Encontró su casa. Ahora vamos a hacer una oferta formal.
Una oferta bien estructurada no solo propone un precio: define plazos, depósitos, condiciones y protecciones
que cuidan su dinero y su posición como comprador desde el primer día.
Este paso explica cómo funciona el proceso de preparar y enviar una oferta de compra en Texas. La información es educativa y general — no constituye asesoría legal, financiera ni fiscal. Cada situación es diferente y los términos finales dependen de la negociación entre las partes.
📚
Aviso educativo
Nada en esta página garantiza que su oferta será aceptada ni que los términos mencionados apliquen a su caso específico. Siempre consulte con su agente y, si es necesario, con un abogado de bienes raíces.
Sección 1
De la visita a la oferta: ¿qué significa hacer una oferta?
Cuando decides que una casa es la indicada, el siguiente paso es presentar una oferta formal por escrito. En Texas, eso se hace a través del contrato estándar TREC 1-4 (One to Four Family Residential Contract), que es el formulario oficial aprobado por la Texas Real Estate Commission.
Este documento no es una carta de intención ni una promesa verbal. Es un contrato legal vinculante que, una vez firmado por ambas partes, establece obligaciones reales para comprador y vendedor.
¿Qué incluye una oferta de compra?
No se trata solo del precio. Una oferta bien armada define múltiples elementos que afectan su posición, tu protección y sus costos.
1
Precio de oferta
Basado en comparables recientes (comps), condición de la propiedad y dinámica del mercado actual.
2
Tipo de financiamiento
Convencional, FHA, VA, USDA o efectivo. El tipo de préstamo afecta cómo el vendedor percibe su oferta.
3
Fechas clave
Fecha de cierre propuesta, período de opción, plazo para entregar depósitos y fechas de financiamiento.
4
Depósitos
Earnest money (depósito de buena fe) y option fee (cuota por el período de opción).
5
Condiciones y concesiones
Concesiones del vendedor hacia costos de cierre, artículos incluidos, reparaciones solicitadas y addenda adicionales.
💡
Nota de Claudia:
Hacer una oferta no significa que ya compró la casa. En Texas, usted tiene protecciones reales: el período de opción le da días para inspeccionar y retirarse si algo no le convence. Nadie la obliga a seguir adelante si no se siente segura.
Sección 2
Los documentos que recibirás
Cuando preparamos su oferta, no se trata de un solo papel. Recibirás un paquete de documentos que cubren distintos aspectos legales y financieros del contrato. Aquí te explicamos cada uno.
Obligatorio
Contrato TREC 1-4 (One to Four Family Residential Contract)
El contrato principal. Define precio, fechas, financiamiento, depósitos, condiciones y obligaciones de ambas partes.
Obligatorio
Third Party Financing Addendum
Establece los términos de tu préstamo hipotecario y los plazos para obtener aprobación. Protege al comprador si el financiamiento no se concreta.
Obligatorio
Seller’s Disclosure Notice
El vendedor declara la condición conocida de la propiedad: reparaciones, defectos, historial de daños, plagas y sistemas principales.
Obligatorio
Wire Fraud Warning
Aviso sobre fraude electrónico al transferir fondos. Nunca envíe dinero basado en instrucciones recibidas solo por correo electrónico.
⚠️ Siempre verifica instrucciones de transferencia por teléfono
Condicional
Lead-Based Paint Addendum
Requerido por ley federal si la casa fue construida antes de 1978. Informa sobre riesgos de pintura con plomo.
Condicional
HOA Addendum
Aplica si la propiedad pertenece a una asociación de propietarios. Detalla cuotas, restricciones y derechos de revisión del comprador.
Referencia
Glosario de términos
Documento de apoyo con definiciones de los términos más comunes del contrato para que entiendas cada cláusula.
Antes de revisar el contrato: si en este momento sientes que el proceso va demasiado rápido, o que alguien te está presionando a hacer una oferta que no te convence completamente — está bien pausar. Una oferta enviada por presión puede costarte dinero real. No hay prisa que valga más que tu tranquilidad.
Sección 3
Elementos clave del contrato TREC 1-4
El contrato TREC 1-4 tiene muchas secciones, pero estos son los elementos que más afectan su oferta y su protección como comprador.
Precio de compra (Sales Price)
El monto que ofreces por la propiedad. Se determina con base en comparables recientes, condición de la casa y tendencia del mercado local.
Tipo de financiamiento
Convencional, FHA, VA, USDA o efectivo. Cada tipo tiene reglas distintas que afectan la evaluación (appraisal) y la percepción del vendedor.
Porcentaje de enganche (Down Payment)
Cuánto pone de entrada. Afecta el monto del préstamo, la tasa de interés y si necesita seguro hipotecario (PMI).
Earnest Money y Option Fee
Los dos depósitos iniciales que demuestran tu compromiso. Se explican en detalle en la Sección 4.
Fecha de cierre (Closing Date)
La fecha propuesta para firmar y recibir llaves. Generalmente entre 30 y 45 días después de la ejecución del contrato.
Concesiones del vendedor (Seller Concessions)
Cantidad que el vendedor aporta hacia sus costos de cierre. Tiene límites según el tipo de préstamo y el porcentaje de enganche.
Artículos incluidos (Inclusions)
Electrodomésticos, cortinas, persianas, estantes u otros artículos que se quedan con la propiedad. Deben quedar por escrito.
Addenda adicionales
Documentos complementarios segsegún tu situaciuacute;n su situación: financiamiento, HOA, pintura con plomo, contingencia de venta de otra propiedad, etc.
Comisión del agente del comprador (Buyer Agent Commission)
El acuerdo de compensación con su agente debe estar claro antes de enviar la oferta. Se puede negociar como parte del contrato.
Sección 4
Earnest Money y Option Fee: qué son y cómo funcionan
Estos dos depósitos son de los primeros compromisos financieros que harás como comprador. Aunque suenan parecidos, cumplen funciones muy distintas.
Earnest Money (Depósito de buena fe)
Demuestra que tu intención de compra es seria. Se deposita en una cuenta de garantía (escrow) de la compañía de título. Si el cierre se completa, se aplica al precio de compra. Generalmente entre el 1% y el 2% del precio de oferta.
Option Fee (Cuota por período de opción)
Le paga al vendedor por darle un período exclusivo (generalmente 5 a 10 días) durante el cual puede cancelar el contrato por cualquier razón. Se paga directamente al vendedor y puede ser no reembolsable si cancela, pero se acredita al precio si cierra.
⏰
Plazo de entrega: 3 días calendario
Ambos depósitos deben entregarse dentro de los 3 días calendario después de la ejecución del contrato. Incluye fines de semana y feriados. Un retraso puede poner en riesgo su contrato.
Métodos de pago válidos e inválidos
✓Cashier’s check — cheque de caja emitido por su banco.
✓Zoccam — app segura para pagos inmobiliarios.
✓Wire transfer — transferencia bancaria (verificando instrucciones por teléfono).
✗Zelle, Venmo, PayPal — no son aceptados para transacciones de bienes raíces.
✗Efectivo (cash) — no se acepta como forma de depósito.
🚨
Alerta de fraude electrónico (Wire Fraud)
Nunca envíe dinero basado únicamente en instrucciones por correo electrónico. Los estafadores interceptan correos y envían instrucciones falsas con cuentas fraudulentas. Siempre llame directamente a la compañía de título al número que ya tiene verificado para confirmar los datos de la transferencia.
Sección 5
Errores comunes al preparar su oferta
Estos son los errores que vemos con más frecuencia en compradores que están haciendo su primera oferta. Conocerlos te ayuda a evitarlos.
✗No leer el contrato antes de firmar. El TREC 1-4 es largo, pero cada cláusula importa. Firma entendiendo, no confiando a ciegas.
✗Confundir earnest money con option fee. Son depósitos diferentes, con reglas distintas de reembolso y entrega. Mezclarlos puede costarte dinero.
✗Entregar depósitos tarde. Tiene 3 días calendario. Un retraso puede ser motivo de incumplimiento del contrato.
✗No listar los artículos incluidos. Si no está por escrito en el contrato, no está incluido. Electrodomésticos, cortinas, estantes — todo debe quedar especificado.
✗Ofrecer un precio sin revisar comparables. Ofrecer de más o de menos sin datos reales debilita su posición desde el inicio.
✗Ignorar los addenda necesarios. HOA, financiamiento, pintura con plomo — si aplican a tu caso y no los incluyes, pierdes protecciones importantes.
✗No estar disponible durante la negociación. Las contraofertas tienen plazos cortos. Si no respondes a tiempo, el vendedor puede seguir con otro comprador.
✗Hacer cambios financieros durante el proceso. Cambiar de trabajo, abrir créditos nuevos o mover dinero entre cuentas puede afectar tu aprobación hipotecaria.
💡
La mejor forma de evitar estos errores
Trabaja de cerca con su agente en cada detalle de la oferta. Haz preguntas antes de firmar, no después.
Sección 6
Fair Housing aplica también a su oferta
Las leyes de Fair Housing no solo regulan la búsqueda y las visitas — también aplican al proceso de ofertas. Ningún vendedor puede rechazar su oferta por motivos de raza, color, religión, sexo, origen nacional, situación familiar o discapacidad.
🚫
Discriminación en ofertas
Si en algún momento sospecha que su oferta fue rechazada por motivos discriminatorios, puede presentar una queja ante el HUD (U.S. Department of Housing and Urban Development) o la Texas Workforce Commission — Civil Rights Division.
✅
Tu oferta se evalúa por sus términos
Lo que importa en una oferta es el precio, el financiamiento, los plazos y las condiciones — no quién la presenta. Así funciona un mercado justo.
Preguntas frecuentes
Dudas comunes sobre tu oferta de compra
Toca cada pregunta para ver la respuesta
Antes de que el vendedor la acepte, generalmente sí. Una vez firmada por ambas partes, el contrato es vinculante y retirarse tiene implicaciones según las cláusulas acordadas.
Puede aceptarla, rechazarla o hacer otra contraoferta. Cada respuesta tiene un plazo. Es importante estar disponible para responder a tiempo.
Depende de cuándo y por qué cancela. Durante el período de opción puede cancelar por cualquier razón (pierde el option fee pero recupera el earnest money). Después del período de opción, aplican las cláusulas del contrato.
No hay una fórmula única. El precio de oferta se basa en comparables recientes, condición de la propiedad, días en el mercado y el nivel de competencia. Su agente le ayuda a determinar un rango razonable.
Sí, pero debe estar respaldado por datos. Una oferta baja sin justificación puede hacer que el vendedor no la tome en serio. Con comparables sólidos, una oferta menor al listado puede ser perfectamente razonable.
Es dinero que el vendedor aporta hacia sus costos de cierre. Tiene límites según el tipo de préstamo. Su lender y su agente le ayudan a determinar cuánto pedir y si es realista en su situación.
¿Ya entiendes cómo funciona una oferta?
Paso 07 — Tu oferta fue aceptada. Ahora viene el contrato.
Cuando ambas partes firman, el reloj empieza a correr. El siguiente paso es entender los plazos, tus obligaciones y cómo protegerte durante el período de opción.
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