eres contratista, vendedor, chofer, dueño de negocio, freelance o cualquier otra forma de ingreso independiente, sí puedes comprar casa, pero necesitas organizarte con anticipación.

📌 La clave no es cuánto ganas… es cómo lo compruebas.

✅ Checklist para prepararte correctamente

📄 1. Declara tus ingresos completos

Evita reportar ingresos bajos para “ahorrar impuestos”.
Eso te limita al momento de solicitar un préstamo.

💡 Si ganaste $100,000 pero declaras $40,000, el banco solo tomará en cuenta los $40,000 como capacidad de pago.

💸 2. Controla tus deducciones de negocio

No exageres gastos.
Muchos preparadores inflan egresos para bajar tu carga fiscal, pero también reducen lo que puedes demostrar como ingreso neto.

🔍 Un ingreso “limpio” y bien documentado vale más que una devolución grande.

🏦 3. Usa una cuenta bancaria exclusiva para tu negocio

Deposita ahí tus ingresos y paga tus gastos del negocio desde la misma cuenta.
Esto es clave si vas a usar un bank statement loan, porque muestra un flujo claro y profesional.

🧾 4. Guarda todos tus comprobantes

Organiza por mes:

• Recibos

• Facturas

• Transferencias

• Capturas de pantalla

• Estados de cuenta

📌 Te servirán para varios tipos de préstamos o para respaldar tu P&L statement.

👨‍💼 5. Trabaja con un contador confiable

Busca un contador que entienda que tu meta es comprar casa, no solo generar una devolución alta.

Un buen contador te ayuda a:

• Planear tu declaración

• Minimizar errores

• Mejorar tu perfil frente al banco

📅 6. Planea con tiempo

Si piensas comprar este año, empieza al menos 6 meses antes:

• Declara bien

• Ordena tus cuentas

• Reduce tus deudas

• Mejora tu crédito

• Junta tus documentos

🧭 No estás solo
Trabajar por cuenta propia no es un obstáculo, solo requiere preparación.
Si tú haces tu parte, nosotros —tus agentes— te guiamos paso a paso. 🫶🏼

🏦 Sección 2 – Comprobantes de ahorro

Además de comprobar tus ingresos, el banco quiere asegurarse de que tienes dinero reservado para cubrir los gastos iniciales de comprar casa.

Esto incluye:

• 💰 El enganche (down payment)

• 🧾 Los costos de cierre (closing costs)

• 🆘 Una posible reserva de emergencia, dependiendo del préstamo

📄 ¿Qué debes presentar?

• ✅ Tus últimos 2 estados de cuenta bancarios completos, de todos los bancos donde tengas dinero

• ✅ Comprobantes de depósitos recientes (si hay montos grandes)

• ✅ Explicaciones claras para fondos inusuales o transferencias

💡 Ejemplo práctico:
Si recibiste una transferencia de $10,000 recientemente, el banco va a pedir de dónde salió ese dinero.
Podrías necesitar:

• Una carta explicando el origen

• Comprobante de transferencia

• Contrato o carta de regalo (si fue de un familiar)

📌 Si no puedes comprobarlo, podrían no contarlo como parte de tus fondos disponibles.

⚠️ Reglas importantes sobre el dinero que presentes

• ❌ No puedes usar dinero en efectivo guardado “debajo del colchón” si no está depositado ni documentado

• ⚠️ Los depósitos en efectivo sin explicación pueden causar alertas, retrasos o rechazo

• 💡 Asegúrate de que el dinero esté a tu nombre.
  Si está en una cuenta de otra persona, solo se puede usar si hay una carta formal de regalo o copropiedad del préstamo

📌 ¿Cuánto necesitas tener ahorrado?

Depende del tipo de préstamo y del precio de la casa. 

Pero no estás solo —existen programas de ayuda financiera que pueden reducir considerablemente lo que necesitas aportar.

Aquí te damos un rango estimado:

💡 Ejemplo realista:
Para una casa de $250,000, podrías necesitar entre $12,000 y $20,000 en total para cubrir enganche y costos de cierre.

🏛️ Programas de asistencia para compradores

En Texas y otros estados hay programas públicos y privados que pueden ayudarte a cubrir:

• ✅ Parte del enganche (down payment)

• ✅ Una porción o la totalidad de los costos de cierre

📌 Algunos ejemplos incluyen:

• Ayudas estatales como TSAHC, TDHCA o FNLB

• Incentivos locales de ciudades o condados

• Asistencia de entidades no lucrativas o comunitarias

• Contribuciones del vendedor como parte de la negociación (si aplica)

💡 ¿Esto significa que no necesito tener ahorros?

No necesariamente. Aunque hay ayudas, no siempre cubren el 100% y no todas las personas califican.
Por eso, es recomendable tener una base mínima de ahorro preparada, aunque estés planeando usar asistencia.

📌 Nosotros te ayudamos a:

• Evaluar si calificas para algún programa

• Coordinar con tu prestamista si deseas aplicar

• Negociar con el vendedor en caso de que se busquen contribuciones

🛂 Sección 3 – Comprobante de estatus migratorio

Todos los compradores —ciudadanos, residentes, personas con visa o ITIN— deben comprobar su estatus migratorio legal para que el banco determine a qué tipo de préstamo califican.

📌 No importa tu nacionalidad, idioma o cómo llegaste a este país.
Lo que importa es tener documentos vigentes y verificables.

🇺🇸 Ciudadanos americanos y residentes permanentes (green card)

Si eres ciudadano de EE.UU. o tienes residencia permanente legal, puedes aplicar a todos los programas de préstamo tradicionales, incluyendo:

• 🏠 FHA

• 🏠 Convencional

• 🏠 VA (si eres veterano elegible o cónyuge)

• 🏠 USDA (para zonas rurales)

✅ Estos préstamos ofrecen tasas de interés competitivas, menor enganche y más flexibilidad si cumples con los demás requisitos.

🔹 SSN (Número de Seguro Social)

Si tienes un SSN válido y estás trabajando legalmente, también puedes calificar a programas tradicionales si perteneces a uno de los siguientes grupos:

• Ciudadanos de EE.UU.

• Residentes permanentes (green card)

• Ciudadanos de los Estados Federados de Micronesia, la República de las Islas Marshall o la República de Palau

📌 A partir de abril de 2025, la FHA ya no acepta solicitudes de residentes no permanentes, incluyendo DACA y personas con visas de trabajo temporales.
Este cambio fue establecido por la Mortgagee Letter 2025-09 del HUD.

🔹 ITIN (Número de Identificación Personal del Contribuyente)

Si no tienes SSN, aún puedes aplicar con ITIN a través de programas no tradicionales ofrecidos por prestamistas privados.
Estas opciones no están respaldadas por la FHA, pero sí son reales y posibles si cumples con ciertos requisitos.

💡 Considera que:

• 💰 Se requiere mayor enganche (a menudo 5% o más)

• 📈 Las tasas de interés son más altas que en préstamos convencionales

• 📄 Piden más documentos y estabilidad financiera

✅ Nosotros trabajamos con prestamistas que ofrecen estas opciones y podemos ayudarte a evaluarlas.

⚠️ Importante: Si tienes visa temporal o DACA

Lamentablemente, debido a los cambios de abril 2025, ya no puedes aplicar a préstamos FHA aunque tengas SSN válido.
Sin embargo, podrían existir otras opciones alternativas con ciertos bancos o prestamistas privados.
Contáctanos para revisar tu caso específico.

❌ Advertencia seria:

No intentes aplicar con documentos falsos o prestados.
Esto puede ocasionar:

• Rechazo inmediato por parte del banco

• Sanciones legales graves

• Bloqueo permanente con ciertas instituciones financieras

🫱🏼‍🫲🏼 Si tienes dudas sobre tu estatus migratorio o no sabes si calificas, háblalo con nosotros.
Te orientamos con respeto, confidencialidad y un enfoque realista según tu situación.

💳 Sección 4 – Historial de crédito

Tu historial de crédito es uno de los factores más importantes para saber si puedes comprar una casa con financiamiento.

📌 Es como un “boletín de calificaciones financieras” que el banco revisa para saber si eres una persona responsable con los pagos.

📊 ¿Qué es la puntuación de crédito (credit score)?

Es un número de tres cifras (normalmente entre 300 y 850) que resume tu comportamiento financiero:

• ¿Pagas tus cuentas a tiempo?

• ¿Tienes muchas deudas activas?

• ¿Has pedido muchos créditos recientemente?

💳 ¿Tener tarjeta de banco es lo mismo que tener crédito?

❌ No.
Tener una tarjeta de débito no construye historial de crédito.
✅ Solo las tarjetas de crédito o préstamos que reportan a las agencias de crédito ayudan a crear un historial.

🧠 ¿Para qué sirve el crédito?

El banco lo usa para determinar:

• ✅ Si te aprueban o no el préstamo

• 💰 Cuánto enganche mínimo te van a pedir

• 📉 Qué tasa de interés recibirás

• 🧾 Qué programas estarán disponibles para ti

📈 ¿Cómo se calcula tu credit score?

Tu puntaje se basa en 5 factores principales:

🎯 ¿Qué puntuación necesitas para calificar?

Depende del tipo de préstamo y del banco. Estos son rangos comunes:

📱 ¿Dónde puedes revisar tu crédito?

Herramientas gratuitas:

• Credit Karma

• Credit Sesame

• Sitios oficiales de bancos o tarjetas de crédito

📌 Nota: La puntuación que ves ahí no es exactamente la que ve el banco, pero sirve como referencia.

✅ Para ver tu historial completo, puedes solicitar tu reporte oficial en:
👉 annualcreditreport.com (gratis una vez al año por cada buró)

🔒 ¿Cómo proteger tus datos?

Cuando aplicas a un préstamo, los burós de crédito venden tu información a otras empresas. Para evitar llamadas y correos molestos:

• 📵 Regístrate en: donotcall.gov

• ✉️ Bloquea promociones en: optoutprescreen.com

🔁 ¿Y si no tienes historial de crédito?

Si nunca has usado tarjetas de crédito o préstamos en EE.UU., ¡no estás solo!

Muchas personas inmigrantes viven aquí durante años sin historial formal.
Por eso, algunos bancos aceptan una opción llamada:

✅ Líneas de crédito alternativas (Alternative Credit)

Este método no reemplaza el crédito tradicional, pero puede ayudarte si estás empezando o tienes ITIN.

📄 ¿En qué consiste?

Debes demostrar que has pagado puntualmente al menos 3 tipos de cuentas diferentes durante 12 meses seguidos.

🧾 Ejemplos de cuentas que pueden servir:

🏠 Vivienda

• Pago de renta

• Hipoteca existente

• Renta en parque de casas móviles

💡 Servicios básicos

• Electricidad

• Agua y drenaje

• Gas natural

• Recolección de basura

📱 Tecnología y comunicaciones

• Teléfono celular postpago

• Internet o TV

• Servicios de streaming (si hay historial visible)

🚗 Transporte y seguros

• Seguro de auto

• Pago mensual del auto (no reportado)

• Seguro de vida o médico

🏫 Educación y familia

• Guardería o daycare

• Clases privadas o colegiaturas

🛍️ Otros pagos mensuales

• Gimnasio

• Alquiler de muebles

• Membresías tipo Costco, Amazon

• Donaciones mensuales automáticas

✅ Recomendaciones clave

• Usa mínimo 3 tipos de cuentas diferentes

• Reúne 12 meses consecutivos de pagos a tiempo

• Junta facturas, recibos o cartas oficiales con:

  • Tu nombre

  • Fecha de pago

  • Monto y confirmación de pago

💡 Ejemplo real:
Si vas a usar tu seguro de auto, no basta con la póliza.
Debes pedir a la aseguradora una carta de historial de pagos mensuales, donde aparezcan las fechas, montos y confirmación de que pagaste puntualmente.

🫱🏼‍🫲🏼 Nosotros te ayudamos a revisar qué cuentas pueden servir y cómo presentar esa información al banco.

📊 Sección 5 – ¿Cuánto te puede prestar el banco?

Mucha gente piensa que el banco decide cuánto prestarte según el precio de la casa que te gusta.

❌ Pero eso no es cierto.

📌 El banco solo se enfoca en tu capacidad financiera real y comprobable, sin importar tus gustos o preferencias personales.

🧠 ¿Qué analiza el banco?

Dos cosas clave:

💰 1. Tu ingreso mensual comprobado

Esto es lo que puedes demostrar con:

• Talones de cheque

• Declaraciones de impuestos

• Estados de cuenta (en algunos préstamos alternativos)

💡 Ejemplo:
Si tu declaración muestra que ganaste $60,000 el año pasado:
👉 $60,000 ÷ 12 = $5,000 de ingreso mensual comprobado

✅ Mientras más ingreso puedas declarar legalmente, mayor será tu capacidad de préstamo
❌ Si reportas poco, aunque ganes más en la vida real, eso no cuenta

📉 2. Tus deudas mensuales actuales

El banco revisa todo lo que ya pagas cada mes, como por ejemplo:

• 🚗 Pagos del auto

• 💳 Tarjetas de crédito

• 🧾 Préstamos personales o estudiantiles

• 👨‍👩‍👧‍👦 Manutención u obligaciones legales

💡 Ejemplo:
Si ganas $5,000 al mes y pagas $1,000 en deudas, no te prestarán como si tuvieras $5,000 libres.
Solo usarán lo que te queda disponible.

🧮 La fórmula clave

Ingreso mensual – Deudas mensuales = Capacidad de pago real

Con ese resultado, el banco estima el pago mensual de hipoteca que puedes cubrir sin sobreendeudarte.
Y a partir de ahí, calcula el rango de precio de casa que puedes pagar.

📌 Importante

• No importa cuánto ganas en efectivo si no puedes comprobarlo

• No importa cuánto tengas en el banco si no tienes ingresos formales

Por eso es tan importante declarar bien tus ingresos y mantener tus deudas bajo control.

📈 ¿Qué son los front-end y back-end ratios?

Cuando el banco calcula cuánto puedes pagar por una casa, no lo hace al tanteo.
Utiliza fórmulas llamadas ratios, que comparan tu ingreso con tus gastos, para asegurarse de que no te endeudes más de lo saludable.

🔸 Front-End Ratio

👉 ¿Cuánto de tu ingreso se usaría SOLO para la casa?

Esto incluye:

• 🏠 Pago mensual de hipoteca (principal + interés)

• 💡 Impuestos de propiedad

• 🔒 Seguro de la casa

• 💼 Seguro hipotecario (si aplica)

💡 Ejemplo:
Si ganas $5,000 al mes y el pago total de la casa es $1,500:
👉 $1,500 ÷ $5,000 = 30% de front-end ratio

✅ En general, el banco quiere que este número no pase del 31%

🔸 Back-End Ratio

👉 ¿Cuánto de tu ingreso se usaría para TODAS tus deudas?

Incluye:

• Todo lo del front-end

• 🚗 Pagos del auto

• 💳 Tarjetas de crédito

• 🧾 Préstamos personales

• 👨‍👩‍👧‍👦 Obligaciones legales como pensiones o manutención

💡 Ejemplo:
Con los mismos $5,000 mensuales de ingreso:
Si pagas $1,500 de casa + $500 de auto + $300 de tarjetas:
👉 $2,300 ÷ $5,000 = 46% de back-end ratio

✅ El ideal es menos del 43%, aunque algunos préstamos permiten más si tienes buen crédito o buenos ahorros.

📊 Comparación por tipo de préstamo

📌 Algunos bancos permiten excepciones si ya estás pagando renta similar o si tienes excelente crédito.

🔁 ¿Cómo se relacionan?

Ambos ratios se calculan por separado, pero están conectados:

💡 Ejemplo visual:
Si tu front-end es 30% y tus otras deudas suman otro 20%, tu back-end será 50%.
👉 Esto puede limitar tu préstamo o causar que sea rechazado, incluso si ganas bien.

✅ Por eso es importante no agregar deudas nuevas justo antes de aplicar, y revisar tu presupuesto completo.

🧠 ¿Por qué es tan importante entender estos ratios?

Porque el banco no evalúa tus ingresos “a ojo”, sino con reglas y porcentajes definidos.

📌 Aunque tú creas que puedes pagar más, el banco solo te prestará lo que esté dentro de los límites aceptables según tus documentos oficiales.

❌ Si tus ratios están muy altos:

• El préstamo podría ser rechazado

• Podrías calificar solo para un monto más bajo

• Perderías acceso a ciertos programas o tasas preferenciales

✅ Si tus ratios están saludables:

• Puedes calificar para montos más altos

• Accedes a mejores condiciones

• Tienes más opciones para elegir tu casa ideal

🫱🏼‍🫲🏼 Nosotros te ayudamos a revisar tus ingresos, deudas y ratios antes de que vayas al banco, para que sepas desde el inicio qué esperar y cómo prepararte mejor.

🏦 Sección 6 – Tipos de préstamo disponibles

No todos los compradores califican para el mismo tipo de préstamo.
Cada programa tiene reglas distintas, ventajas, desventajas y requisitos específicos según:

• Tu ingreso

• Tu estatus migratorio

• Tu historial de crédito

• El enganche que puedas aportar

📌 Aquí te explicamos los principales tipos de financiamiento y cómo pueden afectar tu proceso de compra.

🏠 Préstamo FHA – Federal Housing Administration

Este es uno de los préstamos más utilizados por compradores primerizos y personas que tienen crédito limitado o ingresos moderados.

📌 Es un préstamo otorgado por bancos privados, pero respaldado por el gobierno federal, lo que significa que si el comprador deja de pagar, el gobierno asume parte del riesgo para proteger al banco.

✅ Ventajas:

• Enganche bajo: solo 3.5% si tienes al menos 580 de puntuación de crédito

• Reglas más flexibles para quienes han tenido problemas de crédito

• Acepta relaciones de deuda más altas que otros programas

• Puede combinarse con programas de asistencia para cubrir el enganche y los costos de cierre

⚠️ ¿Quién califica?

A partir de abril de 2025, el préstamo FHA solo está disponible para:

• Ciudadanos estadounidenses

• Residentes permanentes (green card)

• Personas de países con acuerdos especiales (Micronesia, Islas Marshall, Palau)

❌ Ya no está disponible para personas con DACA, TPS, visas temporales o estatus de no residente.

🧱 ¿Qué es diferente con FHA en el appraisal (avalúo)?

El appraisal es un análisis que el banco requiere para determinar el valor real de la casa que vas a comprar.

💡 En préstamos FHA, el appraisal incluye una inspección adicional obligatoria para confirmar que la casa cumple con ciertos estándares de seguridad, salubridad y habitabilidad.

Esto incluye:

• Techos funcionales

• Instalaciones eléctricas seguras

• Ausencia de pintura dañada con plomo (en casas antiguas)

• No filtraciones, plagas ni peligros visibles

📌 Si la casa no cumple con esos estándares, el banco no permitirá cerrar el préstamo hasta que el vendedor repare esos detalles.

🏠 ¿Y por qué algunos vendedores prefieren préstamos convencionales?

Cuando una casa está en venta, el vendedor busca minimizar complicaciones y costos.

Muchos vendedores:

• ❌ No quieren invertir dinero extra en reparaciones antes del cierre

• ❌ No quieren arriesgarse a perder tiempo si el appraisal detecta fallas

• ✅ Prefieren préstamos convencionales, que aceptan más condiciones físicas “cosméticas” sin obligar al vendedor a corregirlas

Esto no significa que el FHA sea malo, pero sí puede hacer que tu oferta sea menos competitiva si hay otras opciones con financiamiento convencional.

⚖️ Disclaimer importante

Como comprador, tienes completa libertad para elegir el préstamo que desees usar: FHA, convencional, ITIN, portfolio, alternativo o cualquier otro.

Nosotros estamos aquí para ayudarte a entender cómo funciona cada uno, pero la decisión final es tuya.

📌 Es tu responsabilidad conocer cómo el tipo de préstamo que utilices puede influir en:

• Las condiciones que el banco te pedirá

• El tipo de casas que puedes considerar

• La disposición del vendedor ante tu oferta

• Los tiempos y reglas del avalúo

🫱🏼‍🫲🏼 Nuestro compromiso es darte toda la información para que tomes decisiones libres, claras y sin presiones.

🏠 Préstamo Convencional

No está respaldado por el gobierno. El banco asume el 100% del riesgo si no pagas.

✅ Ventajas:

• Enganche desde 5%

• Si das más del 20%, puedes evitar el seguro hipotecario

• Tasas competitivas si tienes buen crédito

• Mayor aceptación entre vendedores

• Requiere menos reparaciones obligatorias al cierre

⚠️ Consideraciones:

• Mínimo de 620+ en puntuación de crédito

• Menor tolerancia a ingresos variables o crédito limitado

• Declaraciones fiscales más estrictas

🏠 Préstamo VA

Solo para militares activos, veteranos y cónyuges elegibles.

✅ Ventajas:

• 0% de enganche

• Sin seguro hipotecario

• Tasas muy accesibles

⚠️ Requiere certificado de elegibilidad militar (COE)

🏠 Préstamo USDA

Diseñado para zonas rurales y familias con ingresos moderados.

✅ Ventajas:

• 0% de enganche

• Reglas de aprobación sencillas si calificas

⚠️ Debes:

• Comprar en una zona aprobada por el USDA

• Tener ingresos dentro del límite regional

🏠 Préstamos para ITIN

Para personas sin SSN pero con historial fiscal (ITIN válido).

✅ Ventajas:

• Alternativa real para muchas familias inmigrantes

• Acepta ingresos por cuenta propia o familiares combinados

⚠️ Consideraciones:

• Enganche desde 5% o más

• Intereses más altos

• Mayor revisión documental

• Solo prestamistas privados los ofrecen

🧾 Préstamos Alternativos (Non-QM)

Los préstamos Non-QM (Non-Qualified Mortgage) están diseñados para personas que sí generan ingresos reales, pero no pueden cumplir con los requisitos tradicionales que exigen los préstamos convencionales o los respaldados por el gobierno (como FHA o VA).

💡 “Non-QM” no significa que sean préstamos malos, ilegales o riesgosos por sí mismos.
Simplemente quiere decir que no siguen las reglas estándar que imponen agencias como Fannie Mae, Freddie Mac o la FHA.

📌 ¿Para quiénes pueden funcionar?

Estos préstamos pueden ser una opción si:

• Eres trabajador por cuenta propia o freelance y tu declaración fiscal no refleja tus ingresos reales

• Tienes depósitos constantes en el banco, pero no presentas W-2 ni recibes cheques tradicionales

• Estás en proceso de establecer historial de crédito, o tu puntuación no alcanza el mínimo requerido

• Recibes ingresos en efectivo o de múltiples fuentes que puedes documentar con otras pruebas

• Ya tienes propiedades u obligaciones fiscales que hacen difícil cumplir con los ratios de los préstamos tradicionales

⚠️ Consideraciones importantes

• 💰 Suelen requerir un enganche mayor (normalmente entre el 10% y el 20% del valor de la casa)

• 📈 Las tasas de interés son más altas que en préstamos tradicionales

• 🔍 Cada prestamista tiene reglas distintas: no hay un estándar universal

• ❌ No todos los bancos los ofrecen —trabajamos solo con prestamistas especializados y confiables

⚖️ Disclaimer legal

Este tipo de préstamo no es para todos los compradores.
Debe ser evaluado con responsabilidad y con acompañamiento profesional.

📌 Nosotros no otorgamos préstamos, ni somos prestamistas.
Nuestra función es ayudarte a entender si este tipo de programa podría aplicar a tu situación específica, y conectarte con instituciones serias y profesionales que ofrecen estas opciones.

✅ Siempre te explicaremos con claridad los beneficios y riesgos antes de considerar esta ruta, y trabajaremos contigo para explorar alternativas más accesibles si existen.

📚 A continuación te explicaremos los cuatro programas alternativos más comunes:

1.   Bank Statement Loan – préstamos basados en depósitos bancarios

2.   Profit & Loss Loan (P&L) – préstamos basados en tu estado financiero mensual

3.   Alternative Credit – programas que aceptan historial de pagos no tradicionales

4.   Portfolio Loans – préstamos internos ofrecidos por bancos con sus propias reglas

📄 1. Bank Statement Loan

Este préstamo está diseñado para personas que reciben ingresos constantes, pero no los declaran completamente en sus impuestos. En lugar de revisar tu declaración fiscal, el banco analizará tus depósitos mensuales en la cuenta bancaria (generalmente de los últimos 12 a 24 meses). Es ideal para contratistas, freelancers, vendedores por comisión o pequeños empresarios. Lo importante es que tus depósitos sean consistentes, rastreables y suficientes para demostrar capacidad de pago. Este programa no es para quien guarda todo en efectivo o mezcla sus cuentas personales y de negocio sin orden.

📊 2. Profit & Loss Loan (P&L Statement)

En este préstamo, el banco evalúa tu estado de ganancias y pérdidas mensual, también conocido como Profit & Loss Statement. Este documento muestra cuánto ganas, cuánto gastas y qué margen queda disponible para pagar una hipoteca. Puede ser elaborado por ti o por tu contador, y a veces se requiere que esté firmado por un profesional. Este programa es útil si manejas tu propio negocio y llevas una contabilidad interna organizada, pero tu declaración de impuestos no refleja adecuadamente tu verdadero ingreso.

💳 3. Alternative Credit

Este programa está enfocado en personas que no tienen historial crediticio tradicional en Estados Unidos, pero sí pueden demostrar que han pagado puntualmente otras responsabilidades. En lugar de revisar un credit score, el banco acepta evidencia de pagos como renta, servicios (luz, agua, gas), daycare, seguros o suscripciones, siempre y cuando estén a tu nombre y documentados durante al menos 12 meses seguidos. Aunque no es aceptado por todos los bancos ni en todos los tipos de préstamo, puede abrir la puerta a quienes han sido financieramente responsables fuera del sistema formal de crédito.

🏦 4. Portfolio Loans

Estos préstamos son ofrecidos internamente por algunos bancos o credit unions que retienen el préstamo en su propia cartera (“portfolio”) en lugar de venderlo a otras instituciones. Eso significa que pueden establecer sus propias reglas: aceptar documentos alternativos, ingresos combinados, situaciones fiscales complejas, o propiedades fuera del estándar. Este tipo de préstamo no está disponible en todos lados y suele requerir mayor enganche y análisis caso por caso, pero puede ser la mejor opción si tienes una situación financiera sólida pero no convencional.

⚠️ Sección 7 – El error más común que puede dejarte sin casa

Muchas personas que trabajan por su cuenta —como contratistas, choferes, vendedores, estilistas o freelancers— confían en preparadores de impuestos para declarar sus ingresos cada año.

Pero si tu meta es comprar casa, debes tener mucho cuidado con cómo aparece reflejado tu ingreso en papel.

Aquí te explicamos por qué:

❗ Declarar menos para “pagar menos impuestos” puede salir muy caro

Algunos preparadores de impuestos inflan tus gastos o declaran ingresos muy bajos a propósito, sin explicarte, con la promesa de que así “pagarás menos”.

📌 El problema es que el banco solo se basa en lo que está declarado oficialmente.
❌ Si tus impuestos dicen que ganaste poco, te van a prestar poco, sin importar cuánto ganes realmente en la vida diaria.

💡 Ejemplo real:

Supongamos que ganaste $100,000 en el año.
Pero tu preparador incluyó $30,000 en gastos “fantasma” para bajarte los impuestos.

Ahora el banco verá que ganaste solo $70,000, y eso reducirá tu capacidad de compra en decenas de miles de dólares.
Y si declaras menos de $30,000… probablemente no califiques para ningún préstamo, aunque tengas dinero ahorrado.

🚩 Señales de alerta en un mal preparador de impuestos:

• Te promete grandes devoluciones sin revisar tu situación

• No te explica lo que estás firmando

• Te dice que exagerar gastos “no es problema”

• No te entrega copia completa de tu declaración

• Llena todo sin ti, sin verificar datos o firmar contigo presente

✅ Qué puedes hacer:

• Revisa siempre tu declaración antes de firmarla

• Pregunta cuánto aparece como tu ingreso neto declarado

• Aclara desde el principio que planeas comprar casa próximamente

• Asegúrate de trabajar con alguien que te explique y actúe con ética

🫱🏼‍🫲🏼 Declarar correctamente es parte de tu estrategia para lograr tu casa

Sabemos que nadie quiere pagar más impuestos de lo necesario.
Pero declarar correctamente:

• Te abre la puerta a mejores préstamos

• Te da acceso a mejores casas

• Evita rechazos inesperados por parte del banco

📌 Si ahorras en impuestos, pero el banco no te presta… no puedes comprar.
Lo barato sale caro.

✅ Nosotros te ayudamos a revisar tu declaración y a identificar si estás en una buena posición, o si necesitas hacer ajustes con tiempo.

📝 Sección 8 – ¿Qué es la preaprobación bancaria?

La preaprobación bancaria (también llamada prequalification o preapproval) es un paso clave para comenzar el proceso de compra con el pie derecho.
Es el documento que confirma que un banco ha evaluado tus ingresos, deudas, crédito y documentos personales, y que estás calificado para obtener un préstamo hipotecario.

📄 ¿Qué contiene una carta de preaprobación?

La carta suele incluir:

• El nombre del comprador

• El monto máximo aprobado

• El tipo de préstamo (FHA, Convencional, etc.)

• Cuánto enganche aportas

• El nombre y contacto del prestamista

💡 Este documento no garantiza que el banco te prestará el dinero todavía, pero sí demuestra que ya revisaron tu perfil financiero y que estás en condiciones de hacer una oferta formal.

🤝 ¿Para qué sirve la preaprobación?

• Te permite buscar casas reales dentro de tu presupuesto

• Te da credibilidad ante el vendedor cuando haces una oferta

• Te ahorra tiempo y sorpresas

• Es uno de los requisitos para firmar contrato de representación con nosotros y comenzar la búsqueda

❓ ¿En qué se diferencia de una “precalificación simple”?

Algunos bancos hacen una precalificación verbal solo con tus respuestas por teléfono.
Esa no es válida para hacer ofertas.

✅ La preaprobación formal requiere que entregues documentos, autorices la revisión de crédito, y que el banco los analice con base en políticas reales.

📌 ¿Y cómo se consigue?

Necesitas:

• 1. Reunir tus documentos (como vimos en las secciones anteriores)
• 2. Elegir un banco o prestamista confiable
• 3. Agendar una cita con ellos
• 4. Autorizar que revisen tu crédito
• 5. Esperar el análisis (usualmente de 1 a 3 días hábiles)

💡 Nosotros te ayudamos a:

• Revisar tu carpeta antes de enviarla
• Prepararte para la cita
• Resolver dudas sobre el banco, el programa o los documentos

🏦 ¿Yo puedo elegir el banco?

¡Sí!

Como comprador, tienes todo el derecho de comparar bancos, elegir el que prefieras y regresar con nosotros cuando ya tengas tu carta de preaprobación.

✅ Pero si lo deseas, nosotros también podemos acompañarte desde el inicio y ayudarte a evaluar tus opciones desde el punto de vista legal y estratégico.

📄 ¿Firmar la carta me compromete a tomar ese préstamo?

No.

La preaprobación no es un contrato y no te obliga a comprar nada.
Solo muestra que ya pasaste la primera revisión bancaria y que estás listo para avanzar.

Más adelante, si decides seguir con ese banco, te harán un análisis más profundo (underwriting) cuando ya tengas la casa seleccionada.

✅ ¿Ya estás listo para avanzar?

Si llegaste hasta aquí, ¡felicidades!
Ya sabes:

• Qué documentos necesitas

• Qué tipo de préstamo podrías usar

• Qué errores evitar

• Cómo funciona la preaprobación bancaria

🎯 El siguiente paso es agendar tu cita con el banco o prestamista de tu elección.

📂 Paso 03 – Tu cita con el banco

En ese paso:

• Presentarás tus documentos oficiales

• Autorizarás la revisión de crédito

• Recibirás tu carta de preaprobación (si todo está en orden)

🫱🏼‍🫲🏼 Nosotros te acompañamos en todo el proceso si lo deseas, ya sea en persona, por teléfono o por videollamada.

📞 ¿Y cómo agendo mi cita?

Solo tienes que llamarnos para:

• Revisar tu carpeta final

• Elegir banco (si aún no tienes uno)

• Prepararte para la cita

• O resolver cualquier duda antes de avanzar

📌 También puedes seguir leyendo la guía completa si aún no te sientes listo
Pero recuerda: no necesitas hacerlo solo.