PASO #15 – El cierre / Firma de escrituras
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[ DISCLOSURE: Como agente de bienes raíces, quiero aclarar que no soy la autoridad para explicar en detalle los documentos legales proporcionados por la compañía de título para la firma de las escrituras. La compañía de título es responsable de preparar y proporcionar estos documentos. Por favor, revíselos cuidadosamente y comuníquese directamente con la compañía de título para cualquier pregunta o inquietud específica. Estoy aquí para apoyarlo durante todo el proceso, pero es recomendable buscar asesoría legal cuando se trata de documentos legales. ]
Al firmar las escrituras, todos los compradores deberán llevar consigo los siguientes documentos:
1. Identificación válida: Es necesario presentar una identificación válida, como una licencia de conducir o pasaporte, para verificar la identidad del comprador.
2. Cheque de cierre: El comprador deberá traer un cheque de cierre para cubrir los costos de cierre. Es importante confirmar con anticipación el monto exacto y a quién debe hacerse el cheque.
En cuanto al pago de los “closing costs” (costos de cierre), existen diferentes métodos disponibles:
1. Cheque certificado: El comprador puede emitir un cheque certificado por el monto total de los costos de cierre. (Cheque de caja/Cashier’s check)
2. Transferencia bancaria: El comprador puede realizar una transferencia bancaria directa desde su cuenta para pagar los costos de cierre.
Es recomendable ponerse en contacto con la empresa de cierre con anticipación para obtener información precisa sobre los documentos requeridos y las opciones de pago aceptadas en su caso específico.
INFORMACION ACERCA DE LOS DOCUMENTOS A FIRMAR EN EL CIERRE:
Cuando se lleva a cabo el cierre de una escritura de una casa en el estado de Texas, se firman varios documentos importantes. Estos documentos son necesarios para transferir legalmente la propiedad del vendedor al comprador. A continuación, te presento algunos de los documentos clave que se suelen firmar en una mesa de cierre en Texas:
1. Deed (Escritura): La escritura es el documento principal que transfiere la propiedad del vendedor al comprador. En Texas, se utiliza comúnmente una “Warranty Deed” o “Special Warranty Deed” que garantiza al comprador que el vendedor tiene el derecho legal de vender la propiedad y que no existen gravámenes o reclamaciones sobre la propiedad, salvo las excepciones indicadas en el documento.
2. Promissory Note (Pagaré): El pagaré es un documento en el que el comprador se compromete a pagar la cantidad acordada al vendedor en un período de tiempo determinado. Establece los términos y condiciones del préstamo, incluyendo la tasa de interés, los plazos de pago y las consecuencias en caso de incumplimiento.
3. Deed of Trust (Escritura de Fideicomiso): En Texas, en lugar de una hipoteca, se utiliza una escritura de fideicomiso como garantía para el préstamo hipotecario. Esta escritura establece los derechos y responsabilidades del prestamista, el prestatario y el fiduciario (generalmente un título de compañía) en relación con la propiedad.
4. Closing Disclosure (Divulgación de Cierre): Este documento proporciona una descripción detallada de los términos financieros de la transacción, incluyendo el monto del préstamo, la tasa de interés, los costos de cierre, los pagos mensuales estimados y otros cargos relacionados. El comprador debe revisar y firmar este documento para indicar su comprensión y acuerdo.
5. Affidavit of Title (Declaración Jurada de Título): El vendedor firma este documento para declarar que él o ella es el propietario legítimo de la propiedad y que no hay problemas legales o reclamaciones pendientes que afecten la transferencia de la propiedad al comprador.
6. Certificate of Occupancy (Certificado de Ocupación): En algunos casos, especialmente en nuevas construcciones o remodelaciones, se requiere un certificado de ocupación emitido por la autoridad local para verificar que la propiedad cumple con los códigos de construcción y está lista para ser habitada. Este documento se puede presentar en la mesa de cierre.
7. HUD-1 Settlement Statement (Declaración de Liquidación): Este documento proporciona un resumen detallado de todos los costos asociados con la transacción de compra de la vivienda. Incluye los cargos del prestamista, los costos de cierre, los impuestos prorrateados, las comisiones del agente de bienes raíces y otros gastos relacionados. Tanto el comprador como el vendedor deben revisar y firmar esta declaración para confirmar su acuerdo con los términos financieros de la transacción.
8. Truth in Lending Act (Ley de Veracidad en los Préstamos): Se requiere que el prestamista proporcione al prestatario una declaración de divulgación de préstamo de conformidad con la Ley de Veracidad en los Préstamos. Este documento detalla la tasa de interés, los pagos mensuales, el monto total del préstamo y otros términos importantes del préstamo hipotecario.
9. Title Insurance Policy (Póliza de Seguro de Título): El comprador suele adquirir una póliza de seguro de título que protege contra cualquier defecto en el título de la propiedad, como gravámenes, reclamaciones o juicios pendientes. El documento de la póliza de seguro de título se firma y proporciona al comprador como garantía de que el título de la propiedad está libre de problemas.
10. Survey Affidavit (Declaración Jurada de Levantamiento Topográfico): En algunos casos, se requiere un levantamiento topográfico actualizado de la propiedad. El vendedor firma una declaración jurada confirmando que no ha habido cambios significativos en los límites y la ubicación de la propiedad desde la realización del levantamiento topográfico.
11. Homeowner’s Association (HOA) Documents (Documentos de la Asociación de Propietarios): Si la propiedad se encuentra en una comunidad con una asociación de propietarios, es posible que se deban firmar documentos relacionados con las reglas, regulaciones y obligaciones de la asociación. Estos documentos pueden incluir los estatutos de la asociación, las políticas de mantenimiento y las cuotas de membresía.
Estos son solo algunos de los documentos más comunes que se firman en una mesa de cierre en el estado de Texas. Es importante tener en cuenta que los documentos exactos pueden variar según la transacción y las circunstancias específicas. Además, es fundamental contar con la asesoría de un profesional legal o un agente de bienes raíces para entender completamente los documentos y las implicaciones legales involucradas en la compra de una propiedad en Texas.
El “deed” y el “deed of trust” son dos documentos diferentes que se utilizan en transacciones de bienes raíces, especialmente en préstamos hipotecarios. Aunque pueden parecer similares, hay una diferencia clave entre ellos:
Deed (Escritura): El “deed” es un documento legal que transfiere la propiedad de un bien raíz de un propietario a otro. Es un documento importante utilizado en la compra o venta de una propiedad. Cuando una persona vende una casa, por ejemplo, firma un “deed” que transfiere la titularidad legal de la propiedad al comprador. El “deed” es registrado en los registros públicos y es evidencia legal de la transferencia de propiedad.
Deed of Trust (Escritura de Fideicomiso): El “deed of trust” es un documento utilizado en transacciones de préstamos hipotecarios. Es un acuerdo entre el prestatario (el propietario de la propiedad) y el prestamista (la entidad financiera). En lugar de utilizar una escritura de hipoteca convencional, algunos estados, como Texas, utilizan la escritura de fideicomiso. El “deed of trust” se utiliza como garantía para el préstamo y establece los derechos y obligaciones de ambas partes. En caso de incumplimiento del préstamo, el prestamista puede ejecutar el “deed of trust” y tomar posesión de la propiedad mediante un proceso conocido como ejecución de la escritura de fideicomiso.
En resumen, la diferencia principal entre el “deed” y el “deed of trust” radica en su propósito y función. El “deed” es un documento de transferencia de propiedad, mientras que el “deed of trust” es un documento utilizado en préstamos hipotecarios como garantía para proteger los intereses del prestamista.
INFORMACION ACERCA DEL “ESCROW ACCOUNT”:
Cuando tienes una hipoteca, cada mes haces un pago que se divide en diferentes partes. Una parte de ese pago se destina a pagar la cantidad principal del préstamo, es decir, la cantidad de dinero que aún debes. Otra parte se destina a pagar los intereses, que son el costo de pedir prestado el dinero. Además, se incluyen pagos para cubrir los impuestos a la propiedad y el seguro de la vivienda.
La parte de impuestos a la propiedad y seguro de la vivienda se coloca en una cuenta de “escrow”. Cada mes, una parte de tu pago hipotecario se deposita en esta cuenta. Cuando llega el momento de pagar los impuestos o renovar el seguro de la vivienda, el dinero se utiliza de la cuenta de “escrow“. De esta manera, el prestamista se asegura de que los pagos se realicen a tiempo y de que no te falten los fondos necesarios.
Sin embargo, hay situaciones en las que los pagos de impuestos y seguro pueden cambiar. Por ejemplo, si el valor de tu propiedad aumenta, es posible que los impuestos también aumenten. Si esto sucede y la cantidad en la cuenta de “escrow” no es suficiente para cubrir los nuevos pagos, es posible que debas pagar la diferencia. Esto puede suceder si la estimación inicial fue menor o si ha habido cambios en las tasas de impuestos.
Por otro lado, si el valor de tu propiedad disminuye, es posible que haya un excedente en la cuenta de “escrow” porque los pagos de impuestos y seguro serán menores. En algunos casos, podrías recibir un reembolso por el excedente. Sin embargo, esto puede variar según las regulaciones y acuerdos específicos.
Es importante tener en cuenta que el valor de la propiedad y los cambios en los impuestos y el seguro pueden estar influenciados por la inflación y el aumento de valor. Si la inflación es alta y el valor de tu propiedad aumenta, los impuestos y el seguro también pueden aumentar. Esto puede afectar la cantidad que se destina a la cuenta de “escrow“.
La cuenta de “escrow” es una cuenta separada y controlada por un tercero neutral, generalmente una compañía de título o un agente de cierre, que se utiliza para gestionar y proteger los fondos relacionados con una transacción inmobiliaria. Esta cuenta desempeña un papel importante en el proceso de compra de una casa, especialmente cuando se trata de préstamos hipotecarios.
Cuando compras una casa y obtienes un préstamo hipotecario, es común que el prestamista establezca una cuenta de “escrow” para garantizar que se realicen los pagos adecuados de impuestos a la propiedad y seguro de la vivienda. La cuenta de “escrow” se financia mediante el depósito de una cantidad inicial y pagos mensuales adicionales, que se incluyen en tu pago hipotecario mensual.
La función principal de la cuenta de “escrow” es asegurarse de que los impuestos y el seguro de la vivienda se paguen puntualmente. Cuando tienes una cuenta de “escrow“, el prestamista se encarga de hacer los pagos correspondientes de impuestos y seguro de la vivienda en tu nombre, utilizando los fondos depositados en la cuenta.
Cada año, tu prestamista revisará y ajustará el monto mensual que se destina a la cuenta de “escrow” para asegurarse de que haya suficiente dinero para cubrir los pagos futuros de impuestos y seguro. Esto se hace mediante un análisis de los cambios en los montos de impuestos y seguros, y se puede realizar un ajuste en tu pago hipotecario mensual para reflejar estos cambios.
La cuenta de “escrow” también puede desempeñar un papel en transacciones de venta de viviendas. En algunos casos, cuando compras una casa, se te puede solicitar que deposites una cierta cantidad de dinero en una cuenta de “escrow” como parte del proceso de cierre. Este dinero se mantiene en la cuenta de “escrow” hasta que se completen todas las condiciones de cierre acordadas entre el comprador y el vendedor.
Una cuenta de “escrow” es una cuenta utilizada para gestionar y proteger los fondos relacionados con una transacción inmobiliaria, especialmente en lo que respecta al pago de impuestos y seguro de la vivienda. Proporciona una forma segura y conveniente de asegurarse de que se realicen los pagos adecuados y a tiempo, brindando tranquilidad tanto al prestamista como al prestatario. Es importante entender cómo funciona la cuenta de “escrow” y cómo se aplica a tu situación particular durante el proceso de compra de una casa.
En resumen, los pagos mensuales de una hipoteca se dividen en principal, intereses, impuestos a la propiedad y seguro de la vivienda. La cuenta de “escrow” se utiliza para administrar los pagos de impuestos y seguro. Si hay cambios en los impuestos o el valor de la propiedad, puede haber ajustes en los pagos de la cuenta de “escrow”. La inflación y el aumento de valor de la propiedad pueden influir en estos cambios. Siempre es importante estar al tanto de los cambios y comunicarse con el prestamista para comprender cómo afectarán tus pagos mensuales.
Otros terminos importantes:
• Un “amortization” o “amortización” se refiere al proceso de pagar gradualmente un préstamo hipotecario a lo largo del tiempo mediante pagos periódicos, generalmente mensuales.
Durante el período de amortización, cada pago se divide en dos componentes: el pago de intereses y el pago del principal. El pago de intereses es el costo de tener el préstamo y se calcula en función de la tasa de interés y el saldo pendiente del préstamo. El pago del principal es el monto que se destina a reducir el saldo del préstamo.
Al principio del préstamo, la mayor parte del pago mensual se destina al pago de intereses, mientras que una parte más pequeña se aplica al principal. A medida que el tiempo avanza, la proporción se invierte y más dinero se destina al pago del principal.
La tabla de amortización muestra la distribución de cada pago mensual entre el pago de intereses y el pago del principal, así como el saldo del préstamo después de cada pago. Con el tiempo, el saldo del préstamo se reduce hasta que finalmente se paga por completo al final del plazo de amortización.
La amortización es un elemento fundamental en los préstamos hipotecarios, ya que permite a los prestatarios planificar y gestionar sus pagos mensuales, así como comprender cómo se reduce el saldo del préstamo con el tiempo. También es útil para determinar el monto total de intereses pagados a lo largo del préstamo y evaluar diferentes escenarios de pagos adicionales para acelerar la amortización y ahorrar en intereses.
• El PMI (Private Mortgage Insurance) o seguro hipotecario privado es un seguro que protege a los prestamistas en caso de que un prestatario no pueda cumplir con los pagos de su préstamo hipotecario y entre en situación de incumplimiento o ejecución hipotecaria. El PMI se requiere generalmente cuando el prestatario hace un pago inicial de menos del 20% del valor de la vivienda.
La principal razón de existencia del PMI es mitigar el riesgo para los prestamistas al conceder préstamos con un bajo pago inicial. Al tener un seguro que cubre parte de la deuda en caso de incumplimiento, los prestamistas se sienten más protegidos y están dispuestos a ofrecer préstamos con un pago inicial más bajo. Esto hace que sea más accesible para los compradores de vivienda obtener un préstamo hipotecario, especialmente aquellos que no tienen los recursos para hacer un pago inicial del 20%.
El PMI se acaba en diferentes momentos según las circunstancias:
1. Cuando el saldo del préstamo alcanza el 78% del valor original de la vivienda: Si los pagos se realizan según el cronograma establecido y el saldo del préstamo alcanza el 78% del valor original de la vivienda, el prestamista debe cancelar automáticamente el PMI. Es importante destacar que este valor es el valor original de la vivienda y no el valor actual.
2. Solicitud de cancelación: El prestatario puede solicitar la cancelación del PMI una vez que el saldo del préstamo alcanza el 80% del valor original de la vivienda. Es posible que se requiera una solicitud formal y una evaluación de la propiedad para confirmar el valor actual.
3. Fecha predeterminada: Si el préstamo hipotecario tiene una fecha predeterminada establecida en el contrato, el PMI se cancelará en esa fecha, independientemente del saldo del préstamo.
Es importante tener en cuenta que el PMI es un costo adicional para el prestatario y no brinda ningún beneficio directo al mismo. Una vez que se cancela el PMI, el prestatario ya no tiene que realizar los pagos mensuales correspondientes a ese seguro hipotecario privado.
• La Forma 1098 del IRS es un formulario utilizado para informar sobre los pagos de intereses hipotecarios realizados por un individuo durante el año fiscal. Es emitido por la institución financiera o prestamista que otorga el préstamo hipotecario, como un banco o una compañía hipotecaria.
La Forma 1098 proporciona información importante tanto para los prestatarios como para el IRS. Para los prestatarios, esta forma es útil para realizar deducciones de impuestos relacionadas con los intereses hipotecarios pagados en su declaración de impuestos. Los intereses hipotecarios son deducibles de impuestos en ciertos casos, y la Forma 1098 proporciona el detalle necesario para reclamar esta deducción.
Para el IRS, la Forma 1098 ayuda a monitorear y verificar el cumplimiento de las regulaciones fiscales relacionadas con los intereses hipotecarios. El formulario incluye información como el nombre y número de identificación del prestatario, el número de identificación del prestamista, la dirección de la propiedad hipotecada y el monto total de intereses pagados durante el año.
Es importante que los prestatarios conserven la Forma 1098 y la utilicen al completar su declaración de impuestos para aprovechar cualquier deducción de intereses hipotecarios aplicable. También es recomendable revisar la precisión de los datos proporcionados en el formulario para evitar discrepancias con la información reportada al IRS.
Cuando has terminado de pagar tu casa por completo, hay algunos pasos importantes que puedes considerar tomar:
1. Obtén el documento de liberación de hipoteca: Una vez que hayas realizado el último pago de tu hipoteca, debes comunicarte con tu prestamista para solicitar el documento de liberación de hipoteca (mortgage release document). Este documento es una prueba de que has cumplido con todas tus obligaciones de pago y que la hipoteca ha sido completamente pagada. El prestamista deberá proporcionarte este documento como parte del proceso de cancelación de la hipoteca.
2. Actualiza los registros de propiedad: Una vez que hayas obtenido el documento de liberación de hipoteca, es importante que actualices los registros de propiedad de tu casa. Esto implica presentar el documento en la oficina de registros o registro de escrituras de tu localidad para que se refleje que ya no existe ninguna hipoteca pendiente sobre la propiedad.
3. Revisa tu informe crediticio: Después de finalizar el pago de tu hipoteca, es recomendable que revises tu informe de crédito para asegurarte de que se refleje correctamente que la hipoteca ha sido cancelada. Si encuentras alguna discrepancia, puedes comunicarte con las agencias de crédito para corregir la información.
4. Celebra y planifica tu futuro financiero: Pagar por completo tu casa es un logro significativo y te brinda una mayor estabilidad financiera. Aprovecha esta oportunidad para celebrar y considerar cómo puedes utilizar tus recursos adicionales para alcanzar otros objetivos financieros, como ahorrar para la educación de tus hijos, invertir en otras propiedades o fortalecer tu plan de jubilación.
Recuerda que estos pasos pueden variar según la legislación y los procedimientos específicos de tu país o estado. Por lo tanto, es recomendable consultar con profesionales legales o financieros para obtener orientación personalizada y precisa en tu situación particular.
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