El banco y la compañía de título
trabajan en paralelo.
Ya completaste la inspección. Ahora varios procesos avanzan al mismo tiempo: el avalúo, la revisión del título, el survey y su seguro de vivienda. Aquí explicamos cada uno.
Esta guía es educativa, no es asesoría profesional
La información en esta página tiene propósito educativo general. No sustituye la asesoría de un abogado de bienes raíces, un tasador con licencia, un agente de seguros o un profesional financiero. Cada transacción es diferente y las leyes pueden cambiar. Consulte siempre con los profesionales correspondientes para su situación específica.
Ya completaste la inspección en el Paso 08. Ahora el banco, la compañía de título y tú tienen tareas que avanzarán en paralelo. Este paso cubre todos los procesos que ocurren entre la inspección y la aprobación final del préstamo.
Firma de disclosures bancarios
Después de que su solicitud avanza, el banco le envía un paquete de documentos legales que describen los términos de su préstamo. Estos documentos se llaman loan disclosures y son un requisito federal.
El paquete típicamente incluye:
¿Qué debe hacer? Revise cada documento con cuidado. Si algo no tiene sentido, pregúntale a su loan officer antes de firmar. Una vez que firme, devúelvelos lo antes posible para no retrasar el proceso.
Avalúo de la propiedad (Appraisal)
El avalúo es una evaluación independiente ordenada por el banco para determinar el valor de mercado de la propiedad. El banco no va a prestar más dinero del que la casa realmente vale según esta evaluación.
¿Qué hace el tasador?
Un tasador con licencia visita la propiedad, toma fotografías, mide el área habitable y compara la casa con ventas recientes similares en la zona (conocidas como comps o comparables). Su objetivo es determinar un valor justo de mercado basado en datos, no en emociones.
Requisitos según tipo de préstamo
| Tipo de préstamo | Requisitos del avalúo |
|---|---|
| FHA | Más estricto — revisa seguridad, habitabilidad y problemas estructurales además del valor |
| VA | Similar a FHA — incluye requisitos específicos adicionales para veteranos |
| USDA | Similar a FHA — incluye verificación de propiedad rural y elegibilidad de zona |
| Convencional | Menos estricto — se enfoca principalmente en el valor de mercado |
¿Qué pasa si el avalúo sale bajo?
Si el valor del avalúo es menor al precio acordado, hay varias opciones:
Tiempo estimado: el avalúo típicamente toma entre 7 y 14 días después de ser ordenado por el banco.
Compromiso de título (Title Commitment)
El compromiso de título es un documento que emite la compañía de título. Muestra el estatus legal de la propiedad y confirma que el vendedor tiene derecho a venderla. Es el paso previo a que le emitan una póliza de título (title insurance) que protege su compra.
¿Qué puede aparecer en el título?
Tiempo de entrega: la compañía de título puede tomar hasta 20 días desde la ejecución del contrato para entregar el compromiso de título.
¿Cómo se resuelven problemas? Si aparecen problemas en el título, generalmente el vendedor debe resolverlos antes del cierre. La compañía de título coordina con el vendedor para limpiar el título. Si tiene preguntas sobre implicaciones legales específicas, consulta con un abogado de bienes raíces.
Survey o plano topográfico
El survey es un documento oficial que muestra los límites exactos de la propiedad, las estructuras construidas, cercas, servidumbres y si la propiedad está en zona de inundación.
¿Qué muestra el survey?
¿Qué problemas puede detectar?
¿Qué NO muestra el survey?
Opciones si hay problemas: el vendedor puede corregir la situación (mover una cerca, por ejemplo), el comprador acepta la condición, o se negocia una solución entre ambas partes.
Seguro de vivienda (Homeowner’s Insurance)
El seguro de vivienda es un requisito del banco y una protección esencial para usted como dueño. Debe tener una póliza activa antes del cierre o el banco no cerrará el préstamo.
¿Qué cubre el seguro?
Tipos de cobertura
Replacement Cost vs. Actual Cash Value: Replacement Cost paga lo que cuesta reemplazar algo nuevo. Actual Cash Value descuenta la depreciación, por lo que recibe menos. Replacement Cost cuesta un poco más pero le protege mejor.
Open Perils vs. Named Perils: Open Perils cubre todo excepto lo explícitamente excluido. Named Perils solo cubre los eventos específicamente listados en la póliza. Open Perils ofrece protección más amplia.
Seguro contra inundaciones
El seguro contra inundaciones es una póliza separada. El seguro de vivienda estándar NO cubre inundaciones. En ciertas zonas de DFW, el banco puede requerir seguro de inundación según la clasificación del flood zone en el survey.
Tipos de seguro: comparativa
| Tipo | ¿Qué cubre? | ¿Requerido? |
|---|---|---|
| Homeowners | Estructura + contenido + responsabilidad civil | Sí (requisito del banco) |
| Home Warranty | Reparaciones de electrodomésticos y sistemas | No (opcional) |
| PMI | Protege al banco si dejas de pagar | Sí, si pones menos del 20% de enganche |
| Flood Insurance | Daños por inundación | Depende de la zona (flood zone) |
Factores que afectan el costo
Consejos específicos para DFW
Derechos minerales en Texas
En Texas, los derechos minerales (mineral rights) son la propiedad de los recursos naturales bajo la superficie del terreno: petróleo, gas natural y otros minerales. Estos derechos pueden estar separados de los derechos sobre la superficie.
Esto significa que alguien puede ser dueño de la superficie (tú, como comprador) y otra persona puede ser dueña de lo que hay debajo. Si el dueño de los derechos minerales decide extraer recursos, podría tener acceso a la propiedad según los términos del acuerdo. Consulte con un abogado si tiene preguntas sobre derechos minerales en su propiedad específica.
¿Debo preocuparme?
En la mayoría de compras residenciales en el área de Dallas–Fort Worth, los derechos minerales tienen un impacto práctico mínimo. Las zonas residenciales urbanas y suburbanas generalmente no son sitios activos de extracción. Sin embargo, es importante saber qué dice el título al respecto.
¿Cómo verificar?
El compromiso de título (title commitment) muestra el estatus de los derechos minerales. Si están separados o reservados, aparecerá en las excepciones del documento. Su agente y la compañía de título pueden explicarle qué significa para su caso específico.
Errores comunes en este paso
Alcance de nuestro servicio
Como agentes de bienes raíces con licencia, coordinamos, explicamos y le recordamos los pasos importantes de este proceso. No somos tasadores, abogados ni agentes de seguros. Nuestro trabajo es guiarle, no reemplazar a los profesionales de cada área.
Para este paso es común trabajar con:
Formularios oficiales de TREC →
Dudas comunes sobre avalúo, título y seguro
Tiene varias opciones: negociar con el vendedor para que baje el precio, pagar tú la diferencia, dividir la diferencia entre ambas partes, o cancelar el contrato según los términos acordados. Su agente le guía en la mejor estrategia según su situación.
En Texas, generalmente el comprador tiene derecho a elegir la compañía de título, aunque esto puede negociarse en el contrato. Es una decisión importante porque la compañía de título coordina muchos aspectos del cierre.
Técnicamente no siempre es obligatorio por ley, pero la mayoría de bancos y compañías de título lo requieren. Incluso si no fuera requisito, es altamente recomendable para conocer los límites exactos de lo que estás comprando.
Empieza a cotizar tan pronto como tengas el contrato firmado. La póliza debe estar activa antes de la fecha de cierre. El banco necesita evidencia de seguro para liberar los fondos del préstamo.
Son la propiedad de recursos bajo la superficie (petróleo, gas, minerales). En Texas pueden estar separados de la propiedad de la superficie. En la mayoría de compras residenciales en DFW no tienen impacto práctico, pero siempre revisa el compromiso de título para saber el estatus.
Sí, puede solicitar una reconsideración de valor (rebuttal) presentando comparables adicionales o información que el tasador pudo no haber considerado. Su agente y su loan officer coordinan este proceso. No siempre funciona, pero en algunos casos logra un ajuste.
Paso 10 — Aprobación final
del préstamo.
Cuando el avalúo, el título y el seguro están resueltos, el banco revisa todo para darle la aprobación final (clear to close). El siguiente paso le explica qué esperar.