🎉 Paso 06 – Preparar y enviar tu oferta de compra
🎈 Sección 1 – De la visita a la oferta: el puente hacia tu contrato
¡👏 Bravo por llegar hasta aquí! Después de visitar casas, soñar con las posibilidades y analizar cada rincón, llegó el momento de dar un paso emocionante y definitivo: hacer tu primera oferta formal para comprar tu casa.
🎊 Este no es solo un trámite. Es el inicio de tu compromiso real con la propiedad que te enamoró. Aquí es donde tus planes comienzan a tomar forma legal, con un contrato que refleja tu interés, tus condiciones y tus garantías.
🔑 ¿Por qué este paso es tan importante?
Porque una oferta no es solo decir “me gusta esta casa”. Es un documento oficial (en Texas usamos el formulario TREC 1-4) que establece:
💰 El precio al que te comprometes a comprar.
🏦 Cómo vas a pagar (tipo de préstamo o efectivo).
📅 Las fechas de cierre y plazos clave.
💵 Los depósitos iniciales que demostrarán tu seriedad.
🛠️ Las condiciones que necesitas (concesiones, reparaciones, inclusiones).
🎉 Este es el punto donde la emoción y la responsabilidad se encuentran: lo que firmes aquí marcará el inicio del proceso legal para convertirte en dueño o dueña de tu nuevo hogar.
💬 Nosotros estaremos contigo para celebrarlo y guiarte en cada línea del contrato. Prepararemos y enviaremos tu oferta, te explicaremos todos los términos y te ayudaremos a tomar decisiones con confianza. Este no es un viaje que harás solo: estamos a tu lado para hacerlo claro, emocionante y bien hecho.
📑 Sección 2 – Los documentos que recibirás para preparar y enviar tu oferta
🎊 Si esta es tu primera vez haciendo una oferta, queremos que lo vivas con alegría y confianza. Antes de enviar tu oferta formal, recibirás de nuestra parte un paquete completo de documentos. Cada uno tiene un propósito esencial para protegerte, respaldarte y avanzar con seguridad.
Aquí te explicamos qué recibirás y por qué es importante:
📝 Contrato de compra-venta (TREC 1-4)
Este es el documento principal, donde se establecen todos los detalles de tu oferta: precio, tipo de financiamiento, fechas de cierre, depósitos iniciales, concesiones solicitadas al vendedor, bienes incluidos y cualquier condición especial.
💡 Lo llenaremos contigo y lo revisaremos línea por línea para que nada quede sin entender.
💰 Third Party Financial Addendum
Este anexo detalla el tipo de financiamiento que utilizarás (FHA, Convencional, VA, efectivo), el monto del préstamo, tu enganche, y cualquier condición especial.
📌 Es importante para que el vendedor y su agente sepan cómo planeas pagar la casa y qué requisitos implica tu tipo de préstamo.
🏡 Seller’s Disclosure Notice
Documento donde el vendedor revela el estado conocido de la propiedad: sistemas, reparaciones anteriores, defectos visibles y cualquier detalle relevante.
📌 Esto te ayuda a conocer la condición general de la casa antes de avanzar.
🧱 Lead-Based Paint Addendum (si aplica)
Obligatorio para propiedades construidas antes de 1978. Informa sobre la posible presencia de pintura con plomo, los riesgos asociados y tus derechos como comprador.
🖼️ Pamfleto de pintura con plomo (si aplica)
Un folleto informativo oficial que explica cómo protegerte de los riesgos del plomo en viviendas antiguas.
🏘️ Seller’s Temporary Lease Addendum (si aplica)
Se utiliza si el vendedor necesita quedarse temporalmente en la propiedad después del cierre. Aquí se establecen términos como renta, duración y condiciones.
🕵️ Aviso de sugerencia de inspección y lista de inspectores
Te recuerda contratar un inspector profesional con licencia en Texas, ya que los agentes de bienes raíces no inspeccionan ni garantizan la condición de la casa. La lista incluye inspectores confiables (aunque puedes buscar otros) y sus contactos.
📜 TILA-RESPA Authorization (Autorización para divulgar documentos financieros)
Este documento permite que el prestamista comparta contigo y con nosotros (tus agentes) toda la información financiera de tu préstamo: estimaciones, tasas, pagos mensuales, disclosures de cierre y otros documentos.
💡 Es clave para que podamos revisar todo contigo, asegurarnos de que no haya errores y proteger tus intereses.
🔐 Wire Fraud Warning
Advertencia importante sobre el riesgo de fraude en transferencias bancarias (Earnest Money, etc.). Aquí se explican las formas seguras de enviar dinero y las señales de alerta que debes tener en cuenta.
📝 Appraisal Waiver (si aplica)
Este documento opcional permite renunciar a tu derecho de cancelar si la tasación (appraisal) del banco es menor al precio de compra. Se usa en ofertas muy competitivas, pero debe evaluarse cuidadosamente.
🏠 HOA Addendum (si aplica)
Si la casa está en una comunidad con Asociación de Propietarios (HOA), este documento detalla reglas, restricciones, tarifas y responsabilidades.
📌 Es esencial para conocer tus derechos y obligaciones como propietario.
📚 Glosario general de términos
Un documento fácil de consultar que explica con lenguaje sencillo los términos y conceptos que encontrarás en los contratos y documentos.
💡 Lo tendrás a mano para despejar dudas cuando las necesites.
🎉 No te preocupes, no estás solo. Nosotros revisaremos cada uno contigo, te daremos explicaciones claras con ejemplos prácticos, y resolveremos todas tus dudas antes de que firmes. Queremos que todo esté claro, comprensible y a tu ritmo.
📋 Sección 3 – Elementos clave del contrato de compra-venta (TREC 1-4)
Ahora que tienes el paquete de documentos en tus manos, vamos a desglosar el más importante: el contrato de compra-venta, también conocido como TREC 1-4. Este documento contiene todos los detalles esenciales que convierten tu oferta en un compromiso legal.
Aquí te explicamos cada punto con ejemplos y tips prácticos:
💲 1. Precio de compra
Este es el monto que estás ofreciendo para comprar la casa. No siempre es igual al precio publicado: puede ser más alto, más bajo o el mismo, según lo acordado.
📌 Ejemplo: Si la casa cuesta $300,000 y tú ofreces $295,000, ese será el precio escrito aquí.
⚠️ Tip: Ofrecer más no siempre garantiza que acepten tu oferta. El valor debe justificarse para el banco y para ti.
🏦 2. Tipo de financiamiento
Aquí se especifica cómo planeas pagar la casa: efectivo o a través de un préstamo (FHA, Convencional, VA, USDA). Cada tipo tiene requisitos diferentes.
📌 Ejemplo: Si vas a usar un préstamo FHA, el contrato indicará eso y se adjuntará el Financial Addendum.
⚠️ Tip: Algunos vendedores prefieren ciertos tipos de préstamo porque implican menos reparaciones obligatorias.
💵 3. Porcentaje de enganche (Down Payment)
Este es el dinero inicial que pondrás al comprar la casa, calculado como porcentaje del precio.
📌 Ejemplo: Un 3.5% de $300,000 (FHA) equivale a $10,500. Un 20% elimina el PMI (seguro hipotecario) en préstamos convencionales.
💰 4. Earnest Money y Option Fee
Earnest Money: Depósito de buena fe que demuestra que vas en serio. Se entrega a la compañía de título al firmar el contrato.
Option Fee: Cantidad que pagas para reservar un período de opción (tiempo para inspeccionar y decidir).
📌 Tip: Estos pagos se entregan juntos en un solo cheque y deben hacerse a tiempo. En el Paso 07 te explicaremos cómo entregarlos correctamente.
📅 5. Fechas tentativas y plazos clave
Aquí se establecen:
La fecha de cierre (día en que se firma y te entregan la casa).
El plazo del período de opción (para inspección y negociación).
El plazo del financiamiento (para obtener la aprobación final del banco).
📌 Tip: Estas fechas son tentativas, pero son clave para planear el proceso. ¡Te ayudaremos a cumplirlas!
💬 6. Concesiones del vendedor
Son beneficios que puedes pedirle al vendedor, como cubrir costos de cierre o hacer reparaciones.
📌 Ejemplo: Puedes solicitar que te den $5,000 para ayudarte con gastos de cierre.
⚠️ Tip: Pedir demasiadas concesiones puede hacer que tu oferta sea menos atractiva para el vendedor.
🏠 7. Bienes incluidos en la venta
Aquí se especifican cosas que vienen con la casa: refrigerador, estufa, lavadora, ventiladores, etc.
📌 Tip: Si algo no está escrito, ¡no está incluido! Debemos anotarlo claramente en el contrato.
📄 8. Condiciones especiales y addendas
Si hay acuerdos adicionales (por ejemplo, Seller’s Temporary Lease, HOA Addendum, Appraisal Waiver), aquí se detallan y se adjuntan los documentos correspondientes.
💸 9. Comisión del agente comprador
Debido a los cambios recientes en el mercado, puede que necesitemos especificar si el vendedor cubrirá esta comisión. Esto se establece claramente en el contrato.
🎉 En resumen:
El contrato TREC 1-4 es como un mapa detallado de tu oferta, que asegura que todo lo acordado esté por escrito y que nadie pueda interpretarlo de forma diferente.
💬 Nosotros te ayudamos a llenarlo, revisarlo y firmarlo, explicándote cada punto con ejemplos y respuestas claras. Aquí no hay letra pequeña escondida: cada línea se revisa con calma para que tengas seguridad y tranquilidad.
💵 Sección 4 – Compromisos financieros y legales: Option Fee, Earnest Money y plazos importantes
Ahora que ya conoces los elementos clave del contrato, vamos a enfocarnos en dos de los pagos más importantes que aseguran tu oferta y activan los tiempos legales: el Earnest Money y el Option Fee. Aquí te explicamos qué son, cómo funcionan y por qué es fundamental entregarlos correctamente.
💰 1. ¿Qué es el Earnest Money?
El Earnest Money es un depósito de buena fe que demuestra que vas en serio con tu oferta. Se entrega a la compañía de título, y se mantiene seguro mientras avanza el proceso.
📌 Tip: Si todo sale bien y llegas al cierre, este dinero se descuenta del total que debes pagar.
⚠️ Importante: Si decides cancelar fuera del período permitido o sin justificación, puedes perder este depósito.
💵 2. ¿Qué es el Option Fee?
El Option Fee es un pago que te da el derecho exclusivo a cancelar o negociar durante los primeros días después de la firma del contrato, sin perder el Earnest Money.
📌 Ejemplo: Si pagas $200 por 7 días de opción, podrás contratar una inspección y decidir si sigues adelante, negocias o cancelas.
💡 Este dinero no es reembolsable, pero sí se descuenta del precio total si llegas al cierre.
📅 3. Plazos clave para entregar estos pagos
Desde el momento en que ambas partes firman el contrato, tienes 3 días calendario para entregar un solo cheque que incluya:
✅ El Earnest Money
✅ El Option Fee
💬 Nosotros te daremos:
El monto exacto.
El nombre correcto del destinatario.
La dirección de la compañía de título.
Las opciones seguras para entregarlo (en persona, app Zoccam, transferencia bancaria).
⚠️ Advertencia: Si no entregas este pago completo a tiempo, el vendedor puede cancelar el contrato sin penalización y la casa podría perderse.
📝 4. ¿Cómo se entregan los pagos?
✅ Opciones seguras:
Cheque de caja (cashier’s check) entregado directamente.
Zoccam (app oficial aprobada en Texas para enviar cheques por foto).
Wire transfer (solo si no hay opción presencial o app, pero con precaución).
❌ Opciones NO válidas:
Zelle, Venmo, PayPal, efectivo, transferencia ACH.
📌 Recuerda: Nosotros nunca recibimos tu dinero. Todo se entrega directamente a la compañía de título para protegerte.
⏳ 5. ¿Qué pasa si no cumples los plazos?
Si no entregas el cheque completo en el plazo acordado, el contrato puede cancelarse automáticamente y podrías perder la oportunidad de comprar la casa. No hay extensiones automáticas.
💡 Por eso es vital estar atento a los tiempos y entregarlo lo antes posible. Nosotros estaremos pendientes y te enviaremos recordatorios y detalles precisos.
🎊 En resumen:
Estos pagos son tu boleto para avanzar en el proceso. Demuestran seriedad, activan tus derechos legales, y protegen tanto tu oferta como tus intereses.
💬 Nosotros estamos aquí para asegurarnos de que todo se haga de forma correcta, a tiempo y sin estrés. Tú solo necesitas estar disponible y seguir nuestras indicaciones.
⚠️ Sección 5 – Errores comunes al preparar tu oferta (y cómo evitarlos)
Aunque preparar una oferta puede parecer complicado, ¡no te preocupes! Aquí te compartimos los errores más frecuentes que cometen los compradores primerizos, junto con nuestros mejores consejos para que los evites y avances con seguridad.
❌ 1. No revisar bien el contrato antes de firmar
Muchos compradores se emocionan tanto que firman sin leer todos los detalles.
💡 Consejo: Tómate tu tiempo. Nosotros te ayudamos a revisar cada línea, y explicamos lo que significa con ejemplos claros.
❌ 2. Confundir el Earnest Money y el Option Fee
A veces los compradores creen que son lo mismo, pero tienen propósitos distintos.
💡 Consejo: Recuerda: el Earnest Money es tu depósito de compromiso y el Option Fee compra tu derecho a cancelar. Ambos se entregan juntos, pero funcionan de manera diferente.
❌ 3. Entregar los pagos fuera de tiempo
El contrato establece plazos muy claros para entregar los cheques iniciales.
💡 Consejo: Prepara el cheque el mismo día que firmes el contrato, o usa la app Zoccam para evitar retrasos.
❌ 4. No incluir bienes deseados en el contrato
Ver electrodomésticos, ventiladores o cortinas en la casa no significa que estén incluidos.
💡 Consejo: Si algo es importante para ti, debemos especificarlo claramente en el contrato.
❌ 5. Ofrecer un precio sin analizar comparables o condiciones
Ofrecer demasiado alto por miedo a perder la casa, o muy bajo sin justificación, puede perjudicarte.
💡 Consejo: Nosotros analizaremos el mercado para ayudarte a determinar una oferta justa y competitiva.
❌ 6. No preguntar sobre addendas especiales (HOA, arrendamiento del vendedor, appraisal waiver)
A veces, por no preguntar o no entender, los compradores aceptan condiciones que no conocían.
💡 Consejo: Siempre revisa y comprende cada addendum antes de firmar. Te explicaremos qué significa cada uno y si se aplica a tu caso.
❌ 7. No estar disponible para aclarar dudas o firmar documentos rápidamente
Los tiempos son clave, y retrasarte puede poner en riesgo toda la transacción.
💡 Consejo: Ten a la mano tu teléfono y correo electrónico para responder y firmar a tiempo. Nosotros te guiaremos con recordatorios y actualizaciones.
❌ 8. Hacer movimientos financieros importantes durante el proceso
Abrir nuevas cuentas, pedir préstamos, cambiar de trabajo o gastar ahorros puede afectar tu aprobación de financiamiento.
💡 Consejo: Mantén tu situación financiera estable hasta después del cierre. Consulta con tu loan officer antes de hacer cualquier cambio.
🎉 En resumen:
Con nuestra guía y tus ganas de aprender, evitaremos juntos estos errores. Lo más importante es que preguntes, revises con calma y actúes con claridad.
💬 Nosotros estamos aquí para apoyarte y asegurarnos de que todo avance con paso firme hacia tu nuevo hogar.
🎊 Sección 6 – Anticipos para que estés preparado
¡🎉 Qué emoción! Una vez que tu oferta sea aceptada y firmada por el vendedor, ya no será solo “tu intención”, sino un contrato ejecutado con fuerza legal. Aquí te contamos qué esperar y cómo prepararte para lo que viene.
🔑 ¿Qué significa “contrato ejecutado”?
Significa que tanto tú como el vendedor firmaron la misma versión del contrato, se estableció una fecha oficial de ejecución, y ambas partes recibieron una copia completa.
📌 Esa fecha es clave, porque marca el inicio de todos los plazos legales: inspección, pagos iniciales, financiamiento, revisión de título, cierre y más.
📅 1. Entrega de pagos iniciales (Earnest Money y Option Fee)
A partir de la fecha de ejecución, tienes 3 días calendario para entregar tu pago inicial.
💡 Esto incluye el Earnest Money y el Option Fee en un solo cheque o a través de la app Zoccam.
⚠️ Si no se entrega a tiempo, el vendedor puede cancelar el contrato y perderías la casa.
🔍 2. Inicio del período de opción para inspección y negociaciones
Este período empieza al día siguiente de la fecha de ejecución.
📌 Durante estos días (normalmente entre 5 y 10), puedes:
✅ Contratar una inspección profesional.
✅ Negociar reparaciones o concesiones.
✅ Cancelar el contrato sin perder el Earnest Money (aunque sí perderás el Option Fee).
🏦 3. Activación del plazo para el financiamiento
El banco comenzará a procesar tu préstamo, revisar tu información y ordenar el avalúo.
💬 Es vital que mantengas una comunicación clara y fluida con tu loan officer para que todo avance sin contratiempos.
💬 4. Revisión del paquete del HOA (si aplica)
Si la propiedad está en una comunidad con HOA, recibirás un paquete con las reglas, tarifas y restricciones.
💡 Consejo: Léelo con calma. Si hay algo que no te convence, puedes cancelar el contrato dentro del plazo permitido.
⚠️ 5. Mantente alerta y disponible
En esta etapa, hay muchos detalles importantes: pagos, inspecciones, documentos y fechas.
💡 Nosotros te acompañaremos paso a paso, con recordatorios claros y explicaciones sencillas para que no pierdas de vista nada.
🎉 ¡Lo emocionante es que cada avance te acerca más a tu nuevo hogar!
Este paso no es solo el final de la oferta, sino el inicio oficial de tu camino hacia el cierre.
🎊 Sección 7 – ¡Tu oferta es el primer paso hacia tu futuro hogar!
🎉 ¡Lo lograste! Este paso no es solo llenar papeles ni entregar documentos: es el inicio oficial de tu compromiso para convertirte en dueño o dueña de tu casa. Cada firma, cada cifra y cada condición que hemos preparado juntos están pensadas para que tu proceso sea claro, seguro y exitoso.
💡 Ahora ya sabes:
✅ Qué documentos recibirás y qué significa cada uno.
✅ Cómo funciona el contrato TREC 1-4, con ejemplos y explicaciones fáciles.
✅ La importancia del Earnest Money y el Option Fee, y cómo manejarlos sin errores.
✅ Los riesgos comunes y cómo evitarlos con nuestra guía.
✅ Qué esperar una vez que tu oferta sea aceptada y se convierta en un contrato ejecutado.
🌟 ¡Este es un gran momento para celebrar! Has dado un paso valiente, decidido y emocionante hacia tu nuevo hogar. Cada decisión que tomaste aquí te acerca más a ese sueño que comenzó con una simple visita.
💬 Lo que viene a continuación:
En el Paso 07, vamos a explicarte:
📌 Qué significa tener un contrato ejecutado.
📌 Cómo y cuándo entregar el cheque inicial.
📌 Qué derechos y responsabilidades legales se activan.
📌 Cómo usar el período de opción para proteger tu inversión.
🎉 Gracias por confiar en nosotros para guiarte. Recuerda que este camino lo recorremos juntos, con alegría, claridad y confianza. ¡Vamos por más! 🏡💙
🔍 Sección 8 – Qué esperar después de firmar y enviar tu oferta
🎉 ¡Felicidades! Tu oferta ha sido firmada y enviada al vendedor. Este momento marca el inicio de una etapa llena de expectativas. Aunque ya diste el paso decisivo, todavía no es un contrato ejecutado. Aquí te explicamos con más detalle lo que puede ocurrir en esta fase y cómo prepararte:
📨 1. El vendedor recibe y revisa tu oferta
El vendedor analizará todos los términos propuestos: precio, tipo de financiamiento, depósitos, concesiones, fechas y condiciones. Dependiendo de la situación, puede:
✔️ Aceptar tu oferta tal como está: Esto significa que el contrato queda “ejecutado” y se activa todo el proceso legal (lo explicaremos en el Paso 07).
🔄 Hacer una contraoferta: El vendedor puede modificar algún término (precio, fechas, concesiones) y devolverte el documento para que tú decidas si lo aceptas o propones algo nuevo.
❌ Rechazar la oferta: Esto puede ocurrir si no están de acuerdo con los términos, si reciben una oferta mejor, o si hay dudas sobre el financiamiento.
💡 Consejo: En muchos casos, las respuestas llegan en 1 a 3 días, pero pueden tardar más si hay otros compradores o detalles por aclarar.
⏳ 2. Tiempos de espera y paciencia
La espera puede generar ansiedad, pero es parte normal del proceso.
Los vendedores suelen consultar con su agente, evaluar otras ofertas, o incluso tomarse más tiempo si la situación lo requiere.
Te recomendamos mantenerte disponible y atento a nuestras actualizaciones, ya que una respuesta puede llegar en cualquier momento.
💬 3. Comunicación continua y soporte
Durante esta fase:
Nosotros nos mantendremos en contacto directo con el agente del vendedor.
Te informaremos de cualquier actualización, preguntas o cambios.
Si surge una contraoferta, te la explicaremos con claridad, destacando los pros y contras, y te ayudaremos a decidir si aceptas, negocias o rechazas.
⚠️ 4. Evita comprometerte emocionalmente aún
Aunque la oferta ya fue enviada, todavía no hay un contrato firmado. Es importante que no hagas planes como contratar servicios, empacar, o asumir que la casa ya es tuya.
💡 Tip: Todo puede cambiar hasta que ambas partes firmen y confirmen el contrato.
📌 5. Posibles situaciones especiales
Si hay múltiples ofertas, el vendedor podría pedir una “última y mejor oferta” de todos los compradores.
Si hay solicitudes adicionales (documentos, aclaraciones), nosotros te ayudaremos a responderlas con prontitud.
Si el vendedor está indeciso, podemos asesorarte para fortalecer tu oferta o destacar puntos clave que le interesen.
🎉 En resumen:
Tu oferta está en revisión, y ahora toca esperar con paciencia.
Nosotros te informaremos y te guiaremos en cada paso.
Si la oferta es aceptada, avanzamos al siguiente paso: contrato ejecutado y entrega de cheques iniciales (Paso 07).
Si hay una contraoferta o rechazo, te ayudaremos a decidir cómo responder.
En el siguiente video te explico muy brevemente algunos de los documentos que firmaras.
Para ver la lista entera de todos los documentos gobernados por TREC, puedes visitar el siguiente link: https://www.trec.texas.gov/taxonomy/pdf-category/contracts-forms-applications
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