PASO #06 – Enviar una oferta por una casa que te gustó

(TODO lo que necesitas saber antes de hacer tu primera oferta formal por una casa)

¿Por qué este paso es tan importante?

Este paso no es simplemente “decir que te gusta una casa”. Es el momento en que pasas del deseo a la acción legal. Estás manifestando formalmente tu interés de comprar una propiedad en términos claros, por escrito, con fechas, condiciones y dinero comprometido.

Aquí no hay espacio para suposiciones, confusiones o arrepentimientos espontáneos. Lo que tú ofrezcas y lo que el vendedor acepte puede convertirse en un contrato legalmente obligatorio. La firma de ambas partes es el nacimiento oficial del contrato de compraventa.

Ejemplo: Si tú ofreces $290,000 y el vendedor lo acepta firmando ese mismo documento, ya no puedes decir “me arrepentí” sin consecuencias. Ya hay reglas, fechas y dinero en juego. Para salir de ahí legalmente necesitas apoyarte en las cláusulas de cancelación que previamente acordaste, como el período de opción o el de financiamiento. Por eso es vital tenerlos.

¿Qué es exactamente una oferta?

Una oferta es un documento legal (en Texas se usa el formulario TREC 1-4) en el que tú estableces:

• A qué precio estás dispuesto a comprar.
• Cómo vas a pagar (tipo de financiamiento o si es efectivo).
• Cuándo quieres cerrar.
• Qué condiciones necesitas que se cumplan para que sigas adelante.
• Qué dinero inicial estás dispuesto a poner como garantía.
• Qué estás pidiendo al vendedor (como concesiones, reparaciones o que cubra ciertos gastos).

Esto se firma. Es serio. Es legal. No es una conversación casual.

⚠️ RIESGO: Si no revisas bien cada punto o firmas algo que no entiendes, podrías quedar atado a un contrato que no te conviene o que te cuesta salir. Una mala oferta puede hacerte perder dinero, oportunidades, o dejarte expuesto legalmente.

¿Qué contiene una oferta y por qué cada punto importa?

1. Precio de compra:
No es solo lo que cuesta la casa, es lo que tú estás dispuesto a pagar. Ofrecer más no siempre gana si el valor no se justifica para el banco. Ofrecer menos sin argumentos puede hacer que te ignoren.

📌 Ejemplo: Si la casa está en $300,000 y tú ofreces $295,000, debes saber si hay otras ofertas. Si hay muchas, tu oferta puede ser rechazada por baja. Si no hay competencia, podrías conseguir un mejor trato.

2. Tipo de financiamiento (FHA, Convencional, VA, etc.):
Cada tipo de préstamo tiene requisitos distintos. FHA, por ejemplo, requiere inspección rigurosa y puede rechazar casas con detalles menores. Convencional es más flexible. VA requiere que seas veterano.

⚠️ RIESGO: Algunos vendedores no aceptan ciertos tipos de préstamos por los requisitos que implican.

3. Porcentaje de enganche (down payment):
Muestra tu nivel de compromiso. Mientras más alto, más fuerte se ve tu oferta ante el vendedor y el banco.

📌 Ejemplo: Un 3.5% es lo mínimo para FHA. Un 20% elimina el PMI en préstamos convencionales.

4. Earnest Money:
Depósito de “buena fe”. No es adicional, pero demuestra que vas en serio. Se entrega a la compañía de título. Si el contrato se cancela sin justificación válida, el vendedor se lo puede quedar.

⚠️ RIESGO: Si cancelas fuera de tiempo, puedes perder este dinero.

5. Option Fee:
Dinero que pagas a cambio del derecho de cancelar sin justificación dentro de ciertos días. Es un derecho exclusivo y no se te reembolsa si decides no comprar.

💡 Se paga a la compañía de título y se acredita al cierre si todo avanza.

6. Días del período de opción:
Cuántos días tienes para inspeccionar, evaluar y decidir. Generalmente entre 5 y 10. Mientras más días pidas, menos atractivo puede parecerle al vendedor.

📌 Consejo: Usa bien esos días. Agenda inspección en el día 1 o 2, no esperes al final.

7. Días del período de financiamiento:
Cuántos días tiene el banco para darte una carta de aprobación final. Si no te la dan en ese tiempo y se niega el préstamo, puedes cancelar sin perder tu dinero. Si se pasa el plazo y luego te niegan, pierdes el Earnest Money.

⚠️ MUY IMPORTANTE: No hagas movimientos financieros durante este tiempo sin avisar a tu loan officer.

8. Fecha tentativa de cierre:
Fecha en que se espera terminar la transacción. No es rígida, pero sirve como meta. Si el banco no está listo, puede moverse.

9. Concesiones del vendedor:
Dinero o apoyo que le pides al vendedor para ayudarte a cubrir tus costos de cierre. Afecta su ganancia neta, así que puede influir en que acepte o no tu oferta.

📌 Ejemplo: Pedir $5,000 en concesiones cuando estás ofreciendo precio completo puede ayudar a pagar el seguro, impuestos y otros gastos sin aumentar tu pago mensual.

10. Bienes incluidos en la venta:
Refrigerador, estufa, ventiladores, persianas, etc. Si no se especifican, legalmente no están incluidos aunque los veas en la casa.

11. Condiciones especiales:
Cualquier cosa adicional que quieras negociar: inspecciones adicionales, que vendan la casa con muebles, que se respete un árbol, etc.

12. Comisión del agente comprador:
En 2024–2025, con los cambios del NAR, esta parte puede requerir que pidas que el vendedor cubra la comisión de tu agente. Se especifica aquí. Si no se cubre, puede ser un gasto adicional para ti.

¿Qué es el período de opción?

Es un derecho exclusivo que tú compras. Nadie más puede quitarte ese derecho mientras dure.

¿Para qué sirve?

• Contratar un inspector profesional.
• Evaluar bien la propiedad.
• Consultarlo con tu familia o abogado.
• Negociar reparaciones.
• Cancelar sin justificación.

💰 Pierdes el Option Fee si cancelas, pero recuperas el Earnest Money si lo haces dentro de este período.

¿Qué es el período de financiamiento?

Es una ventana de días acordada para que el banco confirme oficialmente que te dará el préstamo. Esto se indica en el Third Party Financing Addendum.

⚠️ RIESGO: Si el banco niega el préstamo después de que se acaba este plazo, pierdes el Earnest Money.

🛑 Nunca cambies de trabajo, no pidas créditos, no uses tus ahorros sin hablar antes con tu loan officer. Un solo movimiento puede hacer que te nieguen el préstamo.

¿Qué es la carta de preaprobación y por qué es necesaria?

Es un documento que dice que el banco ya revisó tu situación y está dispuesto a prestarte cierta cantidad. Es el pase para que puedas ver casas y hacer ofertas.

📌 Sin carta de preaprobación vigente, no mostramos casas. Todo este paso se basa en que tú ya tienes confirmación del banco de que puedes comprar.

¿Qué más deberías analizar antes de hacer una oferta?

No todo es precio. También:

• ¿Es seguro el vecindario?
• ¿Hay ruido por trenes, fábricas o tráfico?
• ¿Qué tan cerca está del trabajo, la escuela o tiendas?
• ¿Está en zona inundable?
• ¿Hay planes de construcción cerca?
• ¿El HOA tiene restricciones muy estrictas?

⚠️ No te dejes llevar solo por la emoción. Investiga. Mira la casa de día y de noche. Revisa Google Maps y habla con vecinos si puedes.

¿Cómo se entrega el Earnest Money?

Solo después de que el contrato esté ejecutado (firmado por ambas partes). No antes.

Opciones:

• En persona con cheque de caja.
• Por transferencia bancaria (wire).
• A través de apps como Zoccam (segura, rápida y desde tu celular).

⚠️ Nosotros nunca recibimos tu dinero. Nunca. Siempre va directamente a la compañía de título.

¿Qué es Zoccam?

Es una aplicación oficial aprobada en Texas para enviar tu cheque de Earnest Money escaneándolo con el celular. Lo manda directo a la compañía de título.

📱 Te ayudamos a configurarla si es tu primera vez. Es muy útil si no puedes ir personalmente.

¿El Earnest Money y el Option Fee se acreditan?

Sí, pero con condiciones. A continuación, te lo explico detalladamente:

Earnest Money:

• ✅ SI LLEGAS AL CIERRE: Se descuenta del total.
• ✅ SI CANCELAS dentro del período de opción o por rechazo del préstamo (dentro del plazo): Te lo regresan.
• ❌ SI CANCELAS sin causa legal o fuera de tiempo: El vendedor se lo queda.

🧠 Ejemplo: Dices “ya no quiero la casa” después del período de opción, y no hay justificación en el contrato. Pierdes los $2,000 de Earnest Money.

Option Fee:

• ✅ SI LLEGAS AL CIERRE: Se descuenta del total.
• ❌ SI CANCELAS durante el período de opción: No se te regresa.

💡 Ambos montos aparecen reflejados en el documento final del cierre llamado Settlement Statement o Closing Disclosure.

🏦 ¿Qué es el escrow?

El escrow es una cuenta administrada por el banco donde se guarda dinero para pagar tus impuestos de propiedad y tu seguro de vivienda cada año. Tú no pagas estos gastos directamente: haces un pago mensual al banco, y el banco los paga por ti cuando se vencen.

📌 Es una medida de protección para asegurarse de que siempre estén cubiertos estos dos costos esenciales.

📊 ¿Cómo se estructura tu pago mensual (hipoteca)?

Tu mensualidad no solo cubre el préstamo. Generalmente incluye:

• Principal: Lo que estás pagando del préstamo original.
• Intereses: El costo por haber recibido ese préstamo.
• Seguro de vivienda: Protección contra incendios, tormentas, robo, etc.
• Impuestos de propiedad: Se pagan al condado cada año y pueden ser altos.

💡 Los últimos dos (seguro e impuestos) se pagan desde la cuenta de escrow, no directamente por ti.

📈 ¿Pueden subir los impuestos o el seguro?

Sí. Y de hecho, es común que lo hagan. Los impuestos se calculan según el valor que el condado le asigna a tu casa, y ese valor puede subir cada año. Lo mismo con el seguro, que puede subir si sube el costo de reconstrucción o hay cambios en la zona (como huracanes, incendios, etc.).

⚠️ RIESGO: Si tus impuestos o seguro suben y el banco necesita más dinero para el escrow, tu mensualidad puede aumentar de un año a otro, incluso si tu préstamo tiene tasa fija.

💡 Ejemplo: Compraste con una mensualidad de $1,800. Un año después, los impuestos suben $1,200 anuales. Eso puede aumentar tu mensualidad en $100 o más, dependiendo del ajuste que haga el banco.

🔍 ¿Debo investigar compañías de seguro?

Sí. El seguro de vivienda no lo elige el banco: tú lo eliges. Puedes usar una compañía independiente, o empezar preguntando en la misma donde ya tienes tu seguro de auto, ya que muchos ofrecen descuentos por tener ambos productos con ellos.

📌 Nosotros te damos una lista de opciones si no sabes por dónde empezar. Pero es tu derecho elegir y comparar.

🏘️ ¿Qué es el HOA?

HOA significa Homeowners Association, o Asociación de Propietarios. Es una organización privada que administra ciertas comunidades y establece reglas para mantener la estética, orden y valores de las propiedades.

📄 Al comprar en una zona con HOA, recibirás un paquete de documentos que explica sus reglas, tarifas, derechos y obligaciones.

Secciones más importantes del paquete del HOA:

• Restricciones (CC&Rs): Lo que puedes y no puedes hacer en la propiedad (colores, cercas, remodelaciones, etc.).
• Bylaws: Cómo funciona y se organiza el HOA (quién toma decisiones, cómo se vota, etc.).
• Estados financieros: Muestra cómo usan el dinero que cobran.
• Historial de conflictos: Si hay demandas o disputas activas dentro del HOA.
• Tarifas: Cuánto se paga, con qué frecuencia y qué cubre.

Beneficios del HOA:

• Mantenimiento de áreas comunes (parques, entradas, alumbrado).
• Mayor control de estética (evita que casas vecinas bajen el valor).
• Organización comunitaria, eventos, vigilancia.

Riesgos o aspectos negativos:

• Multas si incumples reglas estéticas o de uso.
• Cuotas obligatorias que pueden subir con el tiempo.
• Restricciones que limitan personalización de tu propiedad.

⚠️ IMPORTANTE: Lee el paquete del HOA con calma. Tienes derecho a cancelación si lo recibes después del contrato y no estás de acuerdo.

🛑 IMPORTANTE: Nosotros no somos abogados ni ofrecemos asesoría legal. No interpretamos los documentos del HOA en nombre del comprador. Nuestra función es guiarte en el proceso de compra como agentes inmobiliarios, pero cualquier duda legal específica sobre las restricciones o términos del HOA debe ser consultada con un abogado especializado en bienes raíces.

En resumen…

Este paso es el inicio del compromiso legal. Aquí defines tus condiciones, derechos y tiempos. Aquí comienza el contrato. Cada palabra importa. Cada decisión tiene consecuencias.

Nosotros estamos contigo para revisar cada línea antes de firmar. No estás solo. Estás informado, guiado y protegido.

Información adicional que todo comprador debería conocer antes de firmar una oferta

🧾 1. Costos de cierre estimados

Además del enganche, el cierre incluye costos adicionales: impuestos, seguro, avalúo, gastos del título, honorarios de notaría y otros cargos administrativos.

💡 Puedes pedir una estimación a tu loan officer o a nosotros para tener una idea clara del total que necesitarás llevar al cierre.

📆 2. ¿Qué pasa si el cierre se retrasa?

La fecha de cierre que aparece en el contrato es tentativa. Puede cambiar por varios motivos: demoras del banco, complicaciones con el título, o necesidades del vendedor.

⚠️ Si hay retrasos, puede ser necesario firmar una extensión. Si el vendedor no coopera, es posible cancelar sin penalización, dependiendo del caso.

🧑‍💼 3. ¿Qué hace la compañía de título?

La compañía de título es la que gestiona todo el proceso legal de la compraventa. Verifica que el vendedor sea el dueño legal, que no haya deudas o juicios pendientes, y garantiza con un seguro que recibirás una propiedad libre de problemas legales.

📌 También guarda tu depósito (Earnest Money) y gestiona el dinero del cierre.

🏚️ 4. Inspecciones adicionales recomendadas

Además de la inspección general, puedes considerar otras dependiendo de la zona o el estado de la propiedad:

• Inspección estructural por ingeniero.
• Prueba de termitas o plagas.
• Prueba de moho, radón o gas.
• Inspección del sistema de drenaje o fundación.

💡 Cuanto más sepas antes del cierre, menos sorpresas tendrás después.

🛠️ 5. ¿Qué se puede negociar después de la inspección?

La inspección no es para cancelar por cualquier cosa. Es una herramienta para negociar:

• Reparaciones específicas.
• Un crédito económico para cubrir reparaciones futuras.
• Una reducción en el precio de compra.

⚠️ Si el vendedor se niega a negociar, puedes decidir seguir adelante, renegociar o cancelar si estás dentro del período de opción.

🔐 6. ¿Qué pasa si el vendedor no cumple?

Si el vendedor no entrega la propiedad en las condiciones acordadas o incumple alguna parte del contrato, tú tienes derechos. El contrato tiene cláusulas para protegerte.

📌 Puedes cancelar, pedir extensiones o incluso buscar compensación legal si hay un incumplimiento grave.

📋 7. Revisión del contrato antes de firmar

Nunca debes firmar nada con dudas. Puedes y debes revisar todo el contrato línea por línea con nosotros antes de firmar.

💡 Todo lo que no esté por escrito no existe legalmente. Si el vendedor promete algo, pídele que lo incluya en el contrato.

🧠 8. Cómo evitar decisiones apresuradas

No hagas una oferta solo por miedo a “perder la casa”. Cada decisión debe ser analizada con calma. Es mejor esperar que comprometerte a algo que no entiendes completamente.

⚠️ Una oferta hecha bajo presión puede salir cara. Respira, pregunta, infórmate y decide con claridad.

💬 9. ¿Qué puedes esperar de tu agente?

Desde este punto en adelante, nosotros te guiamos en cada paso: contratos, fechas, inspecciones, negociaciones, extensiones y cierre.

📌 Nuestro trabajo es protegerte, informarte y acompañarte. No estás solo.

📁 10. Organización de documentos

Te recomendamos guardar todos los documentos y correos importantes en una carpeta digital o física:

• Preaprobación del banco.
• Contrato y addendas.
• Inspecciones y reportes.
• Pruebas de pagos (Earnest Money, Option Fee).
• Comunicaciones clave del banco o del agente de título.

🧠 Tener todo en orden te da claridad y control durante el proceso.

🔎 Descargo de responsabilidad:

La información proporcionada en este documento es de carácter educativo e informativo, basada en nuestra experiencia como agentes inmobiliarios con licencia en el estado de Texas. Nuestro objetivo es ayudarte a entender el proceso de compra de una casa y acompañarte paso a paso de manera clara y responsable.

No somos prestamistas, abogados, contadores ni asesores financieros. No emitimos opiniones legales, no interpretamos documentos jurídicos ni damos recomendaciones sobre productos financieros o fiscales.

Te recomendamos consultar directamente con un profesional especializado (abogado, oficial de préstamos, asesor fiscal o de seguros) para resolver cualquier duda específica relacionada con tu situación legal, financiera o patrimonial antes de firmar cualquier documento.

En el siguiente video te explico muy brevemente algunos de los documentos que firmaras.

Para ver la lista entera de todos los documentos gobernados por TREC, puedes visitar el siguiente link: https://www.trec.texas.gov/taxonomy/pdf-category/contracts-forms-applications

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