¿Qué es un préstamo
FHA?
FHA significa Federal Housing Administration. No es un prestamista — es una agencia del gobierno federal que asegura el préstamo.[1] Esto significa que si dejas de pagar, el gobierno cubre parte de la pérdida del prestamista. Esa garantía permite que los prestamistas ofrezcan condiciones más flexibles.
El préstamo FHA fue diseñado específicamente para ayudar a compradores con menos ahorros y crédito en desarrollo a acceder a su primera casa. Lo obtienes a través de prestamistas aprobados por FHA — bancos, cooperativas de crédito, o prestamistas hipotecarios con licencia.
Características principales de FHA
- Enganche desde 3.5% — Con un credit score de 580 o más, puedes dar tan solo el 3.5% de enganche. Con score de 500–579, se requiere 10%.[1]
- Credit score mínimo: 580 — Más flexible que los préstamos convencionales. Algunos prestamistas aceptan desde 500 con más enganche.
- Seguro hipotecario obligatorio (MIP) — FHA llama a su seguro MIP (Mortgage Insurance Premium). Se paga un cargo al cierre y una prima mensual. En préstamos de 30 años con menos de 10% de enganche, el MIP dura toda la vida del préstamo.[1]
- DTI más flexible — FHA permite relaciones deuda-ingreso (DTI) de hasta 57% en algunos casos, dependiendo de factores compensatorios.[1]
- Solo residencia principal — FHA solo financia tu vivienda principal. No puedes usarlo para propiedades de inversión o segunda residencia.
- Evaluación (appraisal) más estricta — FHA requiere que la propiedad cumpla estándares mínimos de habitabilidad y seguridad. Esto puede descalificar casas que necesiten reparaciones importantes.
¿Qué es un préstamo
Convencional?
Un préstamo convencional no está respaldado por el gobierno. Sigue las guías establecidas por Fannie Mae y Freddie Mac — las dos entidades que compran la mayoría de hipotecas en Estados Unidos.[2]
Porque no tiene garantía gubernamental, los requisitos de crédito son más altos. Pero a cambio, ofrece más flexibilidad en tipos de propiedad, límites más altos, y la posibilidad de eliminar el seguro hipotecario una vez que llegas a suficiente equidad.
Características principales de Convencional
- Enganche desde 3% — Programas como Conventional 97 permiten 3% de enganche. Sin embargo, 5% o más es más común y reduce el costo del PMI significativamente.[2]
- Credit score mínimo: 620 — La mayoría de prestamistas requieren 620 como mínimo. Para las mejores tasas, se recomienda 740 o más.[2]
- PMI removible — Si das menos de 20% de enganche, pagarás PMI (Private Mortgage Insurance). La diferencia clave: puedes solicitar que se elimine cuando llegues a 80% LTV (es decir, cuando hayas pagado 20% del valor). Se cancela automáticamente al llegar a 78% LTV.[2]
- DTI típico máximo: 45% — Convencional generalmente requiere una relación deuda-ingreso de 45% o menos, aunque algunos programas permiten hasta 50% con factores compensatorios.[2]
- Más tipos de propiedad — Puedes financiar tu residencia principal, segunda residencia, o propiedad de inversión con un préstamo convencional.
- Evaluación más flexible — Los estándares de appraisal son menos estrictos que FHA, lo que significa que más propiedades califican sin necesidad de reparaciones previas.
Comparación directa
FHA vs Convencional
Esta tabla resume las diferencias principales entre ambos tipos de préstamo. Los números son guías generales — tu prestamista determinará los requisitos exactos para tu situación.
| Característica | FHA | Convencional |
|---|---|---|
| Enganche mínimo | 3.5% (con score 580+)[1] | 3% (Conventional 97) a 5% común[2] |
| Credit score mínimo | 580 (500 con 10% down)[1] | 620 (740+ para mejores tasas)[2] |
| Seguro hipotecario (PMI/MIP) | MIP obligatorio — de por vida en préstamos de 30 años con <10% down. 11 años si das 10%+[1] | PMI removible — se elimina al llegar a 80% LTV (automático a 78%)[2] |
| Límites del préstamo | Varía por condado. En la mayoría de Texas: $524,225 (2026)[4] | Límite conforming: $806,500 (2026). Programas jumbo disponibles por encima[2] |
| Requisitos de la propiedad | Más estrictos — debe cumplir estándares mínimos de FHA (seguridad, habitabilidad, estructura)[1] | Más flexibles — appraisal estándar, menos restricciones de condición |
| Concesiones del vendedor | Hasta 6% del precio de venta[1] | 3%–9% dependiendo del porcentaje de enganche[2] |
| DTI máximo | Hasta 57% con factores compensatorios[1] | Típicamente 45% (hasta 50% en algunos casos)[2] |
| Refinanciamiento | FHA Streamline — proceso simplificado sin appraisal completo | Rate/Term refinance — proceso estándar con nueva evaluación |
| Costos de cierre | Rango similar: 2%–5% del precio. Upfront MIP adicional (1.75%)[1] | Rango similar: 2%–5% del precio. Sin cargo upfront de seguro |
| Disponible para | Residencia principal solamente[1] | Principal, segunda residencia, e inversión[2] |
Ejemplo lado a lado
casa de $300,000
Veamos cómo se vería la compra de una casa de $300,000 en Texas con cada tipo de préstamo. Estos son cálculos aproximados — el prestamista determina los números exactos.
MIP dura toda la vida del préstamo (30 años)
PMI se elimina al llegar a 80% LTV (~año 7–9)
Conv: $0 upfront + ($120 × 60 meses) = ~$7,200 en PMI (y podría eliminarse antes)
En 5 años, la diferencia en costo de seguro hipotecario solo puede ser de ~$5,800 a favor de Convencional. Pero FHA requiere $4,500 menos de enganche inicial. La mejor opción depende de tu situación financiera completa.
*Tasas de interés son ilustrativas y no reflejan ofertas actuales. Las tasas reales dependen de tu credit score, DTI, prestamista y condiciones del mercado. Los cálculos son aproximaciones — el prestamista determina los números exactos.
Cuándo elegir
préstamo FHA
FHA suele ser la mejor opción cuando tu perfil financiero necesita más flexibilidad. Estos son los escenarios donde FHA generalmente tiene ventaja:
- Tu credit score está entre 580 y 619 — En este rango, FHA es significativamente más accesible que Convencional. La mayoría de prestamistas convencionales requieren 620 mínimo.
- Solo tienes 3.5% ahorrado para enganche — Si tus ahorros son limitados, el enganche mínimo de FHA (3.5%) requiere menos que el típico 5% de Convencional. En una casa de $300K, eso es $4,500 de diferencia.
- Tienes un DTI (deuda-ingreso) alto — Si tus deudas mensuales (auto, tarjetas, préstamos estudiantiles) representan un porcentaje alto de tu ingreso, FHA permite hasta 57% en ciertos casos.
- Es tu primera compra de casa — FHA fue diseñado para compradores primerizos. Los requisitos más flexibles facilitan el acceso cuando no tienes historial de propiedad.
- Eres empleado por cuenta propia o tienes ingreso variable — FHA tiende a ser más flexible con la documentación de ingresos no tradicionales, aunque aún necesitarás demostrar capacidad de pago.
- Tu historial de crédito tiene eventos recientes — FHA tiene períodos de espera más cortos después de bancarrota o foreclosure comparado con Convencional.
Cuándo elegir
préstamo Convencional
Convencional tiende a ser mejor cuando tu perfil financiero es más fuerte. Estos son los escenarios donde Convencional generalmente ofrece mejores condiciones:
- Tu credit score es 620 o más — Con score de 620+, calificas para Convencional. Con 740+, obtienes las mejores tasas disponibles — generalmente mejores que FHA.
- Puedes dar 5% o más de enganche — Con más enganche, tu PMI es más bajo y se puede eliminar antes. Si das 20%, no necesitas PMI en absoluto.
- Quieres que el PMI desaparezca eventualmente — Esta es la diferencia más grande. El PMI convencional se elimina al llegar a 80% LTV. El MIP de FHA dura toda la vida del préstamo en la mayoría de los casos.
- Planeas comprar una segunda propiedad — Si quieres una casa vacacional o propiedad de inversión, Convencional es tu única opción — FHA solo financia residencia principal.
- Quieres menos restricciones en la propiedad — Si la casa que te gusta necesita reparaciones cosméticas o tiene características que podrían no pasar la evaluación de FHA, Convencional te da más flexibilidad.
- Necesitas un préstamo por encima del límite FHA — Si necesitas financiar más de ~$524K (límite FHA en la mayoría de condados de Texas), Convencional ofrece límites conforming más altos.[4]
Otros tipos de
préstamos hipotecarios
FHA y Convencional son los más comunes, pero no son los únicos. Dependiendo de tu situación, podrías calificar para otros programas:
VA (Veterans Affairs)
0% de enganche, sin PMI, tasas competitivas. Exclusivo para veteranos, militares activos y cónyuges elegibles. Si calificas, es generalmente la mejor opción disponible.
USDA
0% de enganche para propiedades en áreas rurales designadas. Límites de ingreso aplican. Algunas zonas alrededor de DFW califican como rurales. Buena opción para familias con ingreso moderado.
Préstamos con ITIN
Programas especiales de prestamistas que aceptan ITIN en lugar de Social Security Number. Enganche desde 10-15% típicamente. Lee nuestra guía completa de ITIN.
Programas de ayuda con enganche
Texas ofrece programas estatales y locales que ayudan con el enganche y costos de cierre. Algunos son grants (no se pagan) y otros son segundos préstamos. Ver programas disponibles.
Preguntas sobre
FHA vs Convencional
ITIN: Los préstamos FHA generalmente no están disponibles con ITIN. Sin embargo, existen programas especiales de prestamistas que ofrecen hipotecas con ITIN. Estos no son FHA ni Convencional tradicional — son programas propios de cada prestamista. Consulta nuestra guía de ITIN para más detalles.
¿FHA o Convencional?
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Fuentes y referencias 4 fuentes
La información educativa en esta página se basa en fuentes oficiales y normativas vigentes. Las condiciones de programas y requisitos pueden cambiar — verifica siempre con el prestamista o institución correspondiente.
- [1] HUD — FHA Loan Requirements — Requisitos oficiales de préstamos FHA: enganche, credit score, MIP, DTI, límites y elegibilidad.
- [2] Fannie Mae — Conventional Loan Guidelines — Guías de préstamos convencionales conforming: requisitos, PMI, límites y tipos de propiedad.
- [3] CFPB — Types of Mortgage Loans — Comparación oficial de tipos de préstamos hipotecarios disponibles para consumidores.
- [4] FHA — Loan Limits by County — Límites de préstamos FHA por condado. Actualizado anualmente.
Esta página tiene fines educativos únicamente. No constituye asesoría legal, fiscal ni financiera. Consulta con un profesional licenciado para tu situación específica.
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Esta información es educativa e informativa. No sustituye asesoría legal, fiscal o financiera. Leer esta guía no establece una relación de representación entre tú y Claudia Sánchez REALTOR®. Contenido aplicable a North Texas, USA — actualizado a 2026.
Las tasas, límites y requisitos de préstamos pueden cambiar sin previo aviso. Consulta directamente con un prestamista autorizado para tu situación específica. Los cálculos presentados son aproximaciones educativas — el prestamista determina los números exactos basados en tu perfil financiero completo.
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Claudia Sánchez, REALTOR® — TREC #0697558
Efraín Oscar García, REALTOR® — TREC #0744751
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