¿Qué es earnest money
y para qué sirve?
Cuando haces una oferta para comprar una casa, incluyes un depósito llamado earnest money (dinero de buena fe). Este depósito le demuestra al vendedor que tu oferta es seria — que no estás simplemente “probando” sin intención real de comprar.
Es una práctica estándar en todas las transacciones de bienes raíces en Texas y en la mayoría de los estados. Sin earnest money, un vendedor probablemente no tomará tu oferta en serio.[1]
Lo más importante que debes saber: el earnest money no es un costo extra. Si el trato se cierra, ese dinero se aplica directamente a tus costos de cierre o a tu enganche (down payment). No lo pierdes — simplemente cambia de nombre en la hoja de cierre.
Muestra seriedad
Le dice al vendedor que tu oferta es real y que estás comprometido con la compra. Sin él, tu oferta se ve débil.
No es dinero perdido
Se aplica a tus costos de cierre o a tu down payment. Si el trato cierra, ese dinero trabaja a tu favor.
Está protegido
Lo guarda una compañía de título en una cuenta de escrow. Nadie puede tocarlo sin acuerdo de ambas partes.[3]
Es negociable
No hay un monto fijo por ley. El 1% es lo común en Texas, pero puedes negociar más o menos según la situación.
¿Cuánto es normal
de earnest money en Texas?
En el área de Dallas–Fort Worth, lo estándar es 1% del precio de compra. No hay un mínimo legal — es un acuerdo entre comprador y vendedor — pero el 1% es la norma aceptada en la mayoría de las transacciones residenciales.[1]
| Precio de la casa | Earnest money (1%) | Contexto |
|---|---|---|
| $250,000 | $2,500 | Casa accesible en DFW |
| $300,000 | $3,000 | Rango medio en muchas ciudades |
| $350,000 | $3,500 | Rango medio-alto en DFW |
| $400,000 | $4,000 | Casas nuevas o vecindarios premium |
En situaciones competitivas — cuando hay múltiples ofertas por la misma casa — un vendedor puede preferir la oferta que incluya más earnest money porque demuestra mayor compromiso. En esos casos, podrías ofrecer 1.5% o incluso 2%.
El monto es completamente negociable. Nosotros te ayudamos a decidir cuánto ofrecer según las condiciones del mercado y la situación específica de cada propiedad.
¿Cuándo lo pagas
y a quién va?
Una vez que tu oferta es aceptada y ambas partes firman el contrato (executed contract), tienes un plazo para entregar el earnest money. En Texas, este plazo es típicamente de 1 a 3 días hábiles después de la ejecución del contrato.[1]
¿A quién va el dinero?
El earnest money va directamente a la compañía de título (title company) designada en el contrato. No va al vendedor. No va al agente. La compañía de título lo deposita en una cuenta de escrow — una cuenta neutral y protegida — donde nadie puede tocarlo sin el acuerdo de ambas partes.[3]
Formas de pago aceptadas
La compañía de título generalmente acepta:
- Cheque certificado o de caja — La forma más común. Lo obtienes en tu banco y lo entregas directamente a la compañía de título.
- Transferencia bancaria (wire transfer) — Rápida y segura, pero verifica siempre la información del destinatario directamente con la compañía de título. El fraude por wire es real.
- Cheque personal — Algunos títulos lo aceptan, pero no todos. Puede tomar más tiempo en procesarse.
¿Cuándo pierdes
tu earnest money?
Esta es la pregunta más común — y la que más miedo genera. La buena noticia: en Texas, tienes múltiples protecciones que hacen muy difícil perder tu earnest money si sigues el proceso correctamente.
Situaciones donde NO lo pierdes
- Durante el Option Period — Puedes cancelar el contrato por cualquier razón durante el Option Period y recuperar tu earnest money completo. No necesitas justificación.[1]
- Contingencia de financiamiento — Si tu préstamo hipotecario no es aprobado y tu contrato incluye la contingencia de financiamiento, recuperas tu earnest money.
- Contingencia de tasación (appraisal) — Si la casa se tasa por debajo del precio acordado y no pueden llegar a un acuerdo, puedes salir y recuperar tu depósito.
- El vendedor incumple — Si el vendedor no cumple con sus obligaciones contractuales, tu earnest money se te devuelve.
Situaciones donde SÍ puedes perderlo
Puedes perder tu earnest money si:
- El Option Period ya expiró y decides retirarte sin una contingencia válida
- Simplemente cambias de opinión después del Option Period sin razón contractual
- No cumples con los plazos del contrato (por ejemplo, no entregas documentos a tiempo)
- Tu financiamiento falla por algo que estaba bajo tu control (como cambiar de empleo o abrir créditos nuevos durante el proceso)
¿Cuándo recuperas
tu earnest money?
Hay varias situaciones donde tu earnest money regresa a ti:
- Al cierre (closing) — Si el trato se completa exitosamente, tu earnest money se aplica directamente a tus costos de cierre o down payment. No lo pierdes — se convierte en parte de tu inversión en la casa.
- Cancelación durante el Option Period — Si decides cancelar por cualquier razón durante el Option Period, la compañía de título te devuelve el earnest money completo.
- Fallo de financiamiento — Si tu préstamo no se aprueba y tienes la contingencia de financiamiento en tu contrato, recuperas tu depósito.
- Tasación baja sin acuerdo — Si la casa se tasa por debajo del precio de compra y tú y el vendedor no llegan a un nuevo acuerdo, puedes salir y recuperar el earnest money.
- Incumplimiento del vendedor — Si el vendedor no cumple el contrato (por ejemplo, se niega a hacer reparaciones acordadas o no puede entregar título limpio), tu depósito se devuelve.
Earnest money vs option fee
vs down payment
Estos tres conceptos confunden a muchos compradores primerizos. Son pagos diferentes, con propósitos distintos, que van a personas distintas, en momentos diferentes del proceso.
| Concepto | Monto típico | ¿Reembolsable? | ¿A quién va? | Propósito |
|---|---|---|---|---|
| Earnest Money | 1% del precio ($2,500–$4,000) | Sí, en la mayoría de los casos | Compañía de título (escrow) | Demuestra seriedad. Se aplica a tus costos de cierre. |
| Option Fee | $100–$500 | No — no reembolsable | Directamente al vendedor | Compra tu derecho a cancelar sin penalidad durante el Option Period. |
| Down Payment | 3.5%–20% del precio | N/A — es parte de la compra | Se aplica al precio de compra al cierre | Tu inversión inicial en la propiedad. Reduce el monto del préstamo. |
En resumen
El option fee es pequeño y no reembolsable — es el “costo” de tener la libertad de cancelar. El earnest money es más grande pero te lo devuelven en la mayoría de las situaciones. El down payment es el más grande y se paga al cierre — es tu inversión real en la casa.[1]
Cómo proteger
tu earnest money
Proteger tu depósito no es complicado, pero requiere que estés informado y trabajes con un agente que te explique cada paso. Aquí está tu checklist:
- Siempre incluye un Option Period — Es tu protección más importante. Te da un plazo para inspeccionar, evaluar, y decidir si quieres continuar — con la libertad de cancelar y recuperar tu earnest money completo.
- Entiende tus contingencias — Asegúrate de que tu contrato incluya contingencia de financiamiento y contingencia de tasación. Estas cláusulas te protegen si el préstamo o la valuación no salen como esperas.[1]
- Conoce cada plazo (deadline) — El contrato de Texas tiene fechas específicas para cada paso. Si no cumples un plazo, puedes perder derechos — incluyendo tu earnest money. Tu agente debe explicarte cada fecha y recordarte los límites.
- Trabaja con un agente que explique todo — No firmes nada que no entiendas. Un buen agente te explica cada línea del contrato antes de que firmes, no después.
- Verifica la información de wire transfer — Nunca envíes dinero basado únicamente en un correo electrónico. Llama directamente a la compañía de título para confirmar los datos bancarios.[2]
- No hagas cambios financieros durante el proceso — No cambies de empleo, no abras créditos nuevos, no hagas compras grandes a crédito. Cualquiera de estos puede hacer que tu préstamo falle — y si falla por tu culpa, podrías perder el earnest money.
Preguntas sobre
earnest money
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Fuentes y referencias 3 fuentes
La información educativa en esta página se basa en fuentes oficiales y normativas vigentes. Las condiciones de programas y requisitos pueden cambiar — verifica siempre con el prestamista o institución correspondiente.
- [1] TREC — Texas Real Estate Commission — Formularios de contrato estándar de Texas, incluyendo cláusulas de earnest money, Option Period y contingencias.
- [2] CFPB — Consumer Financial Protection Bureau — Información sobre earnest money, fraude por wire transfer, y protecciones al consumidor en transacciones de bienes raíces.
- [3] Texas Property Code — Requisitos de escrow — Regulaciones sobre cuentas de escrow y manejo de fondos de earnest money en Texas.
Esta página tiene fines educativos únicamente. No constituye asesoría legal, fiscal ni financiera. Consulta con un profesional licenciado para tu situación específica.
Aviso legal y alcance profesional
Esta información es educativa e informativa. No sustituye asesoría legal, fiscal o financiera. Leer esta guía no establece una relación de representación entre tú y Claudia Sánchez REALTOR®. Contenido aplicable a North Texas, USA — actualizado a 2026.
Esta información es educativa. No sustituye asesoría legal. Los montos, plazos y términos pueden variar por contrato. Consulta siempre con tu agente y, si es necesario, con un abogado antes de tomar decisiones contractuales.
Los montos de earnest money, option fee, y down payment mencionados son rangos típicos en el área de DFW y pueden variar según la propiedad, el vendedor, y las condiciones del mercado.
Claudia Sánchez, REALTOR® — TREC #0697558
Efraín Oscar García, REALTOR® — TREC #0744751
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